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“El precio de los pisos debe caer un 30% más”

21.02.2011 Juanma Lamet – Madrid – Expansión
«Todo el suelo que no sea protegido debería ser urbanizable», opina el consultor inmobiliario José Luis Ruiz. Además, cree que es vital que se facilite a la banca reconocer grandes depreciaciones de sus activos.

José Luis Ruiz ha volcado su experiencia en el sector inmobiliario en Adiós, ladrillo, adiós, un libro que ofrece las claves para superar el crash residencial. Ruiz sabe de lo que habla. Creó y dirigió el departamento de Suelo y Desarrollo de la inmobiliaria británica Knight Frank y fue director de Desarrollo en España de la mayor promotora europea, la francesa Nexity, puesto que dejó en 2005 para dedicarse a la inversión y el asesoramiento independientes.
¿De verdad es buen momento para comprar vivienda, como dice el ministro José Blanco y decía su antecesora Beatriz Corredor? Ese mensaje desacredita a Blanco. Para la mayoría de la gente no es buen momento para comprar, porque directamente no puede. Es difícil saber cuándo será un buen momento. En 2011 se tiene que producir la limpieza del sector inmobiliario. El parón de la construcción no se ha traducido en una reducción de precios. La burbuja no se ha deshinchado, porque el agujero es de tal calibre que todos -desde el Banco de España al Gobierno, pasando por la oposición y las entidades financieras- han tenido miedo de hacer un reconocimiento masivo de la pérdida real de valor de esos activos, ya que habría quebrado casi todo el sector financiero. Por eso las caídas aún no afloran.
¿Y cuánto más tiene que caer el precio de los pisos para desinflar del todo la burbuja?
El inmobiliario es un sector muy de nichos, pero un precio razonable me parece que sería volver a los niveles de los años 2000 ó 2001.
¿Alrededor de un 40%?
Desde precios máximos (principios de 2008) eso sería una caída del 50%.
Pero ya ha caído un 19,6%, según las estadísticas. Por tanto, a la vivienda le queda por caer al menos un 30%.
Sí, entiendo que tiene que ser así, un 30% adicional.
Estamos inundados de estadísticas inmobiliarias, pero no parece que ninguna acabe de mostrar exactamente la realidad del sector…
Estoy de acuerdo. Es difícil saber de forma fiable lo que pasa en la calle.
¿Y qué le parece que se haya eliminado para quienes cobran más de 24.107 euros la deducción en el IRPF por la compra de la primera casa?
Entiendo que el Gobierno está haciendo todo lo posible por evitar el rescate, buscando medidas para ahorrar. Pero no es bueno reducir los incentivos a la compra de vivienda si lo que se pretende es reducir el stock, como parece. Aparte de haber perdido tres años sin tomar medidas, encima hemos retirado los incentivos. No es bueno.
¿Qué parte de culpa tiene el Banco de España del indigesto enladrillamiento bancario?
Las culpas son compartidas por todos, pero el Banco de España ha preferido mirar para otro lado. Ha sido un poco Pepito Grillo, pero sin acabar de culpar a nadie.
El gran problema es el suelo, casi imposible de digerir.
Para mí el problema del suelo se corregiría haciendo que todo el suelo que no sea protegido sea urbanizable. En este sentido, incluso una ley liberalizadora del suelo como la de Aznar se quedó corta.
¿Salir de ”˜roadshow”™ a vender el ”˜stock”™ de pisos es una buena solución?
Me parece audaz. Nunca se había hecho desde el Estado algo así. Además, está bien que se ofrezca seguridad jurídica a los extranjeros. Pero digerir el stock no es fácil en la medida en que la banca no reconozca el verdadero valor de sus activos inmobiliarios.
Pero con el actual sistema de provisiones eso sería inasumible.
Una solución sería reconocer desde hoy una bajada media de los precios de un 50% -sin quedarse corto- pero luego darle contablemente un plazo lo suficientemente largo a cada entidad para ir reconociendo esas pérdidas. Y así ese stock se vendería ya, tanto a particulares como a fondos.


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