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Archivo del 28 de agosto de 2008

Bancos y cajas buscan salida para los pisos embargados

Jueves, 28 de agosto de 2008

28/08/2008, Olga Grau. Barcelona Expansión.com
Las entidades se adjudican la mayoría de los inmuebles al considerar las valoraciones bajas. Crecen los casos de personas que no pueden pagar la hipoteca y devuelven las llaves al banco, lo que se conoce como ”˜efecto sonajero”™.

Una señora entra en una oficina de una caja de ahorros en una localidad próxima a Barcelona. Pide hablar con el director de la sucursal y le entrega unas llaves. “Es la hipoteca de mi primo que ha regresado a Ecuador”, le dice la mujer. El caso es real, pero el director de la oficina no quiere identificarse. La práctica de devolver las llaves de un piso al banco cuando no se puede pagar la letra se conoce como efecto sonajero en los países anglosajones. En España no es habitual, pero sí en EEUU donde existe más movilidad geográfica.

El actual repunte de la morosidad y el aumento de la población inmigrante en los últimos años, ha hecho que se empiecen a dar casos de este tipo en España, sobre todo en colectivos de extranjeros que han perdido el empleo y quieren regresar a sus países. El Banco de España pronosticó en abril que la morosidad podría alcanzar el 11% en el escenario más pesimista.

Si el precio del piso no cubre la totalidad del crédito, legalmente el banco podría pedir responsabilidades a la persona. “El problema es que ese proceso es muy caro se si marchan del país”, explica Pere Brachfield, profesor de finanzas de la Escuela de Administración de Empresas (EAE) y director del Centro de Estudios de Morosología. “La gente que no está habituada a pedir créditos -prosigue Brachfield- cree que la entidad financiera es la dueña del piso”, explica.

En Caixa Catalunya, la quinta caja de ahorros española, confirman que se han producido varios casos del efecto sonajero en su red de oficinas, aunque carecen de cifras concretas. Otras entidades más pequeñas, como Caixa Sabadell, también se han encontrado con llaves en los mostradores de sus sucursales.

Fuentes del sector aseguran que la mayoría de bancos y cajas han empezado trámites para realizar subastas de pisos y que se han dado casos de devolución de llaves en oficinas, a pesar de que hay entidades que no lo reconocen por miedo a que la práctica prolifere.

Para afrontar este tipo de situaciones, las cajas han creado fórmulas imaginativas. Caixa Catalunya ha lanzado un nuevo producto bautizado Dación en pago de deuda. Se trata de un figura jurídica por la que el deudor cede el inmueble del que es titular a la caja a cambio de la extinción de la deuda hipotecaria.

La entidad que preside Narcís Serra pasa a ser la titular del inmueble, pero en vez de venderlo, en muchos casos lo alquila a precio de mercado, explican fuentes de la caja. La entidad abre la posibilidad de que sea el anterior propietario el nuevo arrendatario, lo que supondría pagar un precio inferior al de la letra. El procedimiento es válido para personas físicas y pisos y quedan excluidos párkings, locales y naves industriales.

Caixa Catalunya ha realizado un total de 234 subastas de pisos este año, sobre procedimientos iniciados en 2007. Entre enero y junio se han iniciado un total de 870 procedimientos de ejecución hipotecaria y la entidad prevé que se presenten otros 2.000 antes de fin de año.

El subdirector de Caixa Manlleu, la caja catalana más pequeña, explica que la entidad ha realizado cuatro subastas y ha iniciado el trámite para realizar otras cuarenta. Fuentes de Caja Madrid también confirman que se están preparando expedientes. “El aumento espectacular de las subastas lo veremos a finales del primer trimestre de 2009”, explica Manuel Ramón López Domech, abogado mercantil e inmobiliario. López Domech pronostica que bancos y cajas se quedarán los pisos, como en la crisis de 1992 y 1993. “Volverán a convertirse en inmobiliarias porque si el banco dio el 100% del valor de la hipoteca y todavía no se ha amortizado capita, pierden dinero si lo venden”, explica.

¿Quién está detrás de las bambalinas de las subastas?
Las subastas de pisos siempre han estado rodeadas de secretismo y vinculadas a una figura inquietante conocida como el subastero, que es la persona física o jurídica que va a las subastas que realizan bancos y cajas y puja por los activos inmobiliarios. En el año 2000 se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de simplificar el proceso, darle transparencia y evitar abusos por parte de las personas que se adjudican los inmuebles.

El plazo que va desde que una persona deja de pagar una hipoteca hasta que se subasta el piso se estima en entre ocho y doce meses. Cuando una persona no paga la letra de su hipoteca durante tres meses seguidos, el banco, por mediación de sus abogados y procuradores, puede iniciar el sumario hipotecario, que es el proceso que finalizará en la subasta.

Los juzgados encargados de los procedimientos de ejecución son los de Primera Instancia. Transcurrido el plazo se lleva a cabo la subasta. En más del 50% de los casos son las propias entidades las que se quedan los activos porque la valoración del inmueble no les satisface.

La otra mitad se las llevan los profesionales de las subastas. “A los subasteros siempre se les ha acusado de hacer trucos para aumentar el precio del inmueble artificialmente y pactar entre ellos para quedarse los activos”, explica Manuel Ramón López Domech, abogado especializado en mercantil e inmobiliario del bufete EPC. Este letrado, que asesora a bancos y cajas en este tipo de procedimientos, explica que en Cataluña se contabilizan un total de 25 subasteros que se reparten el mercado y en Madrid, una cincuentena.

Una vez se han adjudicado el inmueble, tienen que afrontar el proceso de tomar posesión del bien y, en su caso, del desalojo de los inquilinos, lo que puede alargarse meses. La complejidad del proceso hace que los particulares que buscan comprar un piso para su uso particular no puedan acceder fácilmente a estos procesos.

Bruselas denuncia oficialmente a España por el urbanismo del Consell

Jueves, 28 de agosto de 2008

Europa cuestiona el modelo autonómico
El Ejecutivo comunitario acusa a la Ley Urbanística de la Comunidad y a su reglamento de “incumplir” dos directivas europeas

L. Ballester Beneyto – Información.es

La Comisión Europea ha sentado ya en el banquillo de los acusados del Tribunal de Justicia Europeo (TJE) a las dos leyes urbanísticas valencianas. El ejecutivo comunitario ha presentado ya el escrito de denuncia, que formalmente se dirige “contra el Reino de España”, pero que va directo a la línea de flotación del urbanismo valenciano de los últimos catorce años.
El ejecutivo comunitario considera que se han “incumplido” dos directivas europeas al adjudicar los programas de actuación integrada (PAI) conforme a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y sus herederos: la Ley Urbanística Valenciana (LUV) y el reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (Rogtu). Éste último es una novedad que aparezca en las denuncias, ya que hasta ahora las críticas de la Comisión Europea se dirigían hacia la LRAU, primero, y la LUV, después.
Las directivas incumplidas son las referidas a los procedimientos de adjudicación de los contratos públicos de obras (Directiva 93/37/CEE) y la de adjudicación de contratos públicos de obras y servicios (Directiva 2004/18/CE). Por ello se pide al Tribunal de Justicia Europeo que sentencie el incumplimiento y que “se condene en costas al Reino de España”.
Los motivos que alega la Comisión Europea en su escrito de denuncia son ya viejos conocidos, lo que revela la ineficacia de las alegaciones enviadas desde la Generalitat Valenciana y desde el Gobierno en los últimos años.
El ejecutivo comunitario considera que “las adjudicaciones de PAI se refieren a obras públicas, que deben adjudicarse siguiendo lo dispuesto en las directivas 93/37/CEE y 2004/18/CE”.

Agentes urbanizadores
“En otras palabras -continúa el escrito de denuncia- la Comisión afirma que los PAI son contratos públicos de obras adjudicados por entidades locales (los ayuntamientos) que incluyen la realización de obras públicas de infrastructuras por parte de agentes urbanizadores seleccionados por la administración local”.
A continuación, la Comisión Europea detalla los “aspectos” que la LUV incumple de las directivas citadas: “la posición privilegiada del primer licitador, a la experiencia de los licitadores en contratos similares, a la presentación de alternativas a la propuesta del primer licitador en sobre abierto, a la regulación de las variantes, a los criterios de adjudicación de los PAI, a la posibilidad de modificar el contrato tras su adjudicación (por ejemplo, la posibilidad de incrementar cargas de urbanización) y a la regulación de los supuestos de ejecución incompleta del contrato por parte del licitador adjudicatario”.

Protegido: La compraventa de viviendas cae un 29,6%

Jueves, 28 de agosto de 2008

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La compraventa de viviendas cae el 29,6% en junio y el número de hipotecas, un 37,7%

Jueves, 28 de agosto de 2008

La compraventa de viviendas alcanzó las 47.511 operaciones en junio, lo que supone una caída del 29,6% con respecto al mismo mes del año pasado, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Agencias / Cinco Días. Madrid (28-08-2008)

Del total de compraventas registradas en junio, las referidas a vivienda libre (43.090 transacciones) descendieron el 30%, en tanto que las de vivienda protegida (4.421 operaciones) bajaron el 24,9%. El descenso fue más acusado en el caso de las de segunda mano, cuya compraventa bajó el 38,9% (hasta las 24.400), en tanto que las transacciones de inmuebles nuevos disminuyeron el 16,1% (23.111).
No obstante, si se comparan los datos de junio con el mes anterior, la compraventa de viviendas disminuyó en menor medida, el 5,3%, cifra que en el caso de la vivienda nueva fue del 7,1 por ciento y en el de la usada del 3,5%. El número de fincas transmitidas en junio, tanto urbanas como rústicas, fue de 184.592, el 19,7% menos que un año antes, y un 5,4% inferior al mes anterior.
De esas operaciones, 100.160 fueron compraventa, mientras que el resto se correspondió con donaciones (6.058), permutas (2.413), y herencias (29.822), así como concentraciones de parcelas o divisiones horizontales (46.139).
El 88,3% nto de las compraventas correspondió a fincas urbanas y el 11,7% a rústicas, en tanto que en las urbanas el 53,7% fueron viviendas. Las operaciones de fincas rústicas cayeron el 27,6% en junio con respecto al mismo mes del año pasado, mientras que las de fincas urbanas cayeron el 28,8%.
Por regiones
Cantabria y La Rioja fueron las que registraron el mayor número de compraventa de vivienda por cada 100.000 habitantes, con 212 y 193 operaciones cerradas, respectivamente. Les siguieron Castilla-La Mancha (182), Andalucía (174), Murcia (169), Comunidad Valenciana (158), Asturias (142), Extremadura (136) y Baleares (135).
Por debajo de la media se situaron Aragón y Canarias (ambas con 125), Madrid (121), Castilla y León (106), Navarra (96), Galicia (89), País Vasco (86), Cataluña (82), en tanto que en Ceuta y Melilla se registraron 49 y 57 transacciones de vivienda por cada 100.000 habitantes, respectivamente.
Caen las viviendas hipotecadas
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas cayó en junio por quinto mes consecutivo y lo hizo el 4,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 141.939 euros, mientras que el número de viviendas hipotecadas cayó el 37,73%, hasta las 69.239.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el capital prestado se redujo el 40,57% con respecto a junio del pasado año, hasta alcanzar los 9.827,7 millones de euros. El importe medio de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana se situó en 158.641 euros, el 8,22% menos con respecto al mismo mes de 2007, mientras que el número de fincas hipotecadas cayó el 31,37% hasta las 106.939, con un capital prestado de 16.964,8 millones, el 37,01% menos.

Las familias destinan más del 40% de los ingresos a deudas

Jueves, 28 de agosto de 2008

Cinco Días / Madrid (28-08-2008)

El 63% de las familias españolas destina más del 40% de sus ingresos mensuales para pagos financieros, según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. Este porcentaje supone 16 puntos más que el 47% de comienzos de 2008. La Agencia ha asegurado que este incremento obedece al aumento de los tipos de interés.
De acuerdo con la Agencia, cada vez más familias acuden a las fórmulas de refinanciación hipotecaria para aliviar la presión sobre los ingresos, aunque la solución más aconsejable es negociar una unificación de las distintas deudas. El Banco de España ha calculado que las deudas acumuladas por las familias con bancos, cajas y cooperativas para cualquier fin ascendían en mayo a 907.680 millones de euros.
La Agencia Negociadora ha anticipado que septiembre será difícil puesto que, a los gastos del verano y de la vuelta al colegio, hay que sumar una nueva subida en la cuota de la hipoteca. En promedio, esta es de 500 euros al año.