A I R E

     Salvedades a la estadística de Vivienda
     Buena parte de las ventas de viviendas no son a particulares sino a los bancos
     Embargos a particulares y promotores, juntos en las estadísticas de Vivienda
     Jose F. Leal | Madrid 09/09/2010 – El Mundo
     El sector inmobiliario maneja unas estadísticas de dudosa utilidad para los agentes del sector y confusas para el público en general. Difícilmente se podría hablar de crisis inmobiliaria, de caídas constantes de precios, de estado comatoso del sector de la promoción de viviendas y visados si en España se vendieran 149.527 pisos cada trimestre -256.600 casas en lo que va de año- tal y como reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda facilitadas por los notarios y publicadas hoy.
     “No es que seamos todos unos inútiles, es que antes esos datos no eran relevantes”
     De ser así, el ritmo anual de ventas caminaría hacia las 600.000 transacciones inmobiliarias en 2010. Por eso, para entender las cifras trimestrales publicadas por el Ministerio de Vivienda conviene realizar algunas matizaciones.
     Para empezar, no todas las viviendas que se venden y que pasan por las manos de los notarios y los registradores, son compradas por particulares. Las estadísticas suman por igual las operaciones sobre viviendas que pasan a los bancos y cajas -procedentes de promotores en apuros que las entregan a cambio cancelación de deuda- y que éstas traspasan a sus filiales inmobiliarias.
     Lo mismo sucede con las casas embargadas a particulares que acaban en estas bolsas de viviendas. Es decir, la estadística se alimenta de las operaciones internas del mercado inmobiliario. “Con los datos que se manejan es muy difícil saber qué porcentaje de las viviendas operadas acaban en manos del consumidor final”, señana Julio Gil, codirector del Máster de Empresas Inmobiliarias de la UNED.
     Es complicado separar el grano más aún cuando, de las 1,09 millones de compraventas en 2006, presumiblemente la totalidad correspondía a consumidores finales. Ahora no es así, las ventas se producen, sí, pero el ’stock’ no disminuye porque las viviendas pasan a manos de los bancos y vuelven a ponerse a la venta.
     Sólo las viviendas que compran los particulares reducen realmente el ’stock’
     “No es que seamos todos unos inútiles y de repente hayamos dejado de medir correctamente”, explican fuentes registrales. “Es que hasta hace pocos meses los datos que ahora son relevantes -si el comprador es un banco o un particular, una empresa o una persona física- no lo era”, aclaran. La crisis ha cambiado la línea de fuentes relavantes y actualmente es complicado obtener los datos de base que permiten afinar, ya que “muchas veces ni siquiera son los bancos los que compran sino filiales de éstos que dificultan la medición”.
     Además, en un mismo trimestre, una misma vivienda puede cambiar varias veces de manos, por ejemplo, en el caso de que un promotor se la ceda a un banco y éste consiga venderla en un corto plazo. “Esa vivienda cuenta como venta de nueva en un primer paso y como usada en un segundo”, añade Gil.
     La vivienda nueva marca el pulso
     La estadística se alimenta de las operaciones internas del mercado inmobiliario
     Como sugiere Jesús Amador, analista de Bankinter, para leer con cierta rigurosidad los datos publicados y medir la salud del sector, “habría que fijarse únicamente en las operaciones sobre viviendas nuevas”, que en el segundo trimestre fueron 67.895 -3.000 más que hace un año y 20.000 más que el trimestre anterior- “pero descontando el incremento de activos adjudicados por los bancos correspondientes a viviendas en el mismo periodo”, añade, un dato de díficil fabricación.
     A tenor de esta comparación, sí es posible decir que, de un trimestre a otro se ha incrementado el ritmo de operaciones de viviendas nuevas, y que mucha gente podría haber adelantado su decisión de comprar debido al factor fiscal -subida del IVA-. De hecho, el analista de Bankinter estima que en el tercer trimestre, una vez diluido el efecto, “se volverá al ritmo de entre 55.000 y 60.000 viviendas nuevas vendidas” anterior al repunte de junio provocado por el ‘efecto IVA’

     7.09.2010 J. M. Lamet - Expansión 
     No hay nada tan cierto en el mundo como la muerte y los impuestos. Los alcaldes deudores de la era del ladrillo han hecho de este axioma su nuevo punto de partida.
     Y como sus ideas están exentas de tributación, han reflexionado a conciencia cómo exprimir al máximo el poco jugo fiscal que le queda a la vivienda. Mejor aferrarse a los impuestos que a la muerte económica. Amenazas de expropiaciones si no se edifican los solares a tiempo, revisiones al alza de los presupuestos de ejecución de obras para elevar la base imponible de las mismas, nuevas tasas… y, ahora, lo que los expertos califican de “chantaje burocrático y fiscal” en las urbanizaciones.
     Los ediles han dado el pistoletazo de salida a una nueva treta recaudatoria. Amenazan con ralentizar los trámites burocráticos urbanísticos de las filiales de bancos y cajas –los que tienen más suelo hoy en día– y, en menor medida, de los promotores, si éstos no aceptan pagar a los ayuntamientos el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y la tasa por prestación de servicios urbanísticos en los Planes Parciales y en los proyectos de urbanización derivados de la ejecución de dichos Planes.
     Prácticas que son del todo ilegales, según ha reiterado el Supremo en varias sentencias. En los años de bonanza los promotores aceptaban sin problemas satisfacer ese impuesto revolucionario a cambio de no romper las buenas relaciones con el consistorio y de no retrasar las obras.
     Ahora que las cuentas no les salen a los alcaldes, los consistorios están amenazando con poner trabas a quienes no pasen por el aro. Así, avisan a las filiales inmobiliarias de bancos y cajas y a los promotores tradicionales de que les retrasarán los trámites si no aceptan esos tributos.
     En primer lugar, se les advierte de que “la licencia de primera ocupación puede tardar 8 días o 15 meses en ser concedida”, asegura Lucio Rivas, socio del bufete Urbe Asesores y técnico urbanista. En segundo lugar, los ayuntamientos amenazan “con no recepcionar las obras de la urbanización”, con lo cual “obligan al promotor a crear una entidad urbanística de conservación, que implica que es el empresario el que debe pagar la luz, el mantenimiento de la urbanización, la limpieza viaria o la recogida de basuras hasta que se vendan las casas”, añade Rivas.
     O, incluso, el edil de turno puede decidir no recepcionar la obra, con lo cual es el empresario el que ha de pagar todo, y no los propietarios.
     Pese a que en muchos casos es más barato satisfacer el peaje fiscal que litigar, los promotores han puesto en conocimiento de los abogados estas prácticas y han abierto una batalla legal aún mayor que la que se desató al final del boom inmobiliario. Además, ahora el sector financiero está en su mismo bando.
     Quiebra
     Esta práctica burocrático-fiscal amedrentadora se ha generalizado, pero los expertos destacan el alto número de casos en Madrid y en la Comunidad Valenciana. “A los ayuntamientos se les acaban los fondos, el tiempo y los recursos, porque no pueden exprimir más el maná del ladrillo”, asegura Rivas.
     Y añade: “A los promotores no les interesa llevarse mal con los alcaldes, pero antes de hundirse van a pleito. Ahora son pocos los que ceden a la presión de las corporaciones locales, aunque los pleitos se puedan alargar durante siete u ocho años”.
     Cada vez hay más ayuntamientos en quiebra técnica –fuentes del PP aseguran que alrededor del 30% del total–, así que muchos recurren a otro trueque para evitar la bancarrota. Exigen al promotor crear una entidad urbanística de conservación a cambio de tramitarle ipso facto la licencia de primera ocupación y de la recepción de las obras de urbanización.
     Guía para entender esta batalla urbanística municipal
     ¿Qué demandan los alcaldes más enladrillados?
     Exigen a los promotores tasas e impuestos (el ICIO) por las promociones y los proyectos de urbanización que están enmarcados en los Planes Parciales.
     ¿Qué es el Plan Parcial?
     Es un instrumento de ordenación de cada uno de los sectores definidos por el Plan General de Ordenación Urbanística de una localidad. Establece un dibujo detallado para la posterior ejecución de las obras de urbanización.
     ¿Qué es el ICIO?
     El ICIO es un impuesto que grava la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exige la obtención de una licencia de obras. Este último es el requisito fundamental.
     ¿Qué dice la Justicia?
     El Tribunal Supremo ha expresado, en varias sentencias, la ilegalidad de esta práctica. “La aprobación de un proyecto de urbanización no constituye hecho imponible, dado que en sí misma no requiere licencia de obras, siendo improcedente la imposición de tasas por tal licencia, lo que conlleva la inexigibilidad del ICIO