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María Emilia Adán: “Ofrecemos al legislador la transparencia registral para mejorar la reforma hipotecaria”

Confilegal – Miercoles 17 de Enero de 2018  confilegal.com

María Emilia Adán: “Ofrecemos al legislador la transparencia registral para mejorar la reforma hipotecaria”

Luis Javier Sánchez

María Emilia Adán es desde el pasado 22 de diciembre la decana electa del Colegio de Registradores de España. Una entidad que paradójicamente elige un decano cada cuatro años que luego no repite a continuación. Esta valenciana, la primera mujer que ocupa este cargo, se muestra orgullosa del equipo que ha logrado atesorar su candidatura. “Los registradores somos los grandes desconocidos de la sociedad y debemos tener más protagonismo en la futura reforma hipotecaria”, apunta.

Uno de los retos que para este año se ha propuesto María Emilia Adán es lograr la comunicación con las notarías y el resto de las administraciones públicas vía online “creemos que las nuevas tecnologías deben facilitar esta colaboración que nos gustaría impulsar a lo largo de este año”. A su juicio es importante que este reto se solucione a corto plazo “habrá que buscar los consensos adecuados para que sea una realidad”

Nuestra interlocutora señala que la relación con los notarios “es muy buena a nivel de colaboración diaria y creo que hay una cierta incomprensión mutua en nuestras funciones que creo que estamos tratando de resolver con buena voluntad por todas las partes”.  Y confiesa que están trabajando de la mano en aquellos proyectos que requiera el propio Ministerio de Justicia.

¿Por qué cree que ha ganado estas últimas elecciones al Colegio de Registradores de España?

Creo que los compañeros han entendido que podíamos dar un cambio a la gestión del colegio y a la institución registral. Se trata de potenciarla de una manera diferente a lo que se ha hecho hasta este momento.

Colectivos como el nuestro creen que ha llegado el momento de rearmarse en ilusiones y eso exige un cambio, eso no indica que los anteriores decanos lo hicieran bien. Hay veces que es necesario dar un impulso diferente.

¿Cree que la sociedad conoce bien el papel de los registradores?

No. Creo que somos desconocidos pese a nuestra función.  Nuestro gran valor para que lo entienden sus lectores es que los ciudadanos duerman tranquilos. Una especie de ángel de la guarda de los ciudadanos que tienen bienes y derechos.

Nuestra existencia se manifiesta cuando las cosas no van bien. Es decir, cuidamos que el titular de un inmueble no sea desposeído de él y pueda ejercer sus derechos de la manera que la sociedad se los reconoce.

El sistema registral español se impone prácticamente en todos los países del mundo como garante de los bienes y servicios de los ciudadanos.

Hablando con compañeros registradores suyos se lamentan de que podrían hacer más por evitar la inscripción de cláusulas abusivas en las hipotecas, pero que están atados por la normativa actual…

Sí, eso es cierto. Creo que tenemos un potencial de servicio público que podría desarrollarse más. En la última reunión mantenida con el Ministro Catalá y su equipo he visto sus ganas de hacer las cosas bien y potenciar la fe pública. Aquí tiene unos leales colaboradores.

¿Potenciar la fe pública pasa por una reforma legislativa que impulse un mayor protagonismo de los registradores?

Yo creo que una de las reformas más importantes es la de los registros mercantiles. Ellos son el sostén de un montón de operaciones de tráfico jurídico y económico que generan riqueza en el país. Una buena regulación permitiría favorecer el crecimiento económico.

El Registro Mercantil es un registro transparente que puede ser muy útil a la hora de la transposición de la quinta directiva. Debería recuperar la inscripción de las participaciones sociales dotando de transparencia al tráfico jurídico. Esa transparencia permitiría eliminar lacras tan indeseables como la corrupción.

María Emilia Adán: “Los registradores somos los grandes desconocidos de la sociedad y debemos tener más protagonismo en la futura reforma hipotecaria”,

Frente a esta iniciativa que liderarían ustedes, hay otra de los notarios que pretendían crear un registro similar.

Los notarios hacen un papel importante en la sociedad, pero no son registradores. La Quinta Directiva habla de los registros y las participaciones sociales desde los Registros Mercantiles, así lo entendemos nosotros.

Habla de transparencia, ¿Cree que es fundamental para generar confianza en el propio consumidor?

Desde luego. No olvide que el Registro de la Propiedad es un registro público que tiene en su ADN dicha transparencia. Eso no quiere decir que no se proteja al titular registral. Existen las leyes de protección de datos, del derecho a la intimidad.

No se nos olvide que es público y eso lo convierte en el elemento esencial para el tráfico jurídico europeo. En Europa la transparencia también es importante.

El Registro de la Propiedad es un registro público que tiene en su ADN la transparencia y es esencial para el tráfico jurídico

Se va a tramitar un proyecto de ley en el Congreso sobre Créditos Inmobiliarios que ha generado muchas críticas. ¿Qué valoración hacen del mismo?

Es un proyecto mejorable, uno de los elementos que no nos gusta es que no se ha potenciado el papel del registrador en el mismo. El acta que expide el notario con las incidencias de la compra no puede calificarla el registrador. Eso quita seguridad jurídica a la propia situación.

Dicho esto, valoramos positivamente todo lo que tiene que ver con el Registro de Condiciones Generales de la Contratación pero entendemos que se podría haber ido mucho más allá. Desde este Colegio tendemos la mano para que así lo entiende el legislador utilice la transparencia registral para fortalecer los derechos de los consumidores y haya un equilibrio en las prestaciones.

Otra cuestión que sorprende es que los intereses de demora declarados abusivos por el Tribunal Supremo, este texto normativo los reconozca y los triplique en su cuantía…

SI, es un contrasentido y es cierto, pueden resultar más elevados de lo que ha señalado el Tribunal Supremo en sus últimos fallos.

Al mismo tiempo, sorprende en dicho proyecto de ley el papel del notario como garante de los derechos del consumidor…

En nuestro caso, queremos potenciar la imparcialidad del registro.  Pensamos que el registrador debe ser quien aclara que cláusulas son abusivas o no. El registrador puede aportar mucho en materia de hipotecas como lo ha hecho hasta ahora.

No olvide que muchos de los avances en materia hipotecaria en los años noventa se han producido por calificaciones registrales negativas.  Ese fue el caso de los intereses variables; que se referenciaban a las propias entidades financieras que los marcaban.  Fueron los registradores los que reclamaron índices objetivos y que hubiera un tope al alza en interés variable.

También nuestra labor ha servido para sacar cláusulas como el vencimiento anticipado en caso de fallecimiento del deudor, o en caso de impago de la prima del seguro de vida. Esas cláusulas abusivas ya no se discuten. Los registradores las sacamos de los contratos.  Si el legislador así lo entiende podemos seguir trabajando en ese sentido.

¿Es usted partidaria, como ha indicado Dionisio Moreno, abogado del caso Aziz que los contratos hipotecarios tuvieran mecanismos flexibles que previeran cualquier contingencia de pago del consumidor?

En nuestro caso siempre hemos sido partidarios que los contratos hipotecarios fueran algo más cortos. No más de veinte años.  Creo que es un error que ahora pueda superar la vida profesional de una persona. Pueden pasar muchas cosas en ese periodo de tiempo pero hasta la fecha no se ha hecho nada.

Usted como experta en mediación que es ¿Cómo explica que en una relación entre la entidad bancaria y el consumidor no exista un proceso de mediación hipotecaria fiable?

Las actividades de mediación han sido puntuales en CCAA como Castilla La Mancha o Valencia desde las Oficinas de Intermediación Hipotecaria pero aún falta cultura de la mediación.  En Valencia pusimos en marcha hace año y medio Conviventia de cara a impulsar métodos alternativos como la mediación y la conciliación.

Creo que la sociedad debe asumir que hay otras fórmulas para la resolución de conflictos a nivel extrajudicial que ayudan a la convivencia y evitan un segundo conflicto.  Creo que todos deberíamos hacer un esfuerzo por la mediación y la conciliación.

¿Qué falta para una mediación hipotecaria se desarrolle en nuestro país?

El problema está en que en la mediación las dos partes deben querer acudir y por lo que hemos visto las entidades bancarias no están muy por la labor de ello.

El sistema español es más garantista que muchos otros europeos. Algunos de los pronunciamientos del TJUE manifiestan un desconocimiento de lo que es el derecho hipotecario español

En alguna ocasión el Tribunal Supremo falló señalando que las administraciones públicas tenían la potestad de sancionar a las entidades bancarias de las que se tuviera constancia su mala praxis…

No creo que las sanciones de este tipo ayudasen a mucho. Hay que buscar la manera de armonizar los intereses de todas las partes.  Es fundamental que todos nos concienciemos de hacer las cosas bien

De todas formas, el sistema español es más garantista que muchos otros europeos. Algunos de los pronunciamientos del TJUE manifiestan un desconocimiento de lo que es el derecho hipotecario español. Deberían darse que en otros países son menos garantistas para el consumidor.

¿Está de acuerdo con el Tribunal Supremo que el IRPH es un índice oficial no sujeto a transparencia como dijo en el fallo de Kutkabank?

En este tipo de asuntos, solo podemos respetar lo que dice el Tribunal Supremo pese a la polémica generada por dicho fallo. Preferimos no hacer ninguna valoración más a fondo de este tipo de cuestiones.

Hablemos de su gestión, María Emilia, con equipo nuevo ¿Qué objetivos se ha marcado al respecto?

Tengo la suerte de ser la cabeza visible de un equipo nuevo, joven y preparado, con muchas ilusiones que no temen al futuro. Queremos que la institución registral esté en el siglo XXI dando soporte a los principios hipotecarios que son la esencia de nuestra función.

Nosotros trataremos mejorar nuestro servicio para una sociedad que demanda cosas nuevas. No creo que demande una seguridad jurídica preventiva diferente pero sí una forma de prestarla de manera distinta. Todavía hay mucho camino por recorrer y muchos proyectos que realizar.

Al hablar de modos nuevos parece que habla de la transformación digital y de ofrecer esos servicios en tiempo real.

Con todo. No solo con la transformación digital. Debemos ser sensibles a lo que el ciudadano requiere al sistema. Desde el punto de vista registral exige que la información que demos esté e incorpore todas las limitaciones legales, ya derivadas del medio ambiente o de la situación del territorio. Todavía podemos asociar mucha información.

Desde esta perspectiva, el Registro de la Propiedad pueda dar más servicios al ciudadano en este momento. Para ello necesitaríamos un desarrollo reglamentario que nos permitiese incorporar esos aspectos a las fincas registrales. Y luego la forma de hacerlo llegar al ciudadano es desde el uso de las nuevas tecnologías. Se trata que las nuevas tecnologías se adapten al Registro y no a la inversa.

El Registro de la Propiedad puede dar más servicios al ciudadano en este momento

Ustedes han creado un organismo centralizado para la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, el CRAB, ¿están satisfechos de su funcionamiento?

Llevamos muchos años colaborando con las autoridades en dicha cuestión. Ahora con la puesta en marcha del CRAB el trabajo será más estructurado de cara a que el registrador detecte cualquier irregularidad que pase a dicho organismo centralizado.  Con el CRAB tenemos medios jurídicos y técnicos mejores para ser más eficaces en dicha tarea.

Muchos de los casos que se conocieron a finales de los noventa en tema de corrupción tuvieron origen en denuncias registrales. Ahora nos adaptamos a las nuevas exigencias de una sociedad moderna. La transposición de la Quinta Directiva sobre la prevención del blanqueo de capitales obligará a la inscripción de las participaciones sociales en el Registro Mercantil y de esa forma se favorecerá la transparencia en la contratación.


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