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Archivo del 22 de septiembre de 2008

Soluciones a la crisis económica de las familias

lunes, 22 de septiembre de 2008

El Estado Social no puede desproteger a las familias españolas -especialmente a aquellas que cuentan con menores niveles de renta- cuando la bonanza de antaño se convierte en incierta estrechez.
21.09.08 – El sobreendeudamiento por la vivienda, principal problema de las familias con rentas más bajas./ Diario Montañés
Recientemente tuve ocasión de analizar cómo los distintos países de la Unión Europea afrontan el problema del sobreendeudamiento de los consumidores, en contraste con la inacción de las autoridades españolas (ver DM de 23.08.08). Puede ser de interés ahora profundizar en las soluciones que sería conveniente contemplar en España, atendiendo a nuestras peculiaridades y aprovechando la experiencia europea y norteamericana. Esta tarea puede acometerse dentro o fuera del procedimiento concursal, promulgando una ley específica para el endeudamiento excesivo o retocando la Ley Concursal de 2003.

Lo que importa es introducir un conjunto de medidas que sitúen su punto de partida no en la idea de la insolvencia como problema individual de empresarios y profesionales, sino en el concepto de sobreendeudamiento familiar como problema social. Mientras que la insolvencia es la imposibilidad de satisfacer las obligaciones exigibles de manera regular (insuficiencia patrimonial), el sobreendeudamiento es compatible con crisis menos graves. Está sobreendeudada la familia que a pesar de tener bienes suficientes y estar en condiciones de obtener liquidez a corto plazo (por ejemplo, accediendo al crédito), no es capaz de pagar regularmente sus deudas. Pero también lo está la familia que llega a superar determinado nivel de deudas desde la perspectiva de sus ingresos ordinarios. Para tratar de resolver estos casos sería útil establecer un mecanismo para que el deudor alcanzara un acuerdo extrajudicial con sus acreedores (normalmente escasos) o incluso con el acreedor único (el banco). Desafortunadamente, el derecho español vigente no lo permite, desconociendo las técnicas preconcursales de prevención (ni el convenio anticipado ni el procedimiento abreviado lo son) utilizadas en Estados Unidos y en Europa.

La protección legal debe favorecer a los denominados deudores honestos cuya situación de endeudamiento no sea excesiva desde su origen. Quienes sin valorar prudentemente las posibilidades de su renta ordinaria acumulan préstamos hipotecarios para la adquisición de una céntrica vivienda, contratan negligentemente préstamos personales al consumo para procurarse determinados productos o servicios más o menos comunes, y hacen uso irreflexivo de su tarjeta de crédito (sobreendeudamiento activo), no están legitimados para exigir que la ley les dispense un trato especial. Distinto es el caso de las familias que llegan a una situación de sobreendeudamiento como consecuencia de circunstancias sobrevenidas de naturaleza imprevisible o inevitable (sobreendeudamiento pasivo). Aquellos que -pese a actuar de buena fe- atraviesan dificultades causadas por la precariedad laboral, el desempleo, la imposibilidad de amortizar préstamos hipotecarios por una subida brusca, repentina y sostenida de los tipos de interés, por el aumento inesperado de la familia a consecuencia de un parto múltiple, por el fallecimiento de quien aportaba una parte sustancial de la renta familiar ordinaria o de alguno de sus miembros cuya pensión era necesaria para llegar decorosamente a fin de mes, las personas que afrontan las consecuencias económicas de una ruptura matrimonial, o de la solidaridad en el acogimiento de personas mayores o dependientes o en la firma de avales a favor de familiares y amigos (cuya negativa es inimaginable en la sociología española), sí que pueden y deben exigir del sistema jurídico una regulación individualizada y generosa de estos problemas que pueden llegar a colocarlos al borde de la exclusión social.

Las medidas preventivas han de responder a una filosofía informadora y asesora (reeducación), y deben descargar a los jueces de este tipo de asuntos (reformas francesas de 1995 y 1998). Para su encaje ha de tomarse como referencia un Sistema Arbitral de Consumo capaz de demostrar gran potencial pese a estar deficientemente regulado, lo que permitiría además optimizar recursos ya dotados. Iniciativas parlamentarias fracasadas en los últimos cinco años reclamaban la creación de Unidades de Información de Sobreendeudamiento integradas en las Oficinas Municipales de Información al Consumidor o en las propias Juntas Arbitrales, solución que debería ser retomada (reforma estadounidense de 2005). También sería buena idea implantar Jurados Técnicos de Sobreendeudamiento adscritos a las Juntas Arbitrales de Consumo de ámbito autonómico, servidos por especialistas en administración patrimonial facultados -al menos- para mediar entre el consumidor y sus acreedores en orden a la elaboración de un ‘plan de pago’ dirigido al saneamiento patrimonial renegociando la deuda. Piénsese que el sobreendeudamiento -a diferencia de la insolvencia- no tiene como finalidad básica la satisfacción de los acreedores, sino la adopción de las medidas necesarias para que las familias de buena fe puedan superar situaciones de agobio económico, rehabilitándose sin necesidad de actuaciones excesivamente traumáticas.

A diferencia del concurso, el procedimiento de sobreendeudamiento deberá permitir la adopción de medidas no necesariamente aceptadas por los acreedores, que podrán no consistir ni en un convenio ni en la liquidación patrimonial de las familias. Es preciso admitir la descarga o liberación patrimonial del deudor honesto de igual manera que ya se admite para los empresarios, por lo menos respecto de las deudas no satisfechas con el producto de sus bienes embargables. Sólo así podrán gozar de una segunda oportunidad (fresh start). Esta técnica no solo es útil para ‘reinsertar’ empresarios en el mercado alimentando el sistema productivo, porque éste también se nutre de la recuperación de consumidores. El sobreendeudamiento es un riesgo asociado a la expansión del mercado en una economía capitalista, lo que implica que el mercado ha de asumir una parte de ese riesgo (corresponsabilidad). Es fácil culpar a los consumidores de todas las conductas económicas que les perjudican cuando, en realidad, una parte significativa de la responsabilidad recae sobre los acreedores. Pero esta comunicación de riesgos ha de hacerse con cuidado equilibrio y esmerada cautela, aprendiendo de los errores latentes en la reforma alemana de 1994. La admisión de un ‘plan cero’ extintivo de la responsabilidad de cualquier deudor provocaría que los proveedores de crédito incluyeran el coste de dichas medidas en el precio de sus servicios, incrementando los tipos de interés en los préstamos bancarios al consumo con la finalidad de absorber el riesgo que para las entidades de crédito acarrearía la condonación de las deudas a favor de las familias sobreendeudadas. Esto supondría una suerte de mutualización de los riesgos vinculados al crédito con un efecto perverso: los buenos pagadores cargarían con las deudas de los malos pagadores, estimulando conductas oportunistas.

Es ineludible dispensar una protección especial a la vivienda habitual. Conviene tener en cuenta la importancia que el sobreendeudamiento hipotecario tiene en las crisis económicas de las familias españolas (el 46,1 % de la renta bruta disponible), y valorar comportamientos recientes. Los agentes económicos deben soportar la cuota de responsabilidad que les corresponde. En primer lugar, porque bastantes proveedores aprovecharon la bonanza económica de los últimos quince años para obtener importantes beneficios a cambio de dar facilidades excesivas en la obtención de crédito por parte de las familias, permitiendo que muchas se endeudaran por encima de sus posibilidades de restitución. En no pocos casos se han llegado a aplicar técnicas publicitarias de marketing directo influyendo indebidamente en la libertad de elección del consumidor para forzar decisiones que, de otro modo, no habría tomado. En segundo lugar, porque han propiciado el denominado apuramiento de la hipoteca, fenómeno sociológico consistente en alargar excesivamente el plazo de amortización (hoy son corrientes las hipotecas a 30 años) apurando al máximo la capacidad financiera del deudor. De este modo, la colocación del deudor hipotecario en el filo de la navaja (subprime en versión española) pasó a ser un factor incremental más para los beneficios empresariales. No preocupó entonces la aparición de tasaciones prodigiosas, ni el debilitamiento inducido de muchas economías familiares, a las que se dejaba inermes ante cualquier modificación imprevista de su capacidad financiera. Y ahora se finge sorpresa cuando las familias reaccionan ante el ciclo bajista contrayendo el consumo doméstico al 1,18 % en el segundo trimestre de 2008, la peor cifra desde la salida de la crisis de 1993.

La legislación española permite a empresarios y profesionales paralizar la ejecución de garantías reales sobre bienes inmuebles afectos a su actividad económica. Sin embargo, prohíbe a las familias acogerse a esta medida. Sin ninguna justificación, la Ley Concursal establece que la vivienda familiar no se puede beneficiar de la suspensión temporal de la ejecución hipotecaria, a la que únicamente tienen derecho los empresarios, comerciantes y profesionales. Al menos, debe corregirse esta situación discriminatoria para afianzar el principio constitucional de igualdad e intentar que la vivienda habitual se mantenga en el seno de la familia, reprogramando los pagos pendientes con cierto sosiego.

Algunas de las soluciones propuestas requieren un debate político capaz de despejar amplios espacios de acuerdo. Todas ellas implican un coste económico, en mayor o menor medida. Pero el Estado Social no puede desproteger a las familias españolas -especialmente a aquellas que cuentan con menores niveles de renta- cuando la bonanza de antaño se convierte en incierta estrechez. Corresponde a los ciudadanos decidir hasta qué límite podemos, debemos y queremos llegar en nuestras políticas sociales, de la misma manera que hemos de determinar cómo y en qué proporción vamos a soportar el coste del cambio de ciclo. El tratamiento legal de las crisis económicas de las familias no busca ‘desresponsabilizar’ a los consumidores. Mucho menos pretende culpabilizar al sector empresarial. También las familias han de poner en valor el principio de autorresponsabilidad, porque los titulares de intereses débiles no son -sólo por eso- unos incompetentes en la toma de decisiones a los que el Estado deba preservar de todo riesgo. Tan solo se trata de reflexionar sobre el modo de construir un sistema de distribución de riesgos equitativo y razonable que permita rescatar eficientemente a los más vulnerables de un horizonte de marginación social en una coyuntura adversa.

Jorge Tomillo es vicerrector de la Universidad de Cantabria y Director de la Cátedra Euroamericana de Protección Jurídica de los Consumidores.

Que se queden en Las Vegas

lunes, 22 de septiembre de 2008

Thomas L. Friedman 21/09/2008 El País

Mientras observaba cómo desaparecían los activos financieros en estos últimos meses, a menudo oía una voz en mi cabeza, y es la misma que la de uno de esos crupieres de Las Vegas que fríamente te dice mientras se lleva todas sus fichas después de que te arruines en el blackjack: «Gracias por jugar, damas y caballeros».
Eso es lo que ocurre cuando la burbuja estalla. Uno se siente barrido, y la frialdad con la que los crupieres -en este caso, los mercados- se llevan todas tus fichas es desesperante. Es fácil que nuestra reacción sea exagerada y es importante que no lo sea. Ahora es el momento de decidir con frialdad qué pueden hacer mejor los mercados y qué pueden hacer mejor los Gobiernos.
Entendamos qué ha ocurrido aquí. Wall Street -el sector financiero- se convertía en burbuja en años recientes gracias a un exceso de liquidez y al mayor fabricante de burbujas de la historia: la avaricia. Algunos de los más inteligentes olvidaban una de las reglas de inversión más antiguas: que no existe el beneficio sin riesgo. Cuando uno se excede en la busca de rendimientos, antes o después acaba escaldado.
En la década de 1990, se suponía que el beneficio sin pérdidas, sin riesgos, lo ofrecían las acciones de las empresas de Internet. La versión en esta década son las hipotecas subprime y los activos financieros. Al igual que las empresas de Internet en los años noventa, las acciones financieras se inflaron hasta alcanzar niveles ridículos y los salarios de los ejecutivos de Wall Street alcanzaron alturas ridículas. Ahora vemos estallar la burbuja en vivo y en directo: «Gracias por jugar, Lehman Brothers«. Realmente triste para una empresa de 158 años.
El mercado está ahora consolidando este sector y los fuertes se comen a los débiles, lo cual impondrá su propia disciplina fiscal. Bien. Quizá, después, más de nuestros genios de las matemáticas de nueva generación piensen en diseñar la siguiente gran industria mundial -la tecnología energética- en lugar de diseñar derivados.
Pero también necesitamos entender lo que esta burbuja tiene de extraordinario para determinar cuándo tiene un Gobierno inteligente que intervenir. Una razón de que esta burbuja financiera creciese tanto es bien conocida: usted y su vecino salieron y compraron hipotecas subprime, algo que permitió a muchas más personas convertirse en propietarias, una verdadera bendición. Su empresa financiera o su banco local, que extendieron estas hipotecas, las revendieron posteriormente a un agregador que las puso a la venta en grandes paquetes con miles de hipotecas subprime más. Entonces esos paquetes de préstamos se dividieron y vendieron en pequeños trozos, en forma de bonos empresariales a todo tipo de instituciones, que buscaban un beneficio extra. Los pagos que usted hacía de su hipoteca subprime servían para pagar los intereses de esos bonos.
Pero cuando se hundió el mercado de la vivienda, y los estadounidenses no pudieron pagar sus hipotecas ni vender su casa, los bonos perdieron valor y, por consiguiente, los bancos que los poseían perdieron capital, y toda la pirámide empezó a desplomarse. Esto infectó a todo el mercado de la vivienda, de modo que los bancos ya no sabían el valor de sus activos respaldados por hipotecas. ¿La consecuencia? Dejaron de prestar. De ahí la actual escasez de crédito. Esta escasez de crédito es lo que hace la crisis tan mortal. No podemos soportar una situación prolongada en la que los bancos no presten a las empresas buenas.
Por eso el Congreso debe crear una nueva Resolution Trust Corporation, como la que usamos para salir de la crisis de las cajas de ahorro en la década de 1980. Como entonces, también ahora necesitamos un organismo público que retire las hipotecas tóxicas de los balances contables de los bancos, las guarde y las venda de manera ordenada más adelante. Eso podría impedir una venta desesperada de casas e hipotecas ahora y devolvería a los bancos la confianza para que empiecen a prestar de nuevo.
A largo plazo, sin embargo, los reguladores tienen que encontrar formas de limitar la cantidad de endeudamiento que los bancos de inversión o las compañías aseguradoras pueden asumir en un momento determinado, porque, dado lo interrelacionados que están todos ellos en la economía mundial de hoy, la quiebra de un banco puede hundir a muchos.
«Estamos al final de una época, el final de la época de dejárselo todo a los mercados y de la gran actitud evasiva de que menos gobierno es siempre un mejor gobierno», sostiene David Roghkopf, ex funcionario del Departamento de Comercio durante el Gobierno de Clinton y autor de un libro sobre los líderes financieros del mundo que han producido esta crisis: ‘Superclass: The Global Power Elite and the World They Are Making’. «Pienso, sin embargo, que es importante resaltar la diferencia entre un Gobierno inteligente y simplemente más Gobierno».
«No necesitamos un brote regulador en Wall Street», añadía. «Necesitamos replantearnos cómo hacer más transparentes los mercados financieros y cómo garantizar que los riesgos de esos mercados -muchos de los cuales son nuevos y no son bien comprendidos ni siquiera por los expertos- se gestionan y se vigilan adecuadamente».
En resumen, la tarea del Gobierno es vigilar que la estrecha línea que separa la asunción de riesgos necesaria que impulsa una economía de innovación, y las apuestas enloquecidas con los ahorros de otros y de modos que nos amenazan a todos. Necesitamos asegurarnos de que lo que ocurre en Las Vegas se queda en Las Vegas y no se traslada a los distritos comerciales. Necesitamos volver a invertir en nuestro futuro y no limitarnos a apostar por él.

Perú. SUNARP inaugura XXI encuentro del Comité Latinoamericano de Derecho Registral

lunes, 22 de septiembre de 2008

21 de Setiembre del 2008 – RPP
Con la presencia de connotados especialistas en derecho registral de España, México, Argentina y otros países de Latinoamérica, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) inaugurará este lunes en un hotel capitalino el XXI Encuentro del Comité Latinoamericano de Derecho Registral, evento que se desarrollará del 22 al 25 de setiembre en el Hotel Los Delfines.

El comité reúne a especialistas y registradores de diversos sistemas latinoamericanos para intercambiar experiencias, y saber cómo se encuentra cada país en temas como registro de la propiedad, sistema de inscripción, entre otros.

«Este es un evento importante ya que el Perú es país fundador del Comité Latinoamericano de Derecho Registral (en el año 1987 en Argentina) y además es la segunda vez que el Perú organiza este cónclave. En esta ocasión tenemos una serie de nuevos proyectos y productos para mostrar a la comunidad latinoamericana e internacional», señalo la titular de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, María Delia Cambursano.

Indicó que entre los temas a tratar figuran los referentes al principio de inscripción; al registro de propiedad; folio real; y otros tipos de registros. Los interesados en mayor información pueden ingresar a nuestra página web www.sunarp.gob.pe

Lanzarán proyectos

Por otra parte, el próximo miércoles 24 la SUNARP realizará en el Swiss Hotel el lanzamiento de dos importantes proyectos que viene realizando con el Colegio de Registradores de España, gracias al patrocinio de la Comunidad Europea, a través de su programa Euro Social Justicia.

Los proyectos son el IGRIAM (Información Georeferenciada Iberoamericana), que permitirá contar con una base técnica exacta para solucionar los problemas limítrofes de los terrenos y que añadirá a la clásica partida registral de predios, la fotografía del inmueble inscrito.
Actualmente el proyecto se encuentra a nivel de plan piloto en tres oficinas registrales que son Lima, Arequipa y Trujillo.

Entre los beneficios que el IGRIAM traerá al Perú se puede señalar que permitirá contar con una base técnica exacta, con lo que se evitará duplicidades a futuro.

El otro proyecto es el IRI (Interconexión Registral Iberoamericana) por el cual los países de Latinoamérica podrán intercambiar información de sus actos registrales con el solo empleo de Internet.

Vienen a por nosotros

lunes, 22 de septiembre de 2008

21.09.08 – Francisco Cantalapiedra. Periodista. El Norte de Castilla
Llevo una temporada meditando sobre las consecuencias de la crisis económica que arrasa bancos, aumenta el número de parados, pone en jaque cualquier negocio y asusta a mayores y pequeñitos sin distinción. El tema es tan recurrente que parece difícil encontrar alguna pizca de originalidad en el debate sobre las consecuencias de esta hecatombe financiera que se lleva al fondo del mar a grandes empresas, convierte en un tiovivo el precio del petróleo y deja a los inversores bursátiles con la misma cara de gilipollas que cuando descubrieron que los pisos no valían ni la mitad de lo que decía el tipo aquél de la inmobiliaria que nos hizo el favor de apuntarnos para comprar uno «porque es que lo tenemos todo vendido». La madre que te parió.
Pero el martes de esta semana me pareció verlo claro mientras leía un sesudo artículo sobre las consecuencias prácticas de la crisis, en el que se decía que lo más probable e inmediato sería una nueva subida de los tipos de interés y mayores dificultades para la concesión de créditos. Bueno, me dije yo: al fin y al cabo, hace años que acabé con la hipoteca de mi piso y no me veo ahora en la necesidad de lamerle el trasero al director del banco para que me preste dinero para comprar un coche o pintar la casa de verde. O sea, que si la crisis sólo va a suponer ese quebranto para las personas que, como yo, viven de un sueldo y no deben nada, pues no parece que haya mucho que temer. Pero se me encendió la bombilla cuando mi amigo Josito, que estaba leyendo el mismo periódico, me soltó: vaya, otra vez que me suben la hipoteca. Pero hombre, le dije, ¿qué hipoteca te van a subir a ti si la terminaste de pagar a finales de los ochenta? La hipoteca de mis hijos, me contestó, momento en el cual descubrí una verdad aterradora: vienen a por nosotros.
¿Y quiénes somos nosotros, se preguntará usted, desocupado lector? Pues nosotros somos la clase media, esa que siempre pagó sus deudas y que, tacita a tacita, tiene unos euritos en la caja de ahorros de la esquina, con los que van a arramplar ahora esta panda de mangantes que cuando arruinan la empresa que dirigen, ellos salen más millonarios que antes de entrar. Estoy convencido de que esos pollos han coordinado una operación gigantesca para quitarnos las cuatro perras que tenemos y hacerlo a través de nuestros descendientes. Hace un año, cuando el chico mayor de Josito ganaba una mierda pinchada en un palo, podía pagar 600 euros de hipoteca; ahora que gana la misma porquería ya no puede pagar los 1.100 que cuesta la casa, hipotecada hasta 2045, es un suponer. ¿Y qué hará el banco cuando los hijos de todos los Jositos dejen de pagar lo que deben? Pues que los Jositos como usted y como yo soltaremos la tela para que el sistema siga funcionando y los hijos no vuelvan a casa con el rabo entre las piernas. Es que lo veo clarísimo: ni los bancos se van a quedar con las casas impagadas (¿para qué las querrían si no hay compradores?), ni dejarán de cobrar lo que prestaron porque para eso estamos los padres.

Menuda generación la nuestra, que va a pagar, como poco, tantas hipotecas como hijos tenga, más la propia, para que el tinglado no falle y el presidente del Consejo cambie de yate y de golfa cada vez que hay una crisis.

La crisis ataca de nuevo (y a los de siempre para no variar)

lunes, 22 de septiembre de 2008

Carlos J. La-Chica Pareja Teldeactualidad.com

Convendrán conmigo que, pese a la crisis que empieza a asomar los colmillos, debiera haber áreas de la administración pública dónde sus efectos tendrían que ser imperceptibles. Claro que, para esto, sería necesario que hubiese una planificación del gasto público mediante la que, sin titubeos ni las memeces de costumbre, nuestros dirigentes inyectaran el dinero allí dónde realmente hace falta, detrayéndolo de dónde es evidente que no resulta tan preciso (aunque tal supusiera un serio disgusto y/o contratiempo para algún que otro amiguete de los que ocupan cíclicamente las poltronas).

Miren Vds., si esto en el fondo es bien sencillo (créanme, no hay que ser ningún Keynes). Basta con aplicar los principios que cualquier familia normal utiliza en su economía doméstica: en tiempos de bonanza económica, siempre hay lugar para darnos algún ”˜caprichín”™, pero cuando la cosa no está para muchas alegrías, todos nos apretamos el cinturón y no nos queda otra opción que centramos en cumplir con lo esencial (léase los pagos de la hipoteca / alquiler, comida y lo justito para no ir en pelotas por la calle), que ya vendrán mejores tiempos”¦”¦.

No sé si será por deformación profesional, pero considero que la Justicia es una de esas áreas dónde los gobiernos de turno no tendrían que cicatear, ni parapetarse detrás de una crisis para excusar carencias inexcusables. En nuestra cada vez más compleja sociedad, los ciudadanos necesitamos que los conflictos jurídicos se resuelvan con presteza y profesionalidad. Son muchos los intereses económicos y personales que están en juego y no puede tolerarse que el sistema camine lenta e inexorablemente hacia el colapso, pues llegados a este punto el Estado de Derecho dejaría de serlo.

El que más y el que menos, casi todo el mundo a estas alturas ha tenido ya alguna experiencia judicial. Y es deprimente constatar que, en la mayoría de los casos, nadie suele recordar su paso por los juzgados con buen sabor de boca (ni siquiera los que ganan los pleitos”¦., ya saben a lo que me refiero: se cumple a la perfección la maldición aquella de ”˜pleitos tengas y los ganes”™). Lo cierto es que todos acuden con grandes expectativas y suelen salir mascullando entre dientes.

Una lástima, porque quienes conocemos la maquinaria por dentro y sabemos de las ganas que le ponen la inmensa mayoría de los trabajadores del sector (desde el más alto magistrado al más humilde auxiliar), vivimos con tristeza que este esfuerzo cuasi – titánico no pueda apreciarse por el resto de la sociedad.
Mientras tanto, el ejecutivo de turno (este que está ahora, los que estuvieron antes y, casi seguro que también desgraciadamente, los que vendrán más adelante) proyectando leyes muy ”˜requetemodernas”™ y progresistas; y el legislativo aprobándolas religiosamente; y luego todos juntitos vendiéndonos la moto a bombo y platillo, con gran despliegue mediático; y yo me pregunto muchas veces, ¿para qué demonios”¦”¦”¦?. Si, ¿para qué carajo (con perdón) queremos unas normas tan excelsas que luego, de tan buenas que son, no pueden aplicarse en la práctica porque no hay medios para ello? Ejemplos, ciertamente sobran: la ley de dependencia ”˜(¿pa qu锦.?”™, que se lo pregunten a las miles de familias canarias con enfermos crónicos en casa y sin que nadie les eche una mano”¦”¦); la ley de la edificación (”˜¿ pa qu锦..?”™, si la mayoría de los ayuntamientos tienen unas ordenanzas tan obsoletas que la aplicación estricta de la ley sería como pretender que un equipo de mecánicos de ”˜formula 1”™ asistiera técnicamente a los participantes de una carrera de ”˜cuadrigas del Imperio Romano”™”¦..); la ley de arrendamientos urbanos (”˜¿pa qu锦.?”™, si echar a la calle a un inquilino que lleva una eternidad sin pagarte la renta, te cuesta un pastón y encima te tarda 8 ó 9 meses de media”¦..); la ley del ruido (”˜¿pa qu锦..?”™, si casi ninguna de las entidades locales competentes legalmente para combatir esta lacra de la contaminación acústica posee los medios técnicos y humanos necesarios para ello”¦”¦.); etc., etc., etc”¦”¦”¦.

Y hablando de leyes muy buenas sobre el papel, pero que luego no tienen la eficacia práctica deseable: ¿Qué decir de todo el conjunto de normas que trata de proteger a las mujeres que sufren la violencia de género (incluyendo las que pusieron en funcionamiento los Juzgados de Violencia)?. En nuestra ciudad, tenemos un Órgano Judicial (concretamente, el Juzgado nº 7) que tiene encomendadas estas funciones. El problema es que, además de ello, tiene encomendadas otras muchas, tantas como cualquiera de los restantes seis Juzgados de Telde; por no hablar de que carece de un Fiscal propio, exclusivo para la violencia de género; como tampoco tiene un equipo técnico multidisciplinar que coadyuve a asistir más y mejor a las víctimas, a la par que asesore pericialmente a la Magistrada, garantizando de esta forma un proceso realmente justo para todos los que intervienen en él (¿o es que alguien puede sostener seriamente que profesionales como un psicólogo o un trabajador social son innecesarios para el correcto funcionamiento de un Juzgado de Violencia de Género?…., desde luego, quien así lo afirma demuestra no haber pisado uno en su vida).

Seamos serios. Cuando un ciudadano acude a un juzgado viene buscando Justicia, no que la burocracia le pase por encima como un tractor y trate su problema como un número más. Una cosa es que la ley deba ser igual para todos y otra muy distinta que el sistema sea incapaz de analizar y sopesar las circunstancias particulares y concretas de cada caso, única vía de obtener pronunciamientos realmente justos. ¿Pero acaso es posible una verdadera justicia con la escasez de medios técnicos y humanos que sufren nuestros tribunales?….., no se”¦., ¿podría alguno de Vds. hacer un menú de restaurante de cinco tenedores con una hamburguesa congelada, un tetrabrik de ”˜D. Simón”™ y un plátano pasado”¦.?, me temo que la respuesta va a ser que no, por muchas ganas e imaginación que le echen.

Y mientras toda esta problemática continúa creciendo, aquí seguimos gastando lo que haga falta y más en romerías (o como alguien ha dicho con mucho acierto ”˜ronerías”™), verbenas, fueguecitos de artificio, ”˜festivaladas”™ y cuchipandas varias. Que no falte un buen ”˜fiestorro”™ en cualquiera de nuestras ciudades o barrios. Que no dejen de venir los ”˜ramoncines”™ de turno a llevárselo calentito para que nuestra juventud ”˜disfrute”™. Circo, mucho circo”¦.., pero”¦”¦, ¿y el pan?….., ¡coño! (otra vez con perdón), por lo menos en tiempos de los césares los gobernantes procuraban al pueblo pan y circo”¦”¦, se ve que hasta en esto estamos involucionando. Será cuestión de ir adaptándonos a comer a base de voladores, banderolas, watios de sonido, kilowatios de luz y demás familia”¦”¦”¦ Les dejo ya por hoy: me está doliendo el estómago.

Carlos J. La-Chica Pareja es abogado y profesor de la Academia Canaria de Seguridad.

Queremos inyecciones

lunes, 22 de septiembre de 2008

Adriano
ABC de Sevilla 21-09-08
Con el pánico que daban de pequeños y lo bien que sientan de mayores. Bush inyecta un dineral a las aseguradoras norteamericanas para que afronten la crisis. La UE inyecta millones a los bancos europeos para que respiren. El Gobierno inyecta ayudas a las constructoras para que eludan la quiebra. Y hasta Chaves y Villalobos le inyectan nueve millones del ala a los municipios que no han sabido contener el gasto. ¿Y al contribuyente que no puede pagar la hipoteca, no le inyectan nada? Si, ya verán: la inyección letal.

¿ Hasta dónde bajará la vivienda ?

lunes, 22 de septiembre de 2008

21, septiembre 2008 – Mario S. Guillén ABC.es
La realidad ha venido a desmentir ese lugar común que tanto han pronunciado los españoles durante los años de fiebre inmobiliaria: «los precios de los pisos nunca van a bajar». Porque sí han bajado. El segundo trimestre del año fue, según los únicos datos oficiales que se pueden tomar en este país (los del Ministerio de Vivienda), el primero desde el 93 en experimentar un retroceso, que en este caso fue del 0,1%. A nivel interanual, el aumento de precios fue del 2,4%, lo cual es una bajada de precios en términos reales si se descuenta la inflación, en torno al 5%.
Sin embargo, la sensación que los ciudadanos de a pie tenemos es que el precio de los pisos y casas ha caído mucho más en la realidad que lo que dicen las estadísticas oficiales. Manuel Romera, director del Sector Financiero del Instituto de Empresa (IE), considera que «la estadística del Ministerio de Vivienda es incoherente con la realidad». Para este experto del sector inmobiliario, «la realidad es que la vivienda ya ha bajado un 20% o un 30%, y se esperan más caídas de hasta un 20% adicional».
Esta disparidad entre los datos de Vivienda y la realidad puede darse porque el Ministerio de Beatriz Corredor utilice los precios de salida de las viviendas, que no son los que al final se pagan. Lo explica Antonio Moreno, director general de Salvago: «nuestros datos revelan unas bajadas del 2%, pero esto no quiere decir que los precios hayan bajado sólo el 2%, en realidad han bajado mucho más. De una forma no oficial, en la negociación cliente a cliente, las bajadas pueden estar por encima del 20%».
Tocar fondo en 2009
Y la tendencia seguirá -aunque no todos los expertos opinan lo mismo- ya que las estimaciones hablan de que a lo largo del año puede haber una cifra cercana al millón de viviendas sin vender en España, una sobreoferta abrumadora que tirará hacia abajo de los precios. Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias, S.A.) no cree que vaya a haber un desplome brutal, pero sí cree que teniendo en cuenta las negociaciones con los vendedores «podamos volver a niveles de precios de hace tres o cuatro años».
«Si yo fuera a comprar una vivienda y no tuviera una urgencia por motivos familiares, no lo haría este año aún, me esperaría hasta mediados del año que viene», asegura Fernando García Marcos, director técnico de la tasadora TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.). García Marcos, al igual que la mayoría de los expertos, no cree sin embargo que ahora sea un mal momento para comprar una vivienda, si realmente las necesidades del comprador no le permiten esperar (por situaciones de divorcio, formación de nuevas familias, etc.) y, sobre todo, si encuentran una entidad financiera que les conceda un préstamo, misión titánica tras el descalabro del sector de la semana que acaba.
Cambio de tendencia
Hay que tener en cuenta que el ciclo de precios de la vivienda es eso, un ciclo, y que además sus desarrollos son largos pues está íntimamente relacionado con la construcción de inmuebles -proceso que además tiene un recorrido medio de dos años desde que se toma la decisión de construirlas hasta que se terminan-. Las viviendas que se empezaron a construir en el punto álgido del ciclo (finales de 2006 y principios de 2007) se terminarán entre este año y el que viene, cuando se puede conformar una bolsa de más de un millón de casas en el mercado buscando dueño.
La necesidad potencial de nuevos hogares está establecida en unos 400.000 al año, una demanda que no tendrá fácil absorber la sobreoferta, sobre todo porque las nuevas construcciones no siempre se han hecho en base a estudios de mercado coherentes, sino que se ha abusado de la segunda residencia en costa (principalmente la costa del Mediterráneo) o de los grandes bloques de pisos en zonas no consolidadas y con infraestructuras deficientes, como las coronas metropolitanas de las principales ciudades.
Así, Manuel Romera opina que «la diferencia de ahora respecto al año 1993 es que ahora tenemos una oferta diez veces mayor a la que había entonces, se han estado construyendo 800.000 viviendas al año cuando la demanda potencial es la mitad».
Y esto unido a una caída de la demanda que, según el índice IMIE de Tinsa, uno de los de referencia en el mercado, «ya comenzó a cambiar de tendencia en octubre de 2006», desacelerando poco a poco el aumento del precio de las viviendas. Este índice refleja la caída en los precios, que cifra en el 4,6% en agosto de 2008 respecto al mismo mes del año pasado.
Factores de contención
Por otra parte, y frente a todos los factores que pronostican ese hundimiento de los precios, también existen elementos que pueden contenerlos. Lo explica José Antonio Pérez, de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), que no espera grandes desplomes al menos para la vivienda nueva, «sino mantenimiento y evolución conforme al IPC, porque no hay que olvidar que el precio de los inmuebles garantiza el valor patrimonial y por ende el retorno de la financiación obtenida por su compra». Esto mismo piensa Antonio Moreno, de Salvago, para quien «con las caídas de la Bolsa, la vivienda sigue siendo un valor refugio».
Otro factor que frenaría las caídas de precios sería, según Jesús Palau, de Esade, el hecho de que mucha vivienda se ha adquirido como inversión y no para vivir en ella, por lo que sus propietarios optarán por mantener la casa antes que malvenderla, y siempre que su situación económica se lo permita: «todo el que aguanta su inversión está contribuyendo a que los precios no caigan».
Diferencias territoriales
Precisamente este tipo de inmuebles, los que más subieron en su momento, son los que más van a sufrir el ajuste ahora, mientras que aquellos mercados que estuvieron más normalizados -en general los del interior y el norte de España- ahora tampoco vivirán desplomes. Lo confirma Manuel Romera del IE: «Las zonas limítrofes a los centros de las grandes ciudades y la costa van a sufrir. Sin embargo, los centros de las grandes ciudades, que tienen demanda internacional, y por supuesto la vivienda rural, van a resistir a la crisis».
De igual modo, Fernando García Marcos de TecniTasa considera que «los mercados que más van a sufrir serán los de toda la vivienda turística, los de la zona de Levante, que bajará mucho, y las provincias adyacentes a Madrid, como Guadalajara o Toledo, que han subido mucho y ahora tendrán que corregir».
Igualmente, Antonio Moreno de Salvago considera que «las viviendas bien localizadas en plazas con marca, como Marbella o Estepona, no van a dejar de tener esta marca, y con un suelo tan firme será muy difícil que bajen más de un 10%. Sin embargo, en una zona sin marca internacional como por ejemplo los nuevos desarrollos de Almería la tendencia puede ser muy diferente».

La crisis reduce hasta la mitad los ingresos en los restaurantes de lujo

lunes, 22 de septiembre de 2008

Terra. Valencia
La firma de un contrato millonario siempre se ha celebrado con una buena comida en un restaurante de lujo y sobre en una ciudad como Valencia, de constante negocio. Desde hace meses, estos reinos del buen paladar han visto como sus clientes espaciaban las visitas y otros reducían la cuenta pidiendo vinos de menos calidad o menor número de platos. La crisis económica también se está notando en el sector de la restauración y sobre todo en la de más alto nivel.

Cuentas de varios ceros, visas oro con las bandas magnéticas gastadas de tanto usarlas y largas sobremesas hasta media tarde han dado paso a almuerzos comedidos, muy espaciados, con menos comensales. Y es que los días de las vacas flacas también han llegado al bogavante, al entrecot o al MͶet Chandon.

‘Aquí se viene para celebrar un contrato. Si no lo hay pues no hay nada que celebrar. Parece que los empresarios y constructores hayan desaparecido de Valencia y los notarios también’. Así ironiza Raúl Aleixandre, responsable del restaurante Ca’ Sento, la situación que está soportando el sector de la restauración de lujo, aunque asegura después que resistirá con la misma plantilla y la misma calidad.

En el manual del buen empresario no puede faltar una lista de restaurantes de alto nivel donde se logra convencer a golpe de langosta a un cliente o se celebre un contrato para construir varias fases de viviendas unifamiliares.

Pero la falta de negocio inmobiliario también ha llegado a los restaurantes que sólo recibían potentes y millonarios empresarios. ‘Nosotros hemos notado una bajada de casi un 50 por ciento de clientes. Si estábamos acostumbrados a que vinieran a nuestra casa cada 15 días, ahora lo hacen una vez al mes o cada dos meses’, asegura un portavoz del restaurante Oscar Torrijos, momentos antes de atender a sus selectos clientes.

Los hosteleros aseguran que sólo les queda aguantar y esperar a que pase la crisis porque los buenos tiempos volverán y restaurantes de lujo son solo unos pocos y en Valencia tienen su espacio.

Hacienda va a reclamar plusvalías pendientes de los últimos años

lunes, 22 de septiembre de 2008

Dos Hermanas

Laura Rocha El Correo de Andalucía.es
El Ayuntamiento de Dos Hermanas aprobará en el próximo pleno un plan de saneamiento para 2009-2011, según adelantó la edil de Hacienda, Ana Sánchez. Paralelamente, reclamará plusvalías pendientes de los últimos años, con el fin de aumentar sus ingresos pese a la caída de la construcción.

“El objetivo es que el déficit que se pueda plantear en estos años se compense con un superávit en años posteriores», argumentó la concejal del PSOE. Entre otras medidas, se prevé que las partidas de gastos corrientes se recorten o crezcan muy poco.

“Hemos dado instrucciones a todas las concejalías para que eliminen los servicios que no sean estrictamente necesarios, aunque nuestro compromiso es seguir manteniendo la misma calidad en las prestaciones para los ciudadanos», explicó la responsable de las arcas municipales.

Otras de las actuaciones en marcha se centra en la comprobación de las plusvalías que se hayan dejado de declarar entre 2006 y 2007, con el objetivo recaudarlas ahora. Este trabajo se está realizando con el Registro del Notariado. Este ingreso, unido al aumento del padrón del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), con 2.900 unidades nuevas el último año, equilibrará las pérdidas por la reducción de licencias de obras, dada la caída de la construcción, y que la munícipe cifró entre el 40% y el 50%.

Por otra parte, la concejal avanzó que no hay intención de realizar ningún expediente de regulación de empleo, como en otros consistorios, y que se mantendrá toda la plantilla.

La edil quiso dejar claro que el Ayuntamiento de Dos Hermanas afronta esta etapa con tranquilidad. “Como a todos nos está afectando, pero estamos preparados», reconoció, al tiempo que subrayó que los niveles de endeudamiento son muy pequeños. De hecho, en estos momentos solo hay pendiente un préstamo de seis millones de euros.

También recordó que desde hace unos años los presupuestos municipales se vienen realizando con previsión de la crisis. “Desde 2005 hemos ido acomodando nuestros gastos a nuestros ingresos, sin inflar artificialmente el presupuesto municipal, y hemos aprovechado la buena época para tener deuda cero», expuso.

En este sentido, el presupuesto municipal en 2005 fue de 93,5 millones de euros; el de 2006 ascendió a 93,2; y el de 2007 se situó en 91,0. Sólo el del presente ejercicio subió un 4,18%, hasta los 94,8 millones de euros.

Del mismo modo, la responsable municipal de Hacienda informó de que se está planteando solicitar un préstamo de unos 12 millones de euros hasta finalizar el mandato, con el fin de afrontar la ejecución de inversiones, aunque adelantó que en este plan de saneamiento también se recoge que no se harán nuevos proyectos a no ser que sean estrictamente necesarios. “Se terminarán los que están en proceso de licitación o en ejecución, como la biblioteca de Montequinto, el centro cultural de La Almona o la Hacienda de Quinto», garantizó.

Por último, confió en que “las negociaciones con el Estado y con la Junta de Andalucía en temas de financiación local de sus frutos y se incrementen los recursos”.

Registradores y bancos confirman el escaso interés que despierta la hipoteca inversa

lunes, 22 de septiembre de 2008

Los tipos de interés, la crisis inmobiliaria y la desconfianza hacen fracasar esta figura ideada para jubilados y dependiente
Consumer Eroski 21 de septiembre de 2008
La hipoteca inversa, una fórmula ideada para que mayores de 65 años y los dependientes con casa propia pudieran complementar sus pensiones, se sumó a la reforma hipotecaria de diciembre acompañada de algunas ventajas fiscales. El soporte legal dado por Gobierno a esa figura no ha conseguido, sin embargo, que los ciudadanos muestren gran interés por ella.
A este respecto, los registradores de la propiedad aseguran que estos contratos se pueden hoy contar «con los dedos de una mano», mientras que los bancos reconocen que «aún falta desarrollo legal» y que los jubilados «siguen considerando su vivienda como el principal legado para sus hijos». Por eso los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecar su casa para sacarle una renta que eleve su exigua pensión, que de media ronda los 670 euros. A pesar de que las entidades financieras la ofrecen ya de forma más o menos habitual, las hipotecas inversas son «testimoniales», como destaca Eugenio Rodríguez Cepeda, decano del Colegio de Registradores de España.
Tipos de interés y crisis inmobiliaria
Además del panorama creado por los altos tipos de interés, los posibles demandantes de esta hipoteca son testigos de la crisis que vive el mercado inmobiliario. Los precios de la casas no crecen como antaño y muchos auguran caídas notables en los próximos años. Por ello no es de extrañar que bancos y cajas encarezcan un producto que no saben realmente cómo funcionará. En principio, el contrato implica que el propietario pacta una renta mensual (o pagadera de una sola vez) por su casa para que cuando él muera sus herederos paguen directamente o vendan la casa para saldar la deuda. Sin embargo, las entidades financieras reconocen que la incertidumbre sobre el deceso del beneficiario complica la operación. Para solventar este inconveniente, algunas incluyen un seguro de rentas -que añade costes al producto- por si el cliente sobrevive al tiempo concertado.
Muchos de los que se interesan por la hipoteca inversa no cumplen los requisitos o, sencillamente, tienen otras alternativas que les resultan más ventajosas, explican desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que considera necesario un reglamento que desarrolle el producto y la instauración de un organismo independiente que asesore a los clientes.
La solución puede venir desde el ámbito público, pues el Instituto de Crédito Oficial (ICO) -dependiente del Ministerio de Economía – estudia la posibilidad de abrir una línea de financiación específica para hipotecas inversas. Así lo confesó recientemente el presidente del organismo, Aurelio Martínez, quien explicó que el modelo estaría a medio camino entre lo ya conocido y una renta vitalicia. Un contrato, en principio, exclusivamente para mayores de 70 años.

El Estado tendrá que pagar por no notificar derechos de reversión en el caso de Ensidesa

lunes, 22 de septiembre de 2008

M. C. La Nueva españa
La reclamación para lograr la reversión de terrenos expropiados en Mina La Camocha tiene un precedente en el caso de los antiguos terrenos expropiados para Ensidesa en Avilés y sobre los que hoy se levantan el Polígono Industrial Principado de Asturias y el plan de la Ría (que incluye el centro Niemeyer).

En ese caso, tras varias sentencias judiciales favorables a los herederos de los expropiados, el Estado se enfrenta a indemnizaciones millonarias por no haber notificado adecuadamente a los propietarios expropiados o a sus causahabientes el cambio de utilización del suelo que les fue expropiado en su día, permitiendo, por lo tanto, que ejercieran su derecho a solicitar la reversión de las fincas. Los antiguos expropiados para levantar instalaciones de Ensidesa no se podrán volver a hacer con sus fincas, pues estas ya fueron revendidas para el Parque Empresarial y los usos del plan de la Ría. Pero como no se les notificó a tiempo para poder recuperarlas, el Estado tendrá que indemnizarlos por la revalorización que esos terrenos han adquirido con el tiempo. La cuantía de la indemnización se está discutiendo en los tribunales.

La batalla legal de los herederos de los terrenos expropiados para Ensidesa se inició en 1999 y en 2004 comenzaron a pronunciarse las primeras sentencias favorables a los demandantes. Las sentencias del TSJA anulaban las notificaciones efectuadas por considerar que debían haberse hecho directamente a los propietarios expropiados o a los causahabientes, dándoles la verdadera oportunidad de readquirir las parcelas. Y de no ser así, caso de resultar infructuoso el intento de localizarlos, tendría que haberse tenido en cuenta la historia registral de las fincas afectadas, donde figuran los nombres de los expropiados y sus herederos. En ese caso, la Delegación del Gobierno publicó en el BOPA una información indebida de las fincas, que se habían reagrupado en el Registro de la Propiedad, con lo cual, los herederos de los propietarios no pudieron identificarlas ni, por tanto, pedir la reversión de las mismas. Las sentencias indican que hubo una intención de ocultar el proceso a las personas que pudieran tener interés legítimo en el mismo, considerando ese modo de actuar de «mala fe».