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Archivo del 7 de septiembre de 2008

Morgan Stanley dice que las cajas tienen capital para resistir el triple de morosidad

domingo, 7 de septiembre de 2008

La sociedad avisa a sus clientes británicos del daño que los rumores causan a la banca pese al moderado índice de impagos

Victoria Jiménez. Londres. Onformación.es

La firma de servicios financieros Morgan Stanley ha indicado en una nota a sus inversores británicos que la banca regional española disfruta de buena salud «para superar el desplome del mercado de la vivienda». El estudio, que ha sido realizado por la delegación en Londres, asegura que la base del capital que poseen las cajas de ahorros y entidades bancarias «más estrechamente conectadas con el sector de la propiedad y la construcción en la costa mediterránea» supera los requerimientos del sistema financiero europeo con creces.
«Desde 1999, las instituciones de ahorro y crédito regionales han mantenido un nivel de liquidez de cerca del 220% en comparación con los límites de capital base necesarios, de media, en el resto de la Unión Europea», señala Morgan Stanley en el comunicado a sus clientes.
Según los datos de esta compañía de análisis de bolsa y gestión de riqueza, «las cajas están en situación de hacer frente a un aumento de la morosidad de hasta tres veces mayor que la actual», es decir, el triple de impagos de los que se registran hoy. De hecho, los responsables del estudio apuntan que «en muchos casos, el número de los créditos «non-performing» [aquellos que sufren retrasos de al menos 90 días] es menor al 1% del total concedido a sus clientes».
Morgan Stanley contradice así las insinuaciones, hechas en la prensa británica de negocios, de que la necesidad de financiación fresca en el sistema bancario español es urgente y «comparable a tener que renovar una hipoteca casi cada semana», como publicó recientemente el periódico Daily Telegraph en sus páginas de economía internacional.
Morgan Stanley cree que las cajas y bancos en España «están siendo penalizadas por culpa de la caída de los mercados hipotecarios en los Estados Unidos», y que la realidad no se corresponde con las fuertes caídas de sus valores en bolsa.
No obstante, las previsiones para 2009 agravan los problemas con los que se van a encontrar las grandes instituciones como Banco Popular o BBVA, que ya han sufrido pérdidas en el precio de sus acciones de entre el 35% y el 61%. De acuerdo con el informe de Morgan Stanley en Londres, la morosidad de las empresas de la construcción podría reducir hasta en un 30% la base del capital de los mayores bancos del país, entre ellos, Banco Santander y Bankinter.
El dato
La Caja de Ahorros del Mediterráneo cierra 30 oficinas por su poca rentabilidad
La CAM tiene previsto el cierre de 30 de sus sucursales menos rentables. Algunas lo han hecho ya y otras lo harán en los próximos meses, principalmente en las zonas de negocio tradicional (Alicante, Valencia, Murcia y Baleares). Lo denunció ayer la CGT y fuentes de la entidad indicaron que los cierres se enmarcan en la estrategia seguida por la CAM de adelgazar costes una vez consumado el plan de expansión por toda España. No habrá pérdidas de empleos, según la caja. CGT considera que los cierres «vienen motivados por la inaceptable estrategia especulativa que sigue la dirección de la entidad: obtención del máximo de beneficios, sin importarle el lugar donde los obtengan y las consecuencias que conlleven para la sociedad».

El efecto sonajero

domingo, 7 de septiembre de 2008

06.09.08 – Francisco Culiáñez. laverdad.es
El momento que vive la economía española ya esta provocando que las ratios de morosidad se disparen.

Tampoco en esto hay acuerdo y los datos son diferentes dependiendo de su procedencia, sea el 1,5% que manejan las estadísticas oficiales o, la más pesimista previsión que ofrecen los informes que parten del Banco de España, que considera que este índice podría alcanzar el 11% en 2009, lo cierto es que las dificultades para atender los compromisos bancarios, han puesto en duda el viejo concepto de propiedad que todos tenemos sobre nuestra vivienda habitual desde tiempo inmemorial.

Ya son frecuentes los casos en los que un ciudadano se dirige al banco o caja del que es cliente y, esgrimiendo las llaves, le dice al director su imposibilidad de seguir con el pago de su hipoteca, haciéndole entrega de su casa. En los países anglosajones esta acción es conocida como ‘efecto sonajero’ (jingle mail), significar que en EE.UU. la inmensa mayoría de las hipotecas son «non recourse loans» (préstamos sin recurso), lo cual quiere decir que si el hipotecado deja de pagar, la entidad crediticia no puede perseguirle, sólo hacer que se vaya de la casa. En España, cuando se acepta tal figura, se la denomina dación en pago de deuda.

Desgraciadamente, la legislación y las condiciones en las que firmamos nuestras garantías hipotecarias, permiten seguir acciones contra otros bienes e ingresos, si no fuese suficiente la subasta del inmueble para cancelar la totalidad del préstamo. Por no perdernos en vericuetos legales, sí cabe decir que, en términos generales, el impago de más de tres recibos de la cuota hipotecaria hace entrar el crédito en mora y, a partir de aquí, nuestros problemas pueden no haber echo más que comenzar.

Está fuera de duda la solidez del sector financiero español, además su capacidad de negociación es alta y saben adaptarse a las posibilidades, por tanto exponer los problemas de liquidez y buscar soluciones personalizadas puede ser más práctico, además de barato, que la desesperación de tirar la toalla por muy abrumadoras que sean las circunstancias.

Ya hay alguna caja que ofrece alternativas muy interesantes para rebajar la cuota mensual dilatándola en el tiempo, la formula es tan sencilla como permitir que el cliente pague lo que realmente puede pagar, con esfuerzo pero sin menoscabar el resto de necesidades personales y familiares.

El enfoque es muy interesante, en realidad se trata de evitar un conflicto en el que nadie gana. Ningún banquero sensato pretende quedarse con la casa de nadie, solo cobrar la deuda contraída, mucho menos el asfixiado hipotecado quiere perderla. Diálogo e imaginación pueden ser el comienzo de un acuerdo realista y cumplible por ambas partes.

Hoy resulta evidente, que el modelo económico basado en lo inmobiliario, como motor principal, ya no funciona, también es verdad que, en los últimos años, parecía existir cierto interés en que el ladrillo no volase tan alto, si alguien tenía este triste objetivo lo ha conseguido, pero seguro que no pensaba en que, al final, el más afectado acaba siendo el españolito de a pie, ese que ve peligrar su puesto de trabajo si es que no lo ha perdido ya. Ese optimismo que esgrimía levedad, suavidad y temporalidad a la desaceleración económica, hoy crisis profunda, no aparece ahora aportando soluciones que devuelvan confianza a la pertrecha tesorería familiar. El derecho constitucional a la vivienda, se ha convertido en la obligación hipotecaria de por vida. Devolver la ilusión por el uso y disfrute del hogar también consiste en estar seguro del valor patrimonial, difícilmente alguien querrá continuar con algo que le cuesta mucho más de lo que vale. La inmensa mayoría de los que adquirieron un piso no lo hicieron con ánimo especulativo, pero si las informaciones apuntan a depreciación el tintineo del efecto sonajero puede convertirse en sonido común.

Soluciones para los que no pueden pagar su crédito

domingo, 7 de septiembre de 2008

La banca ha puesto en marcha diferentes medidas para evitar ejecutar las hipotecas. Desde alargar los plazos hasta convertir el crédito en alquiler.
A. P. (06-09-2008) Cinco Días
La escalada del euríbor y, sobre todo, el vertiginoso ritmo de crecimiento del desempleo (el pasado agosto perdieron su trabajo otras 100.000 personas, con lo que en el último año han pasado a engrosar las listas de paro más de medio millón de trabajadores) han llevado a muchas familias españolas a empezar a incumplir los compromisos de su hipoteca. Se estima que cada punto de morosidad hipotecaria supone que 40.000 personas han dejado de pagar sus créditos.
Esta ratio se sitúa ahora en el 1,5% del volumen de préstamos. Conscientes de que la situación va a empeorar en los próximos meses, las entidades han comenzado a tomar medidas de urgencia para facilitar las condiciones de pago y evitar tener que embargar miles de pisos, cuyo valor de tasación en muchos casos es ya inferior a su precio real. En el sector financiero reconocen que la disposición a negociar con cada cliente es absoluta, aunque siempre respetando los límites que exigen los requisitos de solvencia impuestos por el Banco de España.
1 Ampliar el plazo. Es la medida más sencilla y está dirigida a aquellos titulares de créditos que atraviesan dificultades en un momento determinado, bien por la subida de la cuota mensual de sus hipotecas en los últimos años o por circunstancias personales coyunturales. Se trata de ampliar el plazo de duración del préstamo, lo que permite rebajar la factura mensual y dar un respiro al usuario hasta que su situación económica recobre la normalidad. Sin embargo, esta solución sólo será efectiva para aquellas hipotecas que tengan un plazo de amortización inferior a 40 años, ya que a más plazo el impacto en la cuota mensual será mínimo y se encarecerán los costes totales del préstamo. Actualmente, la duración media de la cartera hipotecaria española ronda los 25 años, aunque muchas entidades financieras han concedido hipotecas de hasta 50 años.
2 Alquiler por hipoteca. Algunas entidades ofrecen a sus clientes la posibilidad de cancelar la hipoteca durante un periodo y sustituirla por el alquiler. El titular del crédito puede de esta manera permanecer en la vivienda a cambio del pago a la entidad financiera de una cantidad inferior y esperar a que se cumpla el plazo establecido para renovar su préstamo si su capacidad financiera mejora. Con ello, el banco evita sacar a subasta el inmueble a un precio inferior al de la cantidad hipotecada y el propietario tiene como garantía una opción de compra del inmueble.
3 Periodo de carencia. Otra de las soluciones que propone la banca a sus clientes en apuros es establecer un periodo de carencia. Consiste en ofrecer la posibilidad de que durante un periodo se paguen sólo los intereses, dejando para más adelante la amortización del capital. Las entidades financieras españolas reconocen que, si existe buena disposición por parte del hipotecado, la duración de este periodo de carencia se negocia en cada caso particular y en algunos casos puede alcanzar los cinco años.
4 Demorar los pagos. Las entidades están dispuestas a permitir que un cliente no pague la cuota de su hipoteca durante unos meses si demuestra que va a recibir un ingreso de dinero en un plazo determinado de tiempo y presenta una garantía. En el sector reconocen que, aunque el periodo para declarar a alguien moroso es de 120 días, lo normal es que transcurran hasta ocho meses.
El euríbor a un año concederá una tregua en los próximos meses
Los expertos consideran que el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, dará una tregua en los próximos meses debido a las expectativas de que el Banco Central Europeo (BCE) recorte el precio del dinero el próximo año. Una tendencia que supondrá un alivio para el bolsillo de muchos de los hipotecados que contrataron sus créditos entre 2003 y 2006, los más afectados por la escalada del índice en los últimos meses.
Según los datos provisionales, el euríbor a un año del mes de agosto se situó en el 5,32%, más de un punto por encima de los tipos oficiales. Esta brecha se reducirá paulatinamente, aunque los analistas prevén que las tensiones de liquidez en los mercados de crédito, causantes de que la diferencia entre el precio del dinero y el euríbor se haya ampliado desde los 0,5 puntos habituales hasta superar un punto, todavía se mantendrán.
‘Esperamos que esta prima permanezca alta durante bastantes meses, pero el próximo año se reducirá. El euríbor, además, todavía no ha descontado las previsiones de recortes de tipos. ‘Todo ello llevará al índice hipotecario a bajar cerca de 100 puntos básicos (se situaría en el 4,3%)’, explica Antonio Zamora, de Banco Urquijo. Este economista considera que el próximo año el BCE podría colocar los tipos oficiales en el 3,25%, frente al 4,25% actual.
Para Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales, el euríbor a un año se mantendrá por encima de la barrera del 5% durante el resto de este año debido a la prima de riesgo implícita en su cotización por la crisis subprime, pero se moderará hacia la cota del 4,5% durante 2009. Esta firma de análisis apuesta por que el Banco Central Europeo recortará el precio del dinero en medio punto el próximo ejercicio.

El ajuste de la vivienda durará tres años más

domingo, 7 de septiembre de 2008

El sector opina que el mercado inmobiliario español no recuperará la normalidad hasta dentro de dos o tres años. Se prevén caídas en los precios del 30%

Ana Perona / Madrid (06-09-2008) Cinco Días
Miles de carteles de venta de pisos engalanan los balcones de las ciudades españolas desde hace ya meses, mientras que las casetas a pie de obra de las promotoras, sobre todo las ubicadas en las zonas de costa, permanecen desiertas. Para muchas inmobiliarias se agravan las dificultades para hacer frente a su elevado endeudamiento. ¿Es la punta del iceberg del pinchazo de la burbuja inmobiliaria o son las primeras muestras de que el ajuste más brusco ya ha tenido lugar?
Los expertos consideran que el mercado comienza a dar algunas señales de estabilización, aunque al mismo tiempo las previsiones sobre la magnitud de la caída de los precios de la vivienda superan ahora con creces las estimaciones más pesimistas de hace unos meses y la duración de este frenazo inmobiliario se cifra ya entre dos y tres años.
El servicio de estudios de BBVA considera que el descenso alcanzará el 20% en un periodo de cuatro años. Otros pronostican, sin embargo, que el recorte puede llegar al 30%.
De momento, el Ministerio de la Vivienda ha publicado que el incremento medio del precio de la vivienda libre se situó en el segundo trimestre en el 2% nominal, pero algunas tasadoras como Tinsa afirman que ya ha caído un 3,9%.
Caída en picado de las operaciones

Por si fuera poco, la actividad sigue en dique seco: las operaciones de compraventa de casas bajaron en junio un 29,6%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Esta misma semana, los registradores confirmaban el estancamiento al señalar que en los últimos 12 meses se han producido sólo 667.424 transacciones, cuando antes las cifras rondaban el millón.
‘Hay un descenso de los precios bastante encubierto. Muchas promociones que están en curso aplican descuentos de manera individual a particulares sin que transcienda’, asegura Carlos Ferrer, director de la división de suelo, urbanismo y residencial de la consultora Jones Lang Lasalle. Este experto opina que la recta final del año será aún más complicada y hasta 2010 no se recobrará la calma.
También Irene Martínez, responsable de Research Residencial en la consultora CB Richard Ellis, prevé que la crisis durará entre dos y tres años y que los precios bajarán como término medio entre un 20% y un 30%.
Algunos expertos, sin embargo, vaticinan que lo peor ya ha pasado. ‘El boom no se volverá a repetir, pero el ajuste fuerte ya se ha realizado. Se empezará a ver la luz al final del túnel que estamos atravesando’, señala David Moya, director general de la inmobiliaria Look & Find. Moya reconoce que se ha producido un descenso en el número de operaciones, pero explica que se empieza a percibir que los propietarios de vivienda de segunda mano son más dados a sentarse a negociar con los posibles compradores. Añade que ‘han desaparecido los clientes inversores o están pendientes de ejecutar las inversiones ya realizadas. El producto de segunda residencia es el de más difícil salida. Buscan alternativas como el alquiler o el alquiler con opción de compra’.
Look & Find espera ‘estabilidad en los precios que, con el IPC, supone un descenso real’, tras haber registrado recortes del 3% en los dos primeros trimestres de este año.
Por su parte, Aguirre Newman estima que la rebaja del precio de salida en primera vivienda oscilará entre el 5% y el 10% este año, mientras que la de segunda mano bajará el 10%. Su director de análisis e investigación de mercados, Javier García Mateos, asegura que, en el caso de los promotores, ‘es posible que recorten sus precios hasta un máximo del 20% si después del verano se confirma el deterioro económico y que las inmobiliarias son incapaces de hacer frente a su endeudamiento. Éste es el límite, ya que a los promotores les interesaría más que el banco ejecute antes que aplicar un rebaja mayor’.
De cualquier modo, y como ocurrió en la crisis inmobiliaria de comienzos de la década de los años noventa, los expertos consideran que serán necesarios algunos años para que se regrese a la normalidad. Es preciso que se produzca el ajuste entre la oferta y la demanda y se absorba el stock acumulado. Sólo en 2007 se construyeron en España 651.427 viviendas, que se suman a las 865.561 de 2006, ejercicio en el que se batió récord. Algunas tasadoras, de hecho, calculan que el stock en vivienda libre superará a finales de este ejercicio las 800.000 unidades.
Y, durante este periodo, no descartan que la crisis se cobre nuevas víctimas. ‘Vamos a tener más concursos de acreedores entre promotores cuyo nivel de deuda es muy elevado’, dice Carlos Ferrer.
Pero éste no es el único problema. El sector achaca parte del bache a las condiciones financieras actuales. Las turbulencias desatadas hace ya un año por los productos subprime (préstamos de alto riesgo) han obligado a bancos y cajas a cerrar el grifo de los créditos y a ser mucho más selectivos antes de aprobar una operación.
Demanda potencial
‘Hay demanda potencial que no se hace efectiva por las restricciones de crédito’, explica Irene Martínez. Añade que la compra de inmuebles como inversión no ha desaparecido por completo, al existir clientes que permanecen atentos a las oportunidades que empiezan a presentarse en el mercado.

La solución a esta crisis pasa, según el sector, por la puesta en marcha de medidas por parte del Gobierno y porque el sector financiero deje de estar en el disparadero. ‘Lo que está ocurriendo desde julio es que hay una crisis financiera; además de inmobiliaria. Los vendedores están receptivos, pero si los potenciales compradores no encuentran fondos no se pueden realizar operaciones’, sostiene Santiago Baena, presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi).
Baena, que el pasado mes de febrero ya auguró que el descenso del precio de la vivienda rondaría el 30%, opina que ‘es necesario adoptar medidas y éstas están llegando con cuentagotas, por lo que el mercado no las capta. Si no se incide en el sector financiero, no habrá recuperación’.
No obstante, el presidente de Coapi considera que el ajuste ha sido muy brusco y se ha producido en un periodo de tiempo muy corto, con lo que habría que esperar que el mercado se estabilice en 2009 y, a partir de ese momento, comience a recuperarse lentamente.
En Tecnocasa, una las mayores franquicias inmobiliarias de España, son más optimistas y prevén que los primeros signos de recuperación en el ritmo de ventas comenzarán a verse este mismo mes. Y recuerdan que España es uno de los países de Europa en los que ha bajado ya más el precio de la vivienda, con descensos en determinadas zonas de entre un 20% y un 30%.
‘Hemos apreciado que la demanda sigue siendo enorme y que a medida que cala en el consumidor la idea de que ahora es el mejor momento para adquirir una vivienda a buen precio, el ritmo de operaciones vuelve a registrar buenos resultados’, afirman fuentes de la empresa.
Este panorama, además, podría mejorar en los próximos meses, según los expertos. ‘Si los tipos de interés se dan la vuelta en 2009, como así se espera, la caída de precios se frenará en el segundo trimestre y en 2010 volveremos a crecimientos normales. Es decir, crecimientos reales del 0%, descontada la inflación’, afirma el director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman.
García Mateos explica que lo lógico es que la tasa de esfuerzo (la proporción entre el coste de una hipoteca y la renta bruta disponible) vuelva a niveles del 32%, una tasa en la que se encontraba en los años más prósperos. Actualmente, este indicador se encuentra el 46%.
Medidas
VPO. El Ejecutivo ha prometido la construcción de 1,5 millones de Viviendas de Protección Oficial (VPO) en los próximos diez años.
ICO. El Gobierno aprobó un crédito del ICO por 5.000 millones de euros para avalar la financiación en la compra de VPO en 2008. En agosto, se ampliaron estas líneas a 5.000 millones para 2009 y 5.000 para 2010.
Promotores. Pueden vender las viviendas libres a un precio concertado si ha transcurrido un año desde su construcción. Vivienda estudia eliminar el requisito del año.
Suelo. La Empresa Pública Empresarial de Suelo (Sepes) invertirá 300 millones de euros en la compra de suelo para la construcción de VPO.
Bancos y cajas cierran el grifo de los créditos
La banca española no se atreve a reabrir el grifo de los créditos. La incertidumbre económica en España, con el crecimiento estancado y la inflación en máximos, y las dificultades para obtener liquidez en los mercados de capitales han llevado a bancos y cajas a extremar la cautela en la concesión de préstamos. A ello se suma la subida de la factura hipotecaria (el repunte del euríbor a un año ha encarecido la cuota de un crédito medio en cerca de 60 euros al mes), lo que ha provocado una notable caída de la demanda de financiación por parte de particulares y empresas.
Un cóctel que ha agudizado la desaceleración del crédito hipotecario en los últimos meses en España. En junio, el saldo de préstamos para la adquisición de vivienda se incrementó en un 9%, frente al 10,2% del mes anterior y el 19,7% de hace un año, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Estas cifras reflejan que las entidades, acuciadas por el incremento de la morosidad, son mucho más estrictas que antes en los requisitos. Las expectativas, además, apuntan a que el crecimiento en hipotecas se ralentizará aún más, hasta terminar el ejercicio con incrementos de entre el 4% y el 5%.