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Archivo del 16 de mayo de 2014

La Audiencia de Pontevedra anula por ´abusivo´ el cobro de gastos hipotecarios

viernes, 16 de mayo de 2014

     La sentencia tumba las cláusulas más habituales y el juez impone que dejen de usarse n El fallo sostiene que el banco debe afrontar el pago de notario, registro e impuestos
     Julio Pérez | A Coruña 16.05.2014 laopinioncoruna.es
     La Justicia gallega da un paso más en su visión sobre las condiciones abusivas en las hipotecas que abre la puerta a que la práctica totalidad de los gallegos titulares de un crédito para comprar vivienda de más de 220.000 euros puedan impugnar sus contratos. Esta vez, además de tumbar la polémica cláusula suelo, la de vencimiento anticipado que obliga a pagar todo si no se cumple con las cuotas y la que fija los intereses de demora habitualmente muy elevados, la Audiencia Provincial de Pontevedra anula la que obliga al usuario a abonar los gastos de operación. Los de notario, registro, impuestos, seguro de daños y los derivados de trámites procesales.
     La sentencia tacha el contrato de «desproporcionado» y contrario a varias normativas. Por eso, el magistrado encargado del caso, Manuel Almenar, ordena la inscripción del fallo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, «a fin de evitar que vuelvan a utilizarse en lo sucesivo» y que los hipotecados con «estipulaciones similares a las declaradas nulas» puedan reclamar.
     Los demandantes son un matrimonio de Vigo que firmó una hipoteca con Novagalicia de 100.000 euros a 30 años de plazo y que acumulaba cuatro mensualidades sin pagar. El banco recurrió porque las cláusulas no eran «estipulaciones arbitrarias» o «contrarias a la buena fe» ni causan «un detrimento injustificado en las obligaciones contractuales ni provocan desequilibrio alguno ni son oscuras o faltas de transparencia». Los interesados, alega NCG -que puede acudir ahora al Supremo- las aceptaron «una vez informados por el notario».
     Por la importantísima novedad que supone, el argumentario del juez va a fondo en el análisis del estudio de la cláusula para «determinados gastos». Los vinculados a la formalización del préstamo y que oscilan entre el 8% y el 12% del valor del inmueble. Por lo tanto, varios miles de euros.
     NCG defiende que se trata de «una cláusula clara, transparente y expresamente aceptada por el demandante». «De entrada llama la atención la redacción abierta y con vocación omnicomprensiva de la estipulación, que, precisamente por ello, resulta desproporcionada […] vulnera normas de carácter imperativo», responde el magistrado.
     Tasación y comprobación de situación registral. Son los excepcionales costes «precontractuales» que «normalmente asume el comprador» y que la sentencia sí considera posible repercutirle para «poner a disposición del prestamista los datos necesarios para hacer la oferta correspondiente». Pese a que la valoración se haga «en muchas ocasiones» por parte de firmas de los propios bancos, el juez recuerda que están obligados a aceptar el informe de cualquier tasador homologado.
     Desembolso en la tramitación y el papeleo. Los respectivos reales decretos sobre los aranceles de notarios y registradores fijan el pago a cargo de «los que hubieran requerido» sus servicios y «solidariamente» en caso de ser varios interesados. La resolución de la Audiencia pone el acento en que es la entidad financiera la que solicita su intervención «en la generalidad de los casos». Por lo que la cláusula que obliga al firmante a pagar, «lejos de asegurar una mínima reciprocidad» en el desembolso, «hace recaer su práctica totalidad sobre el hipotecante». Es el beneficiario del préstamo, pero «no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista».
     Tributos. Precisamente, como «un derecho real de garantía» que es, la hipoteca está sujeta teóricamente al IVA y al Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Este último es, «al menos», del que la entidad financiera no puede «quedar al margen». «Será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, de las copias, actas y testimonios que interese y que -reprocha el fallo-, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante». La Audiencia, pues, anula la condición «tanto por vulnerar normas de carácter imperativo como ser palmariamente abusiva al descargar toda la carga tributaria» sobre «una de las partes».
     Seguro de daños. La imputación de los gastos de conservación del inmueble no es por sí mismo «una garantía desproporcionada», según el juez. El problema está en el derecho que se reserva el banco para rechazar la aseguradora que proponga el cliente. Una vulneración del Código Civil y la Ley General para la Defensa de los Consumidores.
     Gastos procesales por incumplimiento de pagos. Ante una ejecución hipotecaria, NCG alega que el abono de las costas corresponden «al ejecutado», salvo si se estima la oposición al desahucio. Pero el fallo recuerda que la imposición se hace sobre la parte con sus pretensiones rechazadas, salvo «serias dudas de hecho o de derecho». Por eso, que la cláusula las fije al hipotecado «no solo infringe normas de orden público», sino que «introduce un evidente desequilibrio» entre cliente y banco, que no tiene en cuenta «las facultades de moderación de un tribunal».
     Resto de gastos «por efectiva prestación de un servicio que no sea inherente a la entidad». La Ley de Defensa de consumidores es tajante. Son «abusivas» todas las cláusulas «que impongan al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados».
     Como punto de partida al conjunto de la sentencia, al margen de la cláusula suelo, la Audiencia pontevedresa sostiene que de las tres restantes «únicamente se vislumbra en una un elemento susceptible de una mínima negociación», en referencia al tipo de interés por demora. Las otras «no dejan margen alguno a la negociación», incide.
     «Todas las posibles disyuntivas o dudas -continúa- se deciden a favor de la entidad financiera». Como «el qué, cómo y cuándo» se devenga el interés moratorio. La posibilidad de discusión previa es «inverosímil» y «es forzoso concluir» que los requisitos están «impuestos». Ese interés por impagos era del 18%, «desproporcionado en relación a los aplicables en los distintos sectores» y hasta 14 puntos por encima del legal. La sentencia considera igualmente «abusiva» la cláusula que permite a NCG declarar vencido el contrato y reclamar la cantidad prestada, con intereses y gastos, si no se abona alguna cuota. El Supremo y el Tribunal de la UE solo lo permiten si el incumplimiento es de una obligación «esencial». Tras abonar 47 cuotas, el matrimonio desatendió cuatro, por un capital de 1.285,34 euros y 2.444,43 en intereses. «Admitir aquí el vencimiento anticipado supondría convalidar una sanción desproporcionadamente alta», dice el fallo.

 

La decana autonómica de los registradores lamenta que algunas familias «no podrán remontar» por el lastre de sus deudas

viernes, 16 de mayo de 2014

      Aboga por dar una «segunda oportunidad»
     Comunidad Valenciana | 15/05/2014 -Valencia, 15 (Europa Press) lavanguardia.com

 

     La decana autonómica de los registradores, Maria Emilia Adán García, ha lamentado este jueves que «algunas familias no podrán remontar por el lastre que supone para ellas que, perdidos todos sus bienes, subsistan sus deudas».

 

     Así lo ha puesto de relieve la decana durante el debato celebrado este jueves bajo el título ‘¿Y ahora qué? Hacia una ley de segunda oportunidad’, en el que juristas, registradores y magistrados han reflexionado acerca del sobreendeudamiento familiar desde una perspectiva «no sólo jurídica, sino también social», según ha informado el Colegio de Registradores en un comunicado.

 

     La jornada se inscribe dentro del programa ‘Hacia un nuevo espacio europeo de Justicia: reconocimiento mutuo, aproximación de legislaciones y e-justicia’ de la Universidad de Valencia.

 

      Adán García ha sido la encargada de presentar el debate, en el que han participado el director de la representación de la Comisión Europea en España, Francisco J. Fonseca; el juez decano de Valencia, Pedro Luis Viguer; el catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia, Francisco de Paula Blasco; la magistrada del TSJ, Pía Calderón y el vocal del CGPJ, Vicente Guilarte.

 

     En su intervención, María Emilia Adán ha recordado en relación a este problema que «algunas familias no podrán remontar por el lastre que supone para ellas que, perdidos todos sus bienes, subsistan sus deudas», al tiempo que ha reconocido que los juristas han «fracasado a la hora de dar solución a los problemas de sobreendeudamiento de las personas físicas».

 

     «Es hora de que trabajemos para ofrecerles una segunda oportunidad, si bien cualquier solución debe pasar por un equilibrio entre las partes, acreedora y deudora, de modo que pretendiendo ayudar al deudor no le condenemos al exilio fuera del sistema crediticio», ha agregado.

 

     La clausura del acto, que se ha celebrado en el decanato autonómico de los registradores, ha corrido a cargo de la presidenta del TSJ de la Comunitat Valenciana, Pilar de la Oliva.

 

     Mercado hipotecario

 

     El importe medio del crédito hipotecario solicitado para compraventa de vivienda en 2013 fue de 74.669 euros en la Comunitat y de 100.841 euros en España. En esta línea, en la autonomía valenciana se produjo una bajada del 9,61% en relación a 2012.

 

     Asimismo, la cuota de la hipoteca y el porcentaje en relación al coste salarial mensual fue de 445 euros y 26,51% en la Comunitat Valenciana, por 569 euros y 30,4% en España, según un informe dado a conocer recientemente por los registradores en relación con la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al año 2013.

 

 

 
 

 

Registradores piden dar otra oportunidad a los deudores

viernes, 16 de mayo de 2014

     Redacción 16/05/2014 elperiodicomediterraneeo.com
     La decana autonómica del colegio de registradores, María Emilia Adán, advirtió ayer de que “algunas familias no podrán remontar por el lastre que supone para ellas que, perdidos todos sus bienes, subsistan sus deudas. Así lo indicó Adán en la inauguración de una mesa redonda organizada por el Decanato de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de la Comunitat. Añadió que “es hora de que trabajemos para ofrecerles una segunda oportunidad”. No obstante, matizó que “cualquier solución debe pasar por un equilibrio entre las partes, acreedora y deudora, de modo que pretendiendo ayudar al deudor no lo condenemos al exilio fuera del sistema crediticio”. Adán reconoció que “los juristas hemos fracasado a la hora de dar solución a los problemas de sobreendeudamiento de las personas físicas”.
     En 2013 en la Comunitat se solicitaron hipotecas para compraventa de viviendas por valor de 74.669 euros, con una bajada del 9,61% en relación a 2012. Con un tipo de interés medio del 4,14%, la duración media de los nuevos créditos bajó un 3,09%, situándose en 251 meses. La cuota mensual fue de 445 euros, suponiendo un 26,51% del salario. H

 

La compraventa de viviendas sube un 11,95% en el primer trimestre hasta 16.336 unidades, según registradores

viernes, 16 de mayo de 2014

     La compraventa de viviendas en Andalucía aumentó un 11,95 por ciento en el primer trimestre en relación con el trimestre anterior, hasta situarse en un total de 16.336 transacciones en los meses entre enero y marzo, según los datos del Colegio de Registradores difundidos este lunes.
     14/5/2014 – Sevilla, (europa press) gentedigital.es

     La compraventa de viviendas en Andalucía aumentó un 11,95 por ciento en el primer trimestre en relación con el trimestre anterior, hasta situarse en un total de 16.336 transacciones en los meses entre enero y marzo, según los datos del Colegio de Registradores difundidos este lunes.

     Según la Estadística Registral Inmobiliaria del primer trimestre de 2014, consultada por Europa Press, el mayor incremento se registró en la vivienda usada, de la que se cerraron 8.481 transacciones en los últimos tres meses, un 12,76 por ciento más respecto al trimestre anterior. En cuanto a los pisos nuevos, se contabilizaron 7.855 operaciones de compraventa, un 11,09 por ciento más respecto al trimestre anterior.

     De esta forma, Andalucía, con 19,68 por ciento del total, fue la comunidad con mayor número de operaciones con diferencia de toda España en el primer trimestre, donde se registraron 83.022 transacciones, un 14,42 ciento más que en el trimestre precedente.

     Analizando los datos interanuales, en Andalucía se cerraron 62.471 transacciones de viviendas, un 8,38 por ciento menos en relación con el mismo trimestre del año anterior. La compraventa de vivienda nueva descendió un 19,15 por ciento hasta las 30.103 operaciones, y la usada subió un 4,57 por ciento en el primer trimestre de 2014, hasta las 32.368 operaciones.

     Importe medio del crédito

     En cuanto a la financiación de estas operaciones, en Andalucía el importe medio del crédito hipotecario suscrito se situó en 86.285 euros en el primer trimestre, un 1,69 por ciento más en relación con el trimestre anterior. En los últimos 12 meses, el crédito hipotecario ascendió a 84.616 euros, un 5,81 por ciento menos que en 12 meses antes.

     Por otro lado, la cuota hipotecaria mensual alcanzó los 494,33 euros en el primer trimestre, un 0,39 por ciento menos que en el trimestre anterior; y de 497,19 euros en los últimos 12 meses, un 1,85 por ciento menos que en los 12 meses anteriores.

     Asimismo, en cuanto a la concesión de nuevo crédito hipotecario, bancos y cajas de ahorro otorgaron el 84,01 por ciento del total en Andalucía, frente al 15,99 por ciento de otras entidades financieras en el primer trimestre de 2014.

Más de 18.000 ejecuciones hipotecarias, la mayoría sobre españoles

viernes, 16 de mayo de 2014

     En el primer trimestre
     El Colegio de Registradores actualiza su Estadística Registral Inmobiliaria con cifras trimestrales del comienzo del proceso que puede acabar en desahucio
     Eva Vega   14-05-2014 – cadenaser.com
     Entre enero y marzo de 2014 se produjeron casi 18.500 inicios de ejecuciones hipotecarias, la mayoría sobre personas físicas de nacionalidad española. Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana, las autonomías con más casos.
     El 64% de las ejecuciones hipotecarias se produjo sobre personas físicas (no jurídicas) y la gran mayoría, el 89%, afectó a ciudadanos españoles.
     Donde más ejecuciones se iniciaron fue en Andalucía (4.303), Cataluña (3.962), Comunidad Valenciana (2.648), Canarias (1.414), Castilla-La Mancha (1.184) y Comunidad de Madrid (1.142).
     Los registradores explican que los datos no pueden compararse con periodos equivalentes porque es la primera vez que publican cifras trimestrales. Además, advierten de que todas las ejecuciones hipotecarias que se inician no terminan en un desahucio.
     Por otro lado, también cuentan que entre enero y marzo las compras de vivienda por extranjeros alcanzaron el 12% del total. Los británicos siguen siendo los principales compradores, seguidos de los franceses y de los rusos.

Registros aclara cómo debe renunciar al cargo un administrador único

viernes, 16 de mayo de 2014

     Lucía Sicre 14/05/2014 – eleconomista.es
     No es posible inscribir en el Registro Mercantil la renuncia llevada a cabo por el administrador único de una sociedad anónima notificada a ésta por medio de conducto notarial, según recoge una reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).
     La resolución, con fecha de 27 de marzo de 2014 -publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de 5 de mayo- aclara que, cuando como consecuencia de la renuncia, la sociedad queda en situación de no poder ser debidamente administrada y no existe la posibilidad de que otro administrador con cargo vigente lleve a cabo la oportuna convocatoria de junta para la provisión de vacantes (artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital), no procede la inscripción sin que se acredite que el renunciante ha llevado a cabo la oportuna convocatoria de junta con tal finalidad.
     La Dirección asegura que su doctrina no desconoce que cualquier socio podría tomar la iniciativa de solicitar una convocatoria judicial de la junta conforme al artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital. Sin embargo, el hecho de que el conocimiento de la renuncia y su remedio se pueda dilatar durante un largo periodo de tiempo -con el consiguiente perjuicio para los intereses sociales- «justifica la exigencia de que el renunciante, en ejercicio de los deberes que como administrador asumió en su día (artículo 167 en relación a los artículos 225 y 226 de la Ley de Sociedades de Capital), convoque a la junta para que provea al respecto evitando la paralización de la vida social y los riesgos para su adecuada marcha que de tal situación puedan derivarse», algo que se hace «en interés de la sociedad».

 

Un juez condena a BBVA a devolver lo cobrado de más por una cláusula suelo en la hipoteca

viernes, 16 de mayo de 2014

     El magistrado compara la denegación de devolución de cantidades con “una especie de expropiación general de derechos”.
     E.B. / 13-05-2014 elboletin.com
     El Juzgado Mercantil 2 de Madrid sentenció el pasado cinco de mayo en favor de los 112 hipotecados incluidos en la demanda presentada por Adicae contra las cláusulas suelo de BBVA, ha señalado esta asociación, que considera que la sentencia finalmente dictada confirma sus tesis con respecto a estas cláusulas: “son abusivas, deben anularse y el banco debe devolver a los afectados el dinero cobrado en aplicación de esa cláusula”.

     Como novedad, además, el juez considera que los “suelos” comportan una falta de equilibrio entre las partes del que se deriva su condición de cláusula abusiva, mientras que el Supremo declaró en su sentencia la mera nulidad de la cláusula por falta de transparencia e información pero sin entrar a su carácter abusivo o no. Asimismo, el magistrado argumenta el derecho de los hipotecados a la recuperación de las cantidades indebidamente pagadas, amparándose en el Tribunal Constitucional para separarse de los criterios aplicados por el Tribunal Supremo.

     El juez argumenta la sentencia que “se viene abriendo camino una corriente con cada vez más fuerza, que debemos entender como corriente normativa, (….) que defiende la aplicación de la norma, por encima de consideraciones extramuros del proceso, la cual termina por concluir en la necesidad de devolución de las cantidades percibidas indebidamente por la entidad bancaria”.

     La “interpretación sostenida en unos supuestos trastornos graves con trascendencia al orden público económico” que se emplea en algunas resoluciones para denegar la devolución de cantidades es, para el magistrado Sánchez Magro, un concepto jurídico indeterminado.

     Además considera forzado el argumento de “la buena fe de los círculos interesados y el riesgo de trastornos graves” para denegar el derecho a la devolución de cantidades, añadiendo que esto “es reducir el derecho (…) a la política, al absurdo. Como hay muchos contratos suscritos, las normas deben decaer, en virtud del interés general”. La sentencia aprecia igualmente que en cualquier caso “ese trastorno sería sin duda mucho menor al que cualquier prestatario ha soportado en su economía cuando debía pagar un recibo de préstamo sin la bajada de interés a la que tenía derecho”.

     En este sentido señala que “no se entiende muy bien qué norma obliga a los órganos judiciales a proteger, con el pretexto de la defensa del orden público, a entidades bancarias, que ya hemos visto por experiencia que en caso de crisis sistémica, son socorridas por los estamentos públicos a base de rescates millonarios”.

     En base a todos estos argumentos, responde a la petición de Adicae señalando que “la única consecuencia posible a la declaración de nulidad de una cláusula (…) es la de la eliminación de los efectos a ella aneja”, condenando a la entidad a “la devolución a los demandantes de las cantidades cobradas indebidamente en aplicación de dicha cláusula, con los intereses legales desde la fecha de cada cobro”.