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¿ Colaboración ? Sí, pero en la debida forma

¿COLABORACIÓN? S͍ PERO EN LA DEBIDA FORMA

Se suele decir que el Derecho Civil refleja el alma de los pueblos y, si nos fijamos en los sistemas de transmisión inmobiliaria, encontramos cierto sentido a tal afirmación.
Al pueblo alemán le gusta la disciplina y la organización. Tolera bien, si sirven a sus propósitos, tanto los uniformes como las reglas inflexibles, a los que sabe amoldarse. En armonía con esa particular idiosincrasia su Código Civil consigna rígidos requisitos formales para que tenga lugar la transmisión de un derecho real, y acuña un número amplio pero limitado de éstos a los que asigna un contenido legalmente tipificado fuera de cuyas previsiones no resulta posible negociar.
Los franceses son lógicos y racionales. Si la voluntad es la razón de la transmisión, basta el mero consentimiento para que tal efecto tenga lugar. Títulos y consentimientos son lo importante y determinante. Tanto el adquirente como el Juez, en caso de conflicto, deberán estar únicamente a éstos para deducir la situación jurídica afectante a la finca, sin que su oportuno archivo en el Registro añada más a tales títulos que la posibilidad de hacerlos valer.
A los españoles, a pesar de haber conservado ciertos vestigios de Derecho Civil germánico, no nos gustan ni los uniformes ni las normas inflexibles. Pero a la vez, en materia tan seria e importante como el propio patrimonio inmobiliario, en el país de la picaresca, no nos parece deseable tener que estar siempre al albur de una decisión judicial ante cualquier contencioso que pudiera plantearse en relación con nuestros títulos de adquisición.
Seguramente por eso, con objeto de instrumentar un sistema de transmisión inmobiliaria acorde a nuestra peculiar forma de ser y entender, el Derecho Civil español exige título y modo para transmitir, añadiendo así a la voluntad de las partes un indicio formal que evidencie la consumación del negocio y potencia de otro lado, frente a otros sistemas, los efectos de la intervención de notarios y registradores de la propiedad.
Y es un hecho que cada una de estas profesiones no solo ha colaborado al interés general, sino también al éxito de la otra, adquiriendo ambas en España un prestigio comparativo que quizá no tengan en otros países.
El Registro de la Propiedad debe agradecer, en parte, su alto nivel de eficiencia a una titulación mayoritariamente correcta, generada por profesionales especializados y de alta formación, la cual minimiza incidencias en el procedimiento registral. A tal servicio hay que añadir la indudable garantía que supone el protocolo no solo para las partes sino también para el registrador que necesite, llegado el caso, justificar, rectificar o subsanar asientos.
A su vez, la calificación registral es lo que permite y justifica que una titulación notarial de muy variado contenido genere derechos cortados a medida de la autónoma voluntad de las partes ante el notario autorizante, en aplicación de la muy variada legislación vigente y que éstos, una vez inscritos, sean investidos de los efectos que la Ley atribuye a la publicidad registral. De otro lado, al inscribir tiene lugar un doble efecto enaltecedor del “producto” notarial ya que no solo se presume vigente el derecho en los términos pactados en el título y reflejados en la inscripción sino que, además, se añade al documento un resultado cierto, el efecto que éste ha motivado, confirmativo de su legalidad y sabido es, hoy en día, el valor que toda garantía añade al producto.
Por todo ello puede afirmarse que siempre se ha dado colaboración en nuestro sistema y que los términos de esta colaboración interprofesional estuvieron tradicionalmente claros:
Al Notario correspondía la tarea de asesorar a las partes en la formación y formulación del negocio y dar fe de los hechos y declaraciones de voluntad de las partes para que pudieran ser materia probada entre éstas y para terceros ajenos al otorgamiento, adquiriendo con tal misión su doble condición de profesional del Derecho y funcionario público.
Al Registrador de la Propiedad le estaba encomendada no solo la misión de calificar los títulos presentados a inscripción, sino también otras muy importantes: La de redactar los asientos, extractando de tales títulos las estipulaciones que determinaban el carácter, contenido y extensión de los derechos o situaciones jurídicas creadas por las partes, con transcendencia frente a terceros y la función de dar a conocer el contenido del Registro.
No obstante las virtudes de nuestro sistema de contratación inmobiliaria, una lógica preocupación pesaba sobre el adquirente pues mediaba un intervalo de tiempo, desde el otorgamiento del título hasta su presentación en el Registro, en el que los derechos pactados corrían el riesgo de ser perjudicados por otros resultantes de documentos diferentes que fuesen presentados en el Registro con anterioridad, e incluso puede afirmarse que, cuando en la adquisición no intervenían sujetos habituados al tráfico, era frecuente prescindir de toda investigación registral del dominio y cargas vigentes sobre la finca objeto del negocio.
Esta situación poco tranquilizadora motivó el primer llamado Real Decreto sobre colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario que mereció una valoración positiva en cuanto a su oportunidad e intencionalidad y negativa en lo concerniente a sus soluciones prácticas, fundamentalmente porque en lugar de elegir la certificación como modo de dar a conocer el contenido del Registro al tercer adquirente a título oneroso de derechos reales, en armonía con la Ley Hipotecaria (artículo 225), se decidió expresamente por la nota simple informativa sin garantía.
El segundo RD 2537/1994 del mismo pomposo título, de 29 de diciembre de 1994 evitó pronunciarse al respecto, dejando sobrados argumentos para expedir mediante certificación lo que asépticamente denominaba “información registral”, certificación que, por estar firmada por el Registrador asegura a éste la posibilidad de comprobar su corrección y a todos la de constatar su autoría, evitando su injusta indefensión ante su responsabilidad por los errores u omisiones cometidos en ella.
Sin embargo, el artículo 6 de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de diciembre de 1996 vino a “rematar el tema” precisando que la información habría de ser consignada en “nota simple informativa sellada por el Registrador” (sic).
La norma, no obstante ser contraria al interés tanto del adquirente como del propio Notario autorizante en obtener garantía de prueba de lo obtenido del Registro y a pesar de burlar al Registrador una mínima garantía de defensa frente a sus responsabilidades, se ha mantenido por razones de conveniencia o de indolencia.
Pero, además de las razones sumariamente expuestas, hay otra que pone al descubierto el fallo reglamentario: La nota simple informativa no permite la depuración del contenido del Registro mediante la cancelación de los asientos caducados, de modo que, como si de una mera exhibición de los libros se tratase, éstos quedan comprendidos en la misma ya que, mientras no sean cancelados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos (artículos 1 y 38 LH). Así lo ha reconocido la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2007 que anula el apartado c) del artículo 6 de la Instrucción de la DGRN citada, según el cual en la nota había que indicar que el asiento estaba caducado y pendiente de cancelación.
¿Servirá esa Sentencia para volver a la razón y reconocer que solo el Registrador puede certificar lo que resulta del Registro (335 RH), ya que en otro caso hay que tomar como vigentes asientos cuya cancelación procede? ¿Habrá de conformarse el adquirente con un documento de dudosa virtualidad probatoria, que incluye tales asientos cuya cancelación le generará incertidumbres y costes imprevistos? ¿Servirán los nuevos procedimientos de comunicación telemática para silenciar las indolentes excusas de siempre?
Mientras tanto, lo que muchos consideran una cómoda disfunción ha ido haciendo estragos en nuestra particular lógica jurídica y ya no son solo normas de pequeño rango las que hacen mella en el sistema, sino que verdaderas leyes formales incurren en la barbaridad sin otro freno que la testaruda realidad.
Así, superando lo que se entendía como sana colaboración en interés de la seguridad jurídica (que siempre la hubo), el influyente Notariado ha conseguido la modificación del artículo 222 de la Ley Hipotecaria para consagrar su derecho a acceder por vía telemática al contenido de los libros del Registro “sin necesidad de intermediación por parte del Registrador” (ya no hay colaboración sino asunción de funciones ajenas). De hecho, es habitual la protesta por el Notario en la propia escritura de la imposibilidad de acceder directamente al contenido del Registro para comprobar personalmente la situación registral vigente tal y como la Ley le autoriza.
El disparate legal no solo se revela por los mismos motivos que causaron la anulación judicial de la citada Instrucción de la D.G.R.N. sino, además, por otros del mismo o mayor peso y evidencia:
Resulta contrario a la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal que desde todas las notarías de España (habría que incluir también todas las de la Unión Europea) se pueda acceder sin intermediación a una base de datos incluida en la Ley y el Registro de la Propiedad indudablemente lo está. Creo que no es preciso mayor abundamiento.
Además, no son precisas muchas nociones técnicas para adivinar los peligros de destrucción de la base de datos que tal acceso generaría.
Y si no bastan argumentos técnicos y jurídicos habrá que apelar a la dura realidad y hacer notar que los asientos practicados hasta la fecha (que seguirán vigentes muchos años) han sido extendidos en papel, el cual no es materia o soporte directamente accesible por vía telemática y una reproducción digitalizada, más o menos fiel, no es el contenido del Registro. No es otra cosa que mera manifestación indirecta de los libros mediante una copia digitalizada de éstos, equivalente a la simple fotocopia que siempre fue rechazada por las citadas normas, por reiteradas resoluciones de la Dirección General y criticada por el propio Notariado.
Solo queda esperar y confiar en que, tras tanto desatino, quede algo de sentido común y buen hacer legislativo para reconducir la colaboración a sus cauces formales adecuados.

Alberto Juan Montes O´Connor


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