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Archivo del 28 de noviembre de 2013

Los altos diferenciales que exige la banca resucitan las hipotecas a interés fijo

jueves, 28 de noviembre de 2013

     En el último trimestre supusieron el 11,86% de los créditos concedidos para la compra de una vivienda en la Comunidad
     David Navarro 26.11.2013 El artículo en diarioinformacion.com
     Se había convertido en una práctica casi residual, reservada a clientes ultraconservadores que no querían ningún tipo de sorpresas en el futuro, pero en el último año la concesión de hipotecas con tipo de interés fijo ha vuelto cobrar fuerza ante los elevados diferenciales que exigen las entidades y el temor a las consecuencias de una futura subida del euribor. Así lo reflejan las últimas estadísticas del Colegio de Registradores, que señalan que esta modalidad de préstamos supuso el 11,86% de todos los créditos concedidos para la adquisición de una vivienda en la Comunidad Valenciana durante el tercer trimestre del año, un porcentaje que triplica al del mismo periodo del ejercicio anterior (3,67%).
     Igualmente, en el conjunto del país las hipotecas sin posibilidad de variación pasaron en el mismo plazo del 3,85% al 6,78% del total, en lo que supone su cifra más elevada desde que los registradores elaboran esta estadística, hace ya 11 años.
     «Si no compras una de las viviendas que tiene el banco en cartera o no cumples con todos los requisitos de vinculación o de extrema solvencia que reclaman ahora las entidades, los diferenciales que te piden son brutales, así que es normal que haya gente que prefiera coger un crédito a interés fijo al 6% o el 7% si el banco le ofrece esta opción», asegura el delegado en Alicante de Ausbanc, Pedro Pérez, quien sostiene que en la asociación han llegado a revisar casos extremos de contratos en que exigían hasta un 8% en refinanciaciones de hipotecas a interés variable.
     Con la fórmula fija los clientes se evitan que la cuota mensual se convierta en una carga insoportable cuando, dentro de unos años, el euribor retome su senda alcista y abandone la zona de mínimos del entorno del 0,50% en que se encuentra ahora. Por su parte, las entidades financieras obtienen una mayor rentabilidad al menos inicial, que les viene muy bien ante su acuciante necesidad de generar mayores ingresos. De hecho, algunas están potenciando soluciones mixtas como mantener invariable el interés los primeros cinco años y luego dar la opción de cambiar a variable. Eso sí, en todos estos casos el plazo de devolución y el importe suelen ser menores.
     No obstante, en este auge de las hipotecas a interés fijo también influye el hecho de que sea la modalidad que están utilizando algunos establecimientos de créditos rápidos para conceder su financiación con mayores garantías.
     Diferencias por autonomías
     En cualquier caso, con independencia de la modalidad elegida lo que también recoge el informe de del Colegio de Registradores son las diferencias entre el interés que cobran los bancos por las nuevas hipotecas en función de la autonomía. En el caso de la Comunidad el tipo medio es del 4,24%, lo que supone que los valencianos pagan más que la media por los créditos para la adquisición de una vivienda, ya que en el conjunto del país el interés medio fue del 4,09% en el tercer trimestre del año. En este sentido, los créditos hipotecarios más baratos del país se consiguen en Madrid, con un interés del 3,75%, y los más caros en Baleares, con un 4,40%.
     «Excepto algunas entidades tipo ING que ofrecen un producto estándar para todo España, los bancos adaptan sus productos en función del riesgo que perciben en cada región o de cómo ven el sector inmobiliario», explica el experto en el sector financiero y director editorial de iAhorro.com, Pau Montserrat.
     El estudio también señala que el importe del préstamo medio para comprar una casa en la Comunidad ha descendido desde los 135.523 euros del año 2007 hasta los 72.193 euros del último trimestre, una cifra que está un 28% por debajo de la media nacional, de 100.877 euros. Según los registradores, el precio de la vivienda en España ha caído un 5,35% durante el último año, aunque entre julio y septiembre se habría revalorizado un 0,91%.

 

Jaque mate a las comprobaciones de valores en Valencia

jueves, 28 de noviembre de 2013

     José María Salcedo 26/11/2013 – En el economista.com
     Las comprobaciones de valores, y las liquidaciones tributarias resultantes de las mismas siempre han sido objeto de un intenso debate judicial. En el punto de mira, el recurrente asunto de la falta de motivación de dichas liquidaciones, concretado en la determinación de si el contribuyente estuvo en condiciones de conocer cuáles fueron las razones de la liquidación tributaria cuyo pago se le exige.
     La principal objeción que suele hacerse a la Administración es la estandarización de sus valoraciones, la automaticidad con las que la genera y la sensación, en definitiva, de que no se tienen en cuenta las peculiaridades de cada inmueble. Por ello, ya en marzo de 2012 el Tribunal Supremo consideraba en una interesante sentencia que era precisa la visita del técnico de la Administración al inmueble valorado, sobre todo si se tenían en cuenta en la valoración circunstancias como el estado de conservación, calidades, etc.
     El último hito en este interesante tira y afloja entre la Administración tributaria y los Tribunales lo ha protagonizado la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valencia, con su interesante y novedosa sentencia de 1 de octubre de 2013. La intención de la Sala ha sido la de crear una sentencia tipo aplicable a todas las liquidaciones derivadas de comprobaciones de valores, en la que se analizase y se diera una nueva solución a la problemática suscitada, sobre todo teniendo en cuenta el enorme esfuerzo realizado en los últimos años por la Generalitat Valenciana, para adecuar sus liquidaciones y valoraciones a las exigencias derivadas de las resoluciones judiciales de la Sala Valenciana.
     La Sala reconoce dicho esfuerzo, alabándolo incluso, y considerando que las nuevas liquidaciones y valoraciones ya no adolecen del defecto de motivación que hasta ahora se les achacaba. Así, afirma que «no puede negársele a la Generalitat Valenciana su esfuerzo para explicar los criterios en los que apoyó su valoración de la base imponible y superar con ello los defectos que nuestra sentencia 1/2008 detectó en su anterior método de comprobación de valores. Estos esfuerzos -en este punto de la motivación de la decisión- no han sido baldíos».
     Como puede verse, la Sala elogia el esfuerzo de la Administración, pero lo acota únicamente al aspecto de la motivación. Con ello se anticipa ya la crítica al método de comprobación de valores utilizado por la Generalitat, que fundamentalmente estriba en que el mismo no es ni específico ni individualizado.
     Según la Administración valenciana, el método de comprobación utilizado es el de dictamen de peritos (artículo 57.1.e Ley General Tributaria). Sin embargo, lo que en realidad hace la Administración es partir de la ficha catastral de cada inmueble, fiando a la descripción catastral los datos relativos a superficie, estado, antigüedad, etc. pero sin que los mismos sean contrastados por un perito. Sin embargo la crítica no se centra solo ahí, ya que en ese caso poco o nada se diferenciaría esta sentencia de la del Tribunal Supremo antes referida.
     Lo que la Sala de Valencia realmente critica es el método de valoración híbrido utilizado, y no previsto en normativa tributaria. Más que el de dictamen de peritos, la Administración parece utilizar el método de comprobación previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria -estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal-. Y es que sobre la ficha catastral, la Administración aplica todos los demás parámetros de cálculo para su comprobación -valores de suelo, de la construcción, coeficientes, etc.-.
     Sin embargo, ni en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ni en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la base tributaria se determina mediante una gestión administrativa colectiva, algo que sí ocurre sin embargo, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La valoración catastral por tanto, vincula al contribuyente de estos dos últimos impuestos, pero no tiene por qué coincidir con el valor real, que constituye la base imponible del Impuesto de Transmisiones y del de Sucesiones y Donaciones. De hecho, las leyes de estos impuestos no imponen que el punto de partida preceptivo para el cálculo de la base imponible sea la valoración catastral.
     Apoyándose en dicha valoración colectiva como punto de partida del presunto dictamen de peritos, la Administración convierte lo que debiera ser una valoración individualizada, en una versión retocada de la ponencia de valores catastral.
     En definitiva el método de valoración utilizado por la Administración aplica parámetros de valoración colectivos, no constatados por el perito, y ajenos a cualquier individualización, que consecuentemente poco o nada tienen que ver con el valor real que constituye la base imponible de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones, y que no están amparados por la normativa de dichos tributos, por lo que procede la anulación de las liquidaciones dictadas.
     La doctrina contenida en la sentencia supondrá la estimación de cerca de 3.000 recursos pendientes de resolución, y supone una oportunidad única para los contribuyentes que hayan recibido una liquidación derivada de una comprobación de valores, y duden sobre la conveniencia o no de recurrir.
     Queda por ver la reacción de la Administración y si recurrirá la resolución por considerarla errónea y gravemente dañosa para el interés general. Sin embargo, quizá sería mejor plantearse si no debiera dotarse a la Administración de más medios materiales, para cumplir con las exigencias que, en materia de comprobación de valores, le impone la normativa tributaria.
     José María Salcedo. Abogado ‘www.aticojuridico.com’

 

Más de 600.000 pisos nuevos sin vender

jueves, 28 de noviembre de 2013

     La crisis y los excesos urbanísticos han dejado decenas de miles de viviendas de nueva construcción vacías o sin terminar
     La demolición amenaza algunas promociones
     Lluís Pellicer / Cristina Galindo Barcelona / Madrid 24 noviembre  2013 – El artículo en elpais.com 

     El estallido de la burbuja inmobiliaria y los excesos urbanísticos que la acompañaron han dejado huellas difíciles de borrar. Promociones de viviendas sin terminar, porque no había dinero para ello ni expectativas de venderlas. Bloques de pisos casi vacíos, que no se venden ni con rebajas de precios impensables hace años. Y, a su alrededor, la desolación que produce pasear por esas calles solitarias en las que la mala yerba crece entre farolas, papeleras y parques infantiles nuevos, sin estrenar, que nadie disfruta, porque nadie (o apenas nadie) vive allí.
     Los expertos creen que se derribarán obras sin acabar y mal situadas
     Las urbanizaciones fantasma se extienden en todo el mapa, a la espera de que alguien decida si regresan las grúas, esta vez para derribarlas. Los analistas señalan, no obstante, que antes el mercado deberá absorber un mayor volumen de stock. Los últimos informes indicaban que la cantidad de pisos sin vender ascendía a entre 676.038 viviendas (Ministerio de Fomento con cálculos de diciembre de 2011) y 811.000 (CatalunyaCaixa en junio de 2012). Si se cruzan los datos de obras terminadas de Fomento y de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), resulta que hoy el stock se encontraría entre las 600.000 y 750.000 casas. Todas ellas de nueva construcción. Si además se suman las 800.000 viviendas de segunda mano que se calcula están en el mercado, en total habría entre 1,3 y 1,4 millones de casas a la venta.
     Además de las viviendas terminadas y listas para ser habitadas, hay miles de edificios con las obras paradas. Pero esas casas no están cuantificadas. La última estimación que existe es del comienzo de la crisis, de 2008, cuando el extinto Ministerio de Vivienda detectó 384.000 viviendas en obras sin vender. «Las obras paradas serán lo último a resolver en esta crisis, sobre todo para las que tienen más difícil salida. Antes incluso veremos cómo se ponen en valor suelos cuyo precios ya se han corregido de forma notable en zonas donde hay una demanda sólida», explica el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano.
     El precio ha caído un 30% desde 2008 y el mercado sigue paralizado
     La firma de tasación Tinsa calcula que el stock de casas sin vender, que opina que en realidad es «inferior» a los cálculos teóricos, podría drenarse en 2017. El director de Desarollo de Negocio y Marketing de la tasadora, Raúl García, explica que las necesidades de vivienda han ido cayendo hasta los últimos años, pero «se estabilizarán en torno a las 97.000 viviendas» en 2015. De estas, 10.000 son de uso vacacional. A su vez, la construcción de obra nueva seguirá bajando hasta levantar unas 50.000 unidades anuales ese año. «En 2017 podríamos asistir a una situación de mercado en la que el excedente de vivienda se haya drenado, hasta convertirse en un stock técnico que permita un repunte en la actividad», afirma García, quien recuerda que una parte de las ventas corresponden a las que realizan los inversores.
      La recuperación irá por barrios. Los informes del Ministerio de Vivienda y CatalunyaCaixa coincidían en señalar el Mediterráneo como la zona con mayor volumen de pisos por vender. La Comunidad Valenciana es la región que más pisos vacíos nuevos acumula en relación con el parque de vivienda total: el 6,59%. Sobresale, no obstante, la provincia de Castellón, que en junio de 2012 arrastraba 117.900 viviendas recién construidas sin comprador. Es decir, el 15% de todas las casas por vender de España están en esa provincia, una cuarta parte de cuyo parque de viviendas busca comprador. A Castellón le siguen Toledo (8,7%), Murcia (6,31%), Almería (6,16%), Tarragona (4,6%), La Rioja (4,6%) y Alicante (4,23%). Raúl García sostiene que «el mercado está compuesto por una enorme diversidad de micromercados con diferentes características y situaciones particulares». «La actividad repuntará antes en unos lugares que en otros», sostiene.
     En 2008, al inicio de la crisis, se contaron 384.000 casas sin acabar
     Los expertos miran a provincias como Castellón o Toledo cuando se les pregunta dónde podría producirse la primera demolición. En Irlanda y EE UU se han llegado a derribar edificios para reducir la oferta y porque conservarlos era más caro que echarlos abajo. En España, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocida como banco malo, aprobó en marzo un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones, cantidad inferior a la que se destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones).
     «Mantener esas viviendas tiene un coste», explica José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universitad Pompeu Fabra. «Si son propiedad el banco, el coste puede equivaler al 12%-14% del valor de la promoción, porque hay que pagar los gastos administrativos, afrontar cambios urbanísticos si los hay, etcétera», afirma el economista. Si la promoción está acabada, lo lógico sería intentar venderla. Si la obra no ha terminado, el catedrático opina que debería acabarse si existe demanda potencial para comprar esos pisos. ¿Y si no hay demanda? «Desde el punto de vista económico, esos pisos se tendrían que derruir, como en EE UU», concluye.
     Gran parte de las urbanizaciones con problemas están en el Mediterráneo
     Como siempre en el sector inmobiliario, la localización es la clave. «En Madrid no creo que veamos demoliciones, pero en medio de la nada puede que sí», opina Fernando Encinar, del portal Idealista.com. «Falta por resolver el problema legal que supone una demolición, porque tenemos muy claro cómo convertir un terreno rústico en urbanizable, pero no hay casos de solares que vuelven a ser rústicos», advierte Encinar, que añade que otro tema pendiente sería ver quién asume el coste final de estas demoliciones. José García-Montalvo propone que Ayuntamientos y comunidades autónomas puedan ayudar a subvencionar estas actuaciones si hay «un beneficio colectivo», por ejemplo en el caso de la zonas con valor ecológico.
     A pesar de que el precio de la vivienda ha caído de media un 30% desde el estallido de la burbuja, en 2008, el mercado sigue paralizado. La falta de financiación hipotecaria, la caída de la renta y el desempleo han hundido el sector. En la época del boom, se levantaban 300.000 pisos cada semestre y se vendían sin problemas, en muchos casos incluso antes de ser construidos. El panorama ahora es desolador: entre enero y junio pasado salieron al mercado 23.118 pisos, según los datos de Fomento; se vendieron 20.770.
     Ángel Serrano, de Aguirre Newman, afirma que el stock se reducirá mediante «la apertura de los canales de crédito» y la «recuperación económica». «Una de cada seis transacciones corresponde a la demanda internacional. Esa cifra no ha sido proactiva, por lo que con un proyecto de comercialización internacional fuerte esa proporción podría seguir creciendo», sostiene. «Es necesario que la demanda interna se reactive para que podamos hablar de un repunte de la actividad», afirma Serrano.
     Serrano dice que también hace falta ver qué hará la Sareb y la banca, que concentran buena parte de la oferta. «Hasta ahora solo ha habido la venta de una gran cartera, que fue la Operación Camelia de BBVA [vendió 1.000 viviendas a Baupost Group]. La banca está esperando a ver el comportamiento de la Sareb para seguir con ese tipo de operaciones», afirma.