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El Reglamento exige aún más transparencia en la concesión de hipotecas: así serán las condiciones

El Reglamento exige aún más transparencia en la concesión de hipotecas: así serán las condiciones

El 1 de mayo entra en vigor el nuevo Real Decreto de Contratos de Crédito Inmobiliario

Xavier Gil Pecharromán

30/04/2019 – eleconomista.es

A partir de ahora, solo cuando se preste el servicio de asesoramiento de crédito inmobiliario podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones asesor, asesoría, asesoramiento o términos que resulten en la práctica análogos, según se establece en el Reglamento de desarrollo de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

El Real Decreto, publicado el pasado 29 de abril en el BOE y que tiene su entrada en vigor el 1 de mayo, establece que este asesoramiento, prestado por el prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado, constituye una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios y tendrá que ser objeto de un contrato específico.

El asesoramiento constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos

Por tanto, estos profesionales cuando ofrezcan préstamos inmobiliarios y no ofrezcan este servicio de asesoramiento deberán eludir el uso de los citados términos u otros que en la práctica resulten análogos en la publicidad, en la información precontractual y en el contrato de préstamo inmobiliario, salvo para indicar de forma clara y directa que ese servicio no se incluye entre los servicios que se prestan o van a prestarse, afirmación que es obligatoria en el contrato.

Condiciones de la operación

Por otra parte, el asesor que reciba retribución o cualquier forma de ventaja, directa o indirecta, o vinculada o no con los servicios de asesoramiento, de algún prestamista o de un tercero distinto de la persona asesorada, deberá señalar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, la periodicidad con la que el asesor vaya a recibir la ventaja del prestamista o del tercero y su cuantía o, cuando no se hubiese pactado cuantía expresa, la fórmula o criterio empleado para determinarla.

Y, además, introduce la norma que se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio de asesoramiento en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son tan solo los del propio prestamista.

El Reglamento establece, por un lado, qué requisitos mínimos deberán cumplirse para poder ofrecer servicios de asesoramiento y que permitirán, a su vez, a las personas que ofrezcan los mismos el uso de los términos asesoramiento independiente y asesor independiente.

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá cumplir, además de los requisitos generales contemplados en el propio Reglamento y en la Ley que desarrolla, la exigencia de presentar al potencial prestatario al menos tres ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará y, también, no podrá percibir remuneración alguna por los s servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.

Requisitos materiales

Por otro lado, el Real Decreto establece una serie de requisitos formales y materiales de la información que deben ofrecerse al prestatario durante la vigencia del contrato y, por otra parte, se centra en desarrollar diversos aspectos que se consideran necesarios para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

La nueva norma determina que es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad, una gestión adecuada de los conflictos de intereses

La norma busca instaurar la confianza, para lo que determina que es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad, una gestión adecuada de los conflictos de intereses, en especial los derivados de la remuneración, y exigir que el asesoramiento se preste al servicio de los intereses de los prestatarios, fiadores o garantes.

También, se regulan los requisitos para la inscripción en el registro de los prestamistas de crédito inmobiliario y la información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del contrato. Así, se hace una referencia a las características generales que debe cumplir toda aquella información que, bien por establecerse en la Ley, en este real decreto, o en otra norma aplicable, bien por recogerse en el contrato de préstamo inmobiliario, debe remitirse al prestatario.

Regula tanto aspectos formales, destacando la necesaria claridad y exactitud a que debe someterse la misma, como otros aspectos materiales tales como la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados durante el año anterior, modificaciones del tipo deudor, o información que permita a los herederos de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal condición, conocer el estado del préstamo inmobiliario frente al prestamista al tiempo del fallecimiento del causante.

Con el fin de garantizar la adecuada protección de los ciudadanos, las obligaciones de información aquí recogidas, que se refieren exclusivamente al crédito inmobiliario, se ven complementadas por la correspondiente regulación sectorial que recoge las obligaciones de transparencia de otros productos que, eventualmente, puedan contratarse de manera conjunta.

Los prestamistas de crédito inmobiliario tendrán que cumplir una serie de requisitos de gobernanza de obligado cumplimiento.

Medios telemáticos

Además, se establecen las especificidades y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación establecida en la Ley, así como el procedimiento de remisión al notario por el prestamista, el intermediario de crédito o representante designado, en su caso, de la documentación necesaria para dar cumplimiento al principio de transparencia material. A este respecto, el Consejo del Notariado ya ha avanzado que emplearán su propia plataforma, que reúne todas las exigencias de la Ley y el Reglamento.

El Banco de España podrá establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos

Se establecen también las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo, así como los requisitos específicos de información que deben suministrarse en lo relativo a los contratos de crédito inmobiliario en el marco de las comunicaciones a través de telefonía vocal.

El Banco de España podrá establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos.

Autorización previa

Y, finalmente, este Real Decreto deroga la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, a fin de eximir a las entidades de crédito españolas de una autorización previa para que sus emisiones de instrumentos de capital del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia.

Señala el texto del Reglamento, que a diferencia de lo que ocurre en España, en la práctica totalidad del resto de países de la Unión Europea estos instrumentos computan como capital regulatorio sin obligación de que exista una previa autorización administrativa.

Así, en esos países, la obligación de aprobación previa solamente se aplica a los instrumentos de capital ordinario de nivel 1, conforme a la normativa de la Unión Europea. La eliminación de este requerimiento de autorización será de aplicación no solo a las nuevas emisiones sino también a los procedimientos de autorización actualmente en curso y no finalizados.


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