AIRE

Asociación Independiente de Registradores
                                 



Ultimas entradas




Archivos


Archivo del 14 de noviembre de 2008

Las próximas oposiciones

Viernes, 14 de noviembre de 2008

Cuando un licenciado en Derecho aprueba la oposición a Registrador de la Propiedad, no se convierte en Registrador automáticamente, no. Ingresa en el Cuerpo de Aspirantes a Registrador de la Propiedad y es en el momento de su toma de posesión de su primer Registro cuando se hace efectivo el ingreso en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad.
Ello resulta de los artículos 277 y 284 de la Ley Hipotecaria y sus correlativos del Reglamento Hipotecario.
Tratándose de oposiciones para ingresar en el Cuerpo de Aspirantes, el artículo 277 de la Ley Hipotecaria obliga a convocarlas cuando queden por colocar cinco aspirantes y fija el número máximo de plazas en cincuenta.
La ratio de la norma no es que la oposición tenga un número máximo de cincuenta plazas, sino que el número de aspirantes, esto es, de opositores aprobados sin plaza, no supere en ningún caso los cincuenta.
No es un límite al número de plazas de la convocatoria más que de forma indirecta. Lo que de verdad se pretende es que al terminar la oposición no haya más de cincuenta miembros del Cuerpo de Aspirantes a la espera de destino. Situación que se ve con desagrado por el grave problema personal que supone y por ello hay normas como el actual artículo 490 del Reglamento Hipotecario que se redactaron para suavizar la situación.
Pues bien, en el momento actual, con más de doscientas plazas vacantes de Registros – debido a la ejecución de la demarcación – una vez que los actuales miembros del Cuerpo de Aspirantes hayan tomado posesión y pasado, por tanto, a integrarse plenamente en el Cuerpo, no hay razón alguna suficientemente fundada en derecho que impida una convocatoria de más de cincuenta plazas. Así se entendió y se hizo en 1985 y 1987 en circunstancias paralelas a la actual.
Cien plazas es un número que entendemos puede ser cubierto en estos momentos sin rebajar el nivel de preparación que exige la profesión de Registrador de la Propiedad y Mercantil y es indudable que el servicio público resulta mejor atendido cuando al frente de un Registro de la Propiedad hay un Registrador titular. Es por ello por lo que desde la Asociación Independiente de Registradores de España reclamamos que la próxima convocatoria de las oposiciones lo sea por un total de cien plazas y no de cincuenta. Y anunciamos que haremos cuantas gestiones estén a nuestro alcance.

Sobre la nueva convocatoria de oposiciones

Viernes, 14 de noviembre de 2008

Madrid, 10 de noviembre de 2008
Ilma. Sra. Doña Pilar Blanco Morales-Limones
Directora General de los Registros y del Notariado
Ministerio de Justicia
MADRID

Ilma. Sra.

Me dirijo a V.I. en mi condición de Presidente de la Asociación Independiente de Registradores de España, asociación profesional inscrita en el Registro Nacional de Asociaciones: Grupo 1/Sección 1/ Número nacional 590362.

El motivo de mi escrito, además de poner en su conocimiento la existencia de la Asociación profesional, está relacionado con la, al parecer, inmediata convocatoria de las oposiciones para ingreso en el Cuerpo de Aspirantes a Registrador de la Propiedad y Mercantil.

Así, solicitamos considere la conveniencia, por motivos de interés público y mejor prestación del servicio público registral, de convocar cien plazas y no cincuenta. Entendemos que el límite del artículo 277 de la Ley Hipotecaria lo es al número de miembros del Cuerpo de Aspirantes sin colocar. Y el gran número de plazas vacantes en la actualidad permitirá que los nuevos cien aspirantes, de ser esta la cifra, puedan obtener destino de manera inmediata.

No se le escapa que la mejor prestación del servicio público se realiza cuando es un Registrador titular (y no interino o accidental) quien está al frente del Registro. Es por ello por lo que confiamos ver atendida la solicitud.

Sin otro particular, le saluda atentamente

Fdo.: Francisco Javier Gómez Jené
Presidente
Asociación Independiente de Registradores de España
C/ Velázquez, 53-2º-Izda.
Madrid

¿Renovar al Capitalismo?

Viernes, 14 de noviembre de 2008

Es imposible corregir algo que es intrínsecamente maligno. El capitalismo trata de convencer a las sociedades de que el dinero esta por encima de las personas y sus legítimos intereses.
Esteban Torres | Para Kaos en la Red | 7-11-2008 |

Una historia de avaricia
Hace algunos años, cuando todavía no se generalizaban las técnicas mercadotecnia (o de “marketing”, como dicen los gringófilos), los ferrocarriles tenían primera y segunda clase; los barcos incluso ofrecían un servicio de tercera clase. Con el desarrollo de la mercadotecnia se acabó para siempre la segunda clase en los transportes en general y particularmente en la aviación, y actualmente sólo existe la primera clase y la clase turista. También los empresarios hoteleros han modernizado su terminología. Ahora ya no hay hoteles de primera, de segunda o de tercera; sólo hay establecimientos de cinco estrellas, cuatro estrellas, tres estrellas, etc.
Pero los dueños de las empresas hoteleras y de trasporte no son los únicos capitalistas aficionados a los eufemismos; también los magnates financieros manipulan el idioma en su provecho. Desde hace algunos años estos piadosos caballeros inventaron una nueva palabreja, la cual les ha redituado cuantiosas ganancias: los papeles subprime. ¿Y qué demonios quiere decir subprime? Para averiguar esto, primero debemos entender que prime significa “de primera”, “de máxima calidad” o, como dicen los modernos mercaderes, “de triple A”. Por lo tanto, suprime se refiere a lo que no es de primera o de máxima calidad, lo que en lenguaje corriente significaría que es de segunda. Por supuesto que en la jerga de la mercadotecnia sería de mal gusto hablar de pagarés o certificados de segunda, así que al producto financiero que no es de de primera se le designa como casi de primera, es decir, subprime.
¿Y a qué viene toda esta reflexión lingͼística? Éste es simplemente un preámbulo para tratar de explicar en lenguaje llano al gran público algo que los sesudos especialistas al servicio del gran capital han tratado de ocultar detrás de un muro de palabras esotéricas desde hace algunos años: que la gigantesca crisis financiera que estamos padeciendo a nivel mundial es un evento inherente al Capitalismo, que ésta se preveía desde hace algunos años y que no se atajó porque así convenía a los intereses de los magnates financieros quienes, como es su costumbre, aprovechan estos eventos para incrementar todavía más sus enormes fortunas (A río revuelto, ganancia de pescadores, dice el viejo refrán)
Aunque existen muchas clases de papeles subprime, la actual crisis está relacionada principalmente con los llamados subprime mortages securities, que son pagarés bancarios respaldados por hipotecas de mala calidad (es decir, con pocas garantías de re-pago). Todo empezó cuando el banco central de Estados Unidos, popularmente conocida como la FED, decidió mantener por tiempo indefinido una bajísima tasa de interés, con el fin de disminuir los intereses de la creciente deuda norteamericana. Ante estas tasas de interés tan bajas, los bancos de inversión decidieron incrementar sus ganancias aumentando el volumen de sus contratos hipotecarios. ¿Por qué contentarse con mil contratos de hipotecas si podían pactar diez mil? ¿Por qué contentarse con diez mil hipotecas si podían exprimir a cien mil incautos? Sin embargo había un pequeño problema: no todos los posibles clientes tenían suficiente solvencia como para ser sujetos de un crédito hipotecario (algunos solicitantes incluso estaban desempleados). Para eliminar este minúsculo obstáculo, los astutos barones de la banca simplemente decidieron aplicar una tasa de interés más alta a los clientas con elevadas probabilidades de morosidad. A los papeles relacionados con estos contratos los denominaron hipotecas subprime, los reunieron en “paquetes” de altos rendimientos y los vendieron en el mercado nacional e internacional. Sin embargo, los banqueros no informaron a quienes adquirieron estos paquetes que en los contratos hipotecarios se establecía que los intereses pactados no sólo eran más altos, sino también a tasa variable, lo cual presagiaba un alto porcentaje de incumplimiento de pago por parte de los deudores cuando las tasas de interés volvieran a elevarse.
Otro detalle poco conocido de esta crisis es el hecho de que los bancos tradicionales realizaron esta operación a través de otras instituciones financieras (sociedades de fondos de inversión, sociedades de capital de riesgo, sociedades patrimoniales, administradoras de fondos de pensiones, etc.), en cumplimiento con las Normas de Basilea. Lo que no tampoco se comenta en la mayoría de los medios es que un gran porcentaje de estas instituciones eran subsidiaras de los propios bancos, los cuales no estaban legalmente autorizados a realizar este tipo de especulaciones financieras.
Pero este fraude no podía realizarse sin la complicidad de ciertos engendros del mundo financiero: las calificadoras de riesgo (¿Ha oído hablar de las siniestras instituciones Moody’s y Standard & Poor’s). Así pues, con la participación de las calificadoras de riesgo se cerró el círculo del engaño, ya que muchas hipotecas subprime estaban calificadas como “de triple A”.
Cuando se generalizaron los forecloses (juicios o remates judiciales hipotecarios) había poco mercado para los inmuebles recuperados (además, el valor de muchos de ellos estaba inflado), así que los bancos no recuperaron inmediatamente muchas de sus inversiones y comenzaron a padecer de falta de liquidez. Desafortunadamente la debacle que se originó a raíz de esta crisis de cartera vencida no afectó sólo a Estados Unidos, debido a que por todo el mundo hubo incautos avariciosos que fueron seducidos por la perspectiva de obtener altos rendimientos y no se molestaron en averiguar la confiabilidad de los papeles que les ofrecían los astutos financieros norteamericanos. Por lo tanto, un buen porcentaje de estos papeles chatarra terminaron como “activos” de corporaciones de muchos países, e incluso en las arcas de algunos bancos centrales. El resto de esta historia es ampliamente conocida.
La batalla ideológica
La élite capitalista, como todas las élites de poder, tiene a su servicio intelectuales orgánicos cuya misión consiste en enaltecer las bondades del sistema y las cualidades de sus jefes. En épocas de crisis, sin embargo, estos intelectuales dedican la mayor parte de sus esfuerzos a justificar las trapacerías de sus patrocinadores y evitar que se generalice la indignación pública. Por lo tanto, actualmente casi todos los “analistas económicos” y otros “expertos” se están esmerando cotidianamente, principalmente a través de la televisión, en convencernos de que existen “capitalistas buenos” y “capitalistas malos”, y que esta crisis mundial la produjeron unos misteriosos advenedizos que no respetaron las normas del “buen capitalismo”. Por supuesto que todos sabemos que los causantes de este lío no son ni misteriosos ni advenedizos: se trata de los mismos especuladores de siempre.
¿Pero realmente existe un capitalismo bueno? Yo pienso que sí, y que también hay asesinos buenos, ladrones buenos y defraudadores buenos. Por ejemplo, un sicario bueno es un asesino no hace sufrir inútilmente a sus victimas antes de matarlas, es un profesional que hace limpiamente su trabajo. Eso mismo podemos decir de los ladrones y de los defraudadores buenos.
Cualquier persona que comprenda el proceso de apropiación de plusvalía, que constituye la base del sistema capitalista, no puede menos que sonreír cada vez que escucha que las crisis económicas se deben al incumplimiento de las normas del “buen capitalismo”, y que bastaría con que regresáramos al capitalismo productivo (es decir, al capitalismo no especulativo) para que finalizaran estas terribles crisis que tanto daño provocan a la economía mundial. Lo que no dicen los “expertos” es que estas crisis periódicas son inherentes al Capitalismo, y que proponer un Capitalismo humanitario es como proponer a los tigres que se vuelvan vegetarianos.
Hay ciertas enfermedades que producen episodios agudos en los pacientes, y los médicos verdaderamente responsables no se dedican sólo a mitigar sus efectos: su misión consiste en curar a los pacientes, eliminando las causas de la enfermedad, no los síntomas. Por lo tanto, si en verdad queremos librar a la sociedad mundial de esa enfermedad denominada Capitalismo, debemos eliminar de raíz este sistema y no circunscribirnos paliar sus síntomas. El Capitalismo roba al asalariado, depreda el ambiente, fomenta guerras y promueve el encono permanente entre los explotados y los explotadores, por lo que con toda justicia se le puede considerar como una enfermedad, un cáncer que se debe extirpar antes de que nos arrastre hasta el colapso final de la civilización.
¿Qué podemos hacer? ¿Esperar a que este sistema se colapse espontáneamente, como ocurrió con el Capitalismo de Estado de la Unión Soviética? Creo que ya es hora de considerar otros sistemas económicos alternativos más justos, racionales, solidarios y ecológicos. Las personas que se interesen en el tema, por favor lean mi artículo El cooperativismo como base de la felicidad social, publicado en este mismo sitio. (www.kaosenlared.net)
(Nota: Si desea profundizar sobre la manera como funcionaba la economía en la Unión Soviética, lea el libro de Cornelius Castoriadis intitulado El Socialismo Burocrático.)

Esteban Torres. Noviembre del 2008

Apoyo al comercio

Viernes, 14 de noviembre de 2008

Josep Esteve Rico Sogorb. 08 de noviembre de 2008. El Faro Digital
Tras la inyección de millones a la banca y después del anuncio o promesa de la moratoria a los hipotecados por parte de ZP (a raíz de las críticas de la oposición y de las protestas de las correspondientes plataformas ciudadanas de afectados que ahora proliferan) nos queda defender la necesidad de ayudas al comercio. Desde el Gobierno Central se ha actúado contra la crisis empezando por aliviar la situación a quienes más tienen: ayudando a los bancos y cajas de ahorro. A continuación, desde el mismo Ejecutivo se anuncian medidas para suavizar la precariedad económica (y el sufrimiento) de muchos asalariados por cuenta ajena hipotecados inmobiliaria y bancariamente como gentes del otrora principal motor productivo: la machacada clase media. Bienvenidas sean estas ayudas (nunca es tarde cuando la dicha llega aunque sea con retraso) para ese porcentaje de personas de clase media que no pueden pagar tan abusivas mensualidades hipotecarias de sus viviendas.
Pero, ahi no acaba la cosa porque el reparto de fondos sigue siendo incompleto, parcial e insuficiente al no dar cobertura a todos los sectores sociales productivos y no contributivos (sin exclusiones) de la población española. Si se han dado ayudas a grandes empresas y Banca en general (ricos y poderosos) y se van a aplicar medidas a las familias, es decir, a las economías domésticas; resta pues, apoyar a las pymes, muy especialmente a los sufridores perseguidos autónomos y más concretamente al comercio en general.
Dejando a un lado el debate sobre la refundación o reforma regenerativa del capitalismo, cabe incentivar los principales consumos: el socio-colectivo, el individual-personal y el doméstico-familiar. Y en esa incentivación (toda una reactivación del sector y de la economía) juega un papel clave el comercio, las tiendas, los negocios de cara al público. Ante la crisis y acerca de su posible empeoramiento en meses venideros, el Gobierno ZP ha de reaccionar rápido y adecuadamente. Al comercio le urgen necesidades importantes: menor presión fiscal (nada de subir los impuestos), idéntica moratoria del 50 % en el pago de hipotecas por compra de locales y de máquinas (la moratoria y las plataformas no deben ser solamente para afectados por préstamos inmobiliarios, los comerciantes también se las merecen), créditos blandos, subvenciones a fondo perdido para la creación de nuevos comercios, ayudas financieras benévolas para conservar, potenciar y reimpulsar los comercios ya existentes; entre otras medidas más. Así que, ZP, ¿a qué esperas? Hoy le toca al comercio. Ahora te toca ayudar a los autónomos comerciantes para evitar que cada dia se produzcan 300 bajas de la SS y se cierren cientos de tiendas de toda envergadura.
Sin embargo, no está todo hecho. La campaña navideña (necesaria, sí) e incrementar el número de afiliados de las asociaciones locales de comerciantes y elevar la recaudación por cuotas son objetivos importantes pero no los únicos ni prioritarios. Las juntas directivas del gremio en cada municipio no deberán pelear sólo por crecer como entidad sino que, con preferencia, su leit motiv tendrá que ser, luchar por la conservación y la potenciación (reactivación y reimpulso) del comercio local unido a la defensa de las necesidades económico-financieras del sector pidiendo y gestionando ayudas. Todo sea por su supervivencia…y por su mejora, en apoyo al comercio.

El ladrillo ante los tribunales

Viernes, 14 de noviembre de 2008

En los últimos meses la marcha de la actividad inmobiliaria ha entrado en caída libre. Los concursos de las constructoras han aumentado un 172% respecto de los del segundo trimestre de 2007.
07/11/2008 José Antonio García-Cruces. El Periódico de Aragón
En estos días he recibido, gracias a la amabilidad de un colega, la nueva edición de la Estadística Concursal de 2007, que publica el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, y de la que es autor el profesor Van Hemmen. Los datos que arroja este estudio son extraordinariamente llamativos pues el número de concursos –figura que ha venido a sustituir a las ya derogadas quiebras y suspensiones de pagos– se eleva a 976, de los que el 18,6 por ciento corresponde a empresas constructoras. Desde luego, el tan manido pinchazo de la burbuja inmobiliaria parece que ya tuvo lugar en aquel período.
Sin embargo, es lugar común afirmar que la marcha de la actividad inmobiliaria ha empeorado radicalmente desde entonces y a lo largo de los últimos meses ha entrado en caída libre. Pues bien, he de confesar que no he podido resistirme a la curiosidad de averiguar cuáles son las concretas cifras que corresponden a este año de crisis financiera y crashes bursátiles. Y, con tal finalidad, he acudido a la información que suministra en su página web el Instituto Nacional de Estadística.
Obviamente, aún no disponemos de los datos relativos al tercer trimestre del año en curso, pero sí de los dos trimestres anteriores. Y las cifras dan vértigo. Así, en lo que hace al primer trimestre de 2008, el número de concursos se elevó a 425, de modo que se produjo un aumento del 78,6 por ciento respecto del mismo período del año anterior. De ellos, los concursos de constructoras suponían el 23,1 por ciento y el de otras empresas de actividad inmobiliaria el 15,9 por ciento. Las cifras no parece que mejoraran en el siguiente trimestre de este año. En efecto, los concursos aumentaron un 172 por ciento respecto de los que fueron declarados en el segundo trimestre de 2007, alcanzando una cifra de 631. De entre ellos, el 29,9 por ciento afectaban a empresas constructoras y el 19,2 por ciento a empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria.
La proyección de estos datos permite afirmar que en el año 2008 el número de empresas cuya insolvencia ha sido declarada por los tribunales triplicará, probablemente, las cifras del ejercicio inmediatamente anterior. Y, además, en esas cifras el protagonismo va a corresponder –corresponde ya– a las empresas vinculadas a la actividad inmobiliaria (constructoras, promotoras, etc.)
Ante la situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario en nuestro país, los retos que deben afrontarse son muchos. De entre ellos hay un aspecto al que quisiera ahora referirme y que tiene una particular importancia. Este no es otro que el de como tratar la insolvencia de estas empresas inmobiliarias y el modo proteger los legítimos intereses de una pluralidad de sujetos que se ven afectados por el concurso de estas entidades.
Y, en España, la única respuesta posible ante la insolvencia inmobiliaria es la institución que nuestro Derecho conoce con el nombre de concurso de acreedores. El concurso es, ante todo, un proceso judicial. Pero, además, es un proceso impuesto o debido, pues el deudor –la empresa inmobiliaria– viene obligada a instar su propio concurso cuando conociera –o no hubiera podido dejar de conocer– su estado de insolvencia.
Por otro lado, los acreedores están legitimados para solicitar tal declaración judicial e, incluso, la Ley les incentiva en tal comportamiento, pues el primer acreedor que inste ese procedimiento puede recibir una bonificación con una mejora del trato de su crédito en un 25 por ciento de su importe. Pero, además, para los acreedores el concurso también tiene carácter necesario una vez que ha sido declarado, pues no podrán acudir a los tribunales a fin de conseguir el pago de su crédito, debiendo comparecer tempestivamente en el proceso concursal, so pena de quedar al margen de los pagos que en él puedan realizarse.
De todos modos, no puede desconocerse cómo el concurso de las empresas inmobiliarias no sólo supone la afección de un ingente número de personas (acreedores, trabajadores, contratistas, adquirentes de viviendas, etc.) sino, también, demasiados problemas de orden jurídico y particular para tal tipo de situaciones. En este sentido, problemas como la viabilidad de los acuerdos extrajudiciales de refinanciación y la posterior declaración de concurso, los efectos del procedimiento universal sobre las garantías (hipotecas) dispuestas a favor de los acreedores, la posición de los adquirentes de vivienda, el concurso de la sociedad constructora, la aplicación práctica de las soluciones dispuestas para poner fin al concurso, la exigencia de responsabilidad por la insolvencia, son, junto con otros problemas, cuestiones que suscitan un notabilísimo interés en la actualidad.
Todas estas cuestiones, y otras muchas más, están siendo enfrentadas en la práctica con desigual resultado. Lo cierto es que el Derecho aplicable a la solución de todos estos conflictos está constituido por la –relativamente– reciente Ley Concursal que, con independencia de la valoración que a cada uno nos pueda merecer, supone una sustancial y radical mejora respecto de la normativa ahora derogada. Sin embargo, esta es una Ley extraordinariamente compleja, no bien conocida en la práctica y que se ocupa de una materia de gran dificultad técnica. Por ello, me parece que es una buena noticia la próxima celebración en Zaragoza de una Jornada en la que se analizarán este tipo de cuestiones y que congregará a los más reputados especialistas en la materia.
Catedrático de Derecho Mercantil. Universidad de Zaragoza