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Archivo del 5 de febrero de 2013

Reforma registral: algunas razones para no suprimir el recurso gubernativo

martes, 5 de febrero de 2013

José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada

Visto en notariosyregistradores.com

El Anteproyecto de Reforma Registral (artículo 324 y concordantes de la Ley Hipotecaria) prevé suprimir el recurso gubernativo que en la actualidad tiene lugar ante la Dirección General de Los Registros y el Notariado y, en Cataluña, ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.

Se presenta seguidamente un Decálogo de razones por las que, en mi opinión, debe de mantenerse el recurso gubernativo:

Primera. Trabajo para los Juzgados.
El Gobierno está intentando descargar de trabajo a los jueces para centrarlos en las funciones que son más propias de su cometido esencial, juzgar y hacer cumplir lo juzgado.
Sin embargo, la supresión del recurso gubernativo puede suponer un aumento de trabajo para los mismos, pues los recursos contra la calificación de los registradores se canalizarían necesariamente a través de nuevas demandas.

Segunda. Recurso voluntario.
El recurso gubernativo, actualmente, es voluntario, por lo que su mantenimiento no perjudica ni dilata ningún derecho de los usuarios. Su supresión, en cambio, les privaría de esa posibilidad.

Tercera. Económico.
El recurso gubernativo es más económico, tanto para el interesado, como para la Administración:
– El interesado, para recurrir, habrá de contratar Abogado, Procurador y pagar las tasas judiciales.
– Respecto de la Administración, aunque la supresión descargaría de trabajo a la DGRN, las horas pagadas a sus funcionarios para su tramitación son incomparablemente menores que las que tendría que dedicar el Personal de la Administración de Justicia. Téngase en cuenta que la DGRN recibe indirectamente ayuda desinteresada de una pluralidad de notarios y registradores para preparar las contestaciones a los recursos. Ese trabajo no remunerado se perdería.

Cambios de criterio.
Se ha criticado que la DGRN cambia de criterio. A veces la crítica es correcta, pero en otras ocasiones está justificado el cambio, pues puede ser debido, o bien a la corrección de errores detectados, o bien a la adecuación a los nuevos tiempos de la interpretación de las leyes. Igual que las leyes no son inamovibles, tampoco lo han de ser necesariamente los criterios de interpretación, sobre todo, si buscan acomodarse a una sociedad cambiante.

Quinta. Costes para las empresas.
Es política del Gobierno -totalmente laudable- la de aligerar de costes a las empresas para que sean más competitivas. Pero, si se suprime el recurso gubernativo, las empresas necesitarán acudir con mayor intensidad a costosos operadores jurídicos para que les dictaminen cuáles son los instrumentos o medios necesarios para obtener sus fines. Pensemos sobre todo en la esfera mercantil: fusiones, absorciones, operaciones acordeón, etc, en las que la Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado es determinante sobre las exigencias para una rápida Inscripción de estas operaciones. En tales casos, el tiempo vale mucho dinero.

Sexta. Función registral.
Al ser más difícil, por lo costoso y por el tiempo, el recurso contra la calificación del registrador, pueden surgir críticas al sistema sí, de facto, ha de seguirse el criterio del Registrador, por muy equivocado que sea.
A su vez, el Registrador tendrá que ausentarse, con cierta frecuencia de su puesto de trabajo para tener que acudir a las vistas.

Séptima. Acervo jurídico.
Tenemos la tradición de un siglo y medio por detrás de resoluciones. Aunque, en las dos últimas décadas se haya criticado en muchas de ellas un cierto sesgo de acercamiento hacia unos colectivos u otros, en su conjunto suponen un importantísimo acervo jurídico-cultural de nuestro país que sería de insensatos tirar por la borda, rompiendo su continuidad, pues, desde entonces, las resoluciones se sentirían como meramente históricas. Para reducir la crítica referida, podría darse más autonomía a los técnicos redactores materiales.

Octava. Especialización.
Estas Resoluciones están elaboradas por personas con alto nivel técnico y de especialización. Las decisiones pasarían a ser tomadas por otras personas con una formación más generalista.
Este grado de conocimiento y especialidad ha supuesto que, en diversas ocasiones, los criterios del Centro Directivo hayan propiciado reformas normativas.

Novena. Utilidad.
El recurso gubernativo es útil para el ciudadano y para el autor del documento, como lo demuestra el hecho de que suele optar por él en vez de acudir directamente al Juzgado.

Décima. Unificar la práctica.
Y, sobre todo, el recurso gubernativo unifica en gran medida la práctica notarial y registral que, cuando están sincronizadas, orientan a los ciudadanos, les solucionan los problemas con rapidez y evitan que se enzarcen en litigios. Se puede aducir que las sentencias del Tribunal Supremo, creando jurisprudencia, producirían un efecto superior. Pero, eso sí, muchos años después y para temas muy puntuales. Mientras tanto, los criterios de los diversos tribunales, generarían una importante desorientación.

Fuenlabrada, a 30 de enero de 2013.

Los hipotecados podrán reclamar los seguros pendientes si cancelan la deuda

martes, 5 de febrero de 2013

E. Contreras 4/02/2013 – El artículo en El Economista
El Banco de España quiere atajar ciertos abusos de la banca en la colocación de seguros de vida para conceder hipotecas. Con la efervescencia crediticia, se convirtió en práctica habitual imponer la contratación de ese tipo de pólizas para garantizarse el cobro del préstamo en caso de fallecimiento o incapacidad del titular del préstamo. A fin de blindar la contingencia, se generalizaron las pólizas de prima única donde el cliente paga de una vez y de forma anticipada, cubriendo con un abono las espaldas de la entidad financiera durante varios años o, incluso, toda la vida de la hipoteca. Pero ¿qué pasa si se cancela antes? ¿Devuelve la entidad financiera la parte del seguro cobrado e innecesario al extinguirse la deuda?
El cliente podía reclamar y confiar en una solución satisfactoria durante el proceso porque ninguna norma obligaba a la entidad a efectuar el reembolso automático. El Banco de España reconoce ahora su derecho a recuperar la prima no utilizada en una circular, pese a que está reconocida como una mala práctica desde hace años por parte de la Dirección General de Seguros y de las mismas aseguradoras.
Entra en vigor en julio
El supervisor exige en una circular sobre transparencia bancaria que entrará en vigor en julio incorporar de manera expresa en los contratos el derecho del cliente «a percibir los extornos de la prima no consumida», así como del resto de gastos ligados a productos o servicios que «deje de consumir» o «sobrevengan innecesarios» al cancelar el contrato de forma anticipada. La medida se ha incluído en la Circular 5/2012, de 27 de junio a petición de la Asociación Española de Corredores de Seguros (Adecose), organización que lleva años denunciando la imposición por parte de la banca de seguros no obligatorios como condición para dar créditos.
«En los años inmediatamente anteriores al estallar el boom, no es descabellado pensar que estos seguros afectaban al 50 ó 40 por ciento de las hipotecas», estima Fernando Herrero, el responsable de comunicación de la Asociación de usuarios de Bancos, cajas y seguros (Adicae). El coste o prima única de un seguro de vida para una hipoteca de 200.000 ó 250.000 euros, habitual en ciudades como Madrid, y para plazos de 30 años variaba con facilidad «entre 7.000 y 11.000 euros» e, incluso, 13.000″, revela Herrero, quien alerta sobre «las fuertes oscilaciones» encontradas en precios según compañías. «Cuando se financiaba el 100-110 ó 120 del valor de tasación de la vivienda, muchísimas hipotecas, quizá en un 95 por ciento de los casos, se incorporaban seguros de vida», añade.
Al tratarse de una prima bastante elevada se acostumbra a incluir el pago dentro de la hipoteca, incrementando el importe que se financia y el mismo del seguro porque se paga con un tipo de interés.
El Banco de España ataja ahora con una norma una problemática que el mismo organismo venía denunciando desde hace años. «Se considera una mala práctica bancaria que las entidades consientan en mantener contratados los seguros suscritos simultáneamente a la formalización del préstamo tiempo después de haber cancelado este, permaneciendo durante este tiempo como primer beneficiario de la cobertura, pese a que se habían extinguido sus derechos y obligaciones como acreditante, sin advertir de estas circunstancias a su cliente», refiere el supervisor en las memorias del Servicio de Reclamación de los ejercicios 2010 y 2011.
El organismo dirigido por Luis María Linde trabaja en una guía informativa para que los consumidores mejoren sus conocimientos financieros y sepan sus derechos para poder ejercerlos, indicaron fuentes financieras. El folleto podría ser el soporte para concienciar al cliente bancario de su derecho a reclamar el reembolso de productos o servicios suscritos junto a crédito u otro producto, que dejen de tener sentido al cancelar el producto.

Este año deben pasar la Inspección Técnica de Edificios más de mil fincas construidas en 1982

martes, 5 de febrero de 2013

Examen a 6.900 edificios de Madrid
Su precio, dependiendo del número de viviendas, parte de los 400 euros
Sandra López Letón Madrid 1 febrero 2013 – El artículo en El País
Este año 6.898 edificios tienen que pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid. Por un lado, los construidos en 1982, que deben acreditar la ITE por primera vez. Son 1.332 fincas. Y, por otro, los que no estando catalogados o incluidos en los cascos históricos deben hacer la segunda inspección decenal por estar edificados entre 1940 y 1952. Suman 5.566 inmuebles, indica el Ayuntamiento de la ciudad.
Las comunidades de propietarios deben cumplir, por ley, con su obligación de realizar las obras que sean necesarias para la conservación del inmueble y sus servicios para reunir las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Pero no corren buenos tiempos en las fincas, donde la morosidad sigue creciendo. Unas pocas ni siquiera pueden hacer frente a los gastos que supone una ITE y mucho menos si es desfavorable y obliga a hacer obras de reforma.
Para las comunidades de propietarios que tienen obligación de pasarla este año y pueden costearla, deben cuidarse de posibles timos o estafas. El precio de una ITE bien realizada, dependiendo del número de viviendas del edificio, no debería ser inferior a 400 euros. Ese precio tiene que incluir las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, recogida de antecedentes del edificio, visado del acta de inspección (optativo) y presentación en el Ayuntamiento, señalan en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
«Hay que alertar de un preocupante ofrecimiento de realización de informes a precios muy bajos y que conllevan una inspección realizada por técnicos con insuficiente conocimiento o experiencia en la materia, labor que puede derivar en la obligación de obras innecesarias. Desconfíe de las ofertas publicitarias que ofrecen conjuntamente los servicios de la inspección técnica y posterior realización de las obras necesarias de subsanación de los defectos levantados», dicen.
Para evitar estos posibles fraudes es conveniente que la comunidad de propietarios esté bien asesorada antes de elegir un técnico, sobre todo en lo que a garantía profesional y experiencia en rehabilitación se refiere. También es importante solicitar al técnico una pre-ITE -un avance de los posibles defectos o deficiencias- para salvar una calificación desfavorable y la ejecución de obras más costosas. Además, los vecinos deben informarse de las ayudas o subvenciones que existen a nivel local, autonómico o estatal.
Si el acta de inspección es desfavorable es recomendable nombrar una comisión de obras en la junta general donde se presenten al menos tres presupuestos diferentes.

Nuevo algoritmo

martes, 5 de febrero de 2013

Unos se limitan a dar la orden de repartir

A los que trabajan mucho, se les incrementa la asignación

A los que trabajan poco, se les reduce para que no abandonen

A los que no hacen nada, no se les molesta

Es fundamental conseguir que ningún grupo sepa lo que hacen los otros

Algoritmo científico

martes, 5 de febrero de 2013

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Algorithm

martes, 5 de febrero de 2013