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miércoles, 10 de septiembre de 2014

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Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

miércoles, 10 de septiembre de 2014

     La opinión por Luis Babiano
     09 sep, 2014  sotograndedigital.com
     En el Consejo de Ministros del 11 de abril del año en curso se aprobó un proyecto de ley para reformar la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro dentro de las reformas que está llevando a cabo el presente Gobierno para la racionalización y mejora de los procedimientos administrativos.
     A nadie se le escapa que, aun cuando el Registro de la Propiedad y el Catastro inmobiliario recaen sobre el mismo ámbito de la realidad inmobiliaria, lo cierto es que no se encuentran debidamente coordinados. Mucho se ha avanzado en este aspecto pero aún hoy existen grandes discrepancias entre la realidad física de las fincas (que se supone están perfectamente recogidas en el Catastro inmobiliario) y la realidad jurídica de las mismas que se se suponen están perfectamente inscritas en el Registro de la Propiedad.
     Efectivamente, la discordancia existente entre ambas instituciones se debe a la dispersión normativa y a la falta de tratamiento integral y homogéneo de los datos que impiden la coordinación. El Registro utilizaba hasta hace poco una cartografía distinta de la catastral y de difícil relación con las fincas inscritas; los procedimientos de intercambio de información son insuficientes y es difícil saber cuándo una finca registral y una parcela catastral son la misma unidad jurídica.
     Hasta el año 1996 no se realizó un intento serio de coordinar ambas instituciones mediante la Ley 13/1996 de 30 de diciembre sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social. Esta ley introduce la referencia catastral como medio de identificación y obliga a incorporar una certificación catastral descriptiva y gráfica para poder inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad. Esta iniciativa legislativa de coordinación continuó con el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo que facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.
     A pesar de todo aún siguen existiendo casos de divergencia entre el Registro y el Catastro, y lo que es peor, sin haber un procedimiento que permita la resolución de discrepancias entre ambas entidades cuando se trata de identificar o describir los bienes inmuebles. Nada más que tenemos que pensar en la ingente actividad urbanística realizada en los últimos años y la incidencia que la misma ha tenido en el contenido de los derechos de propiedad y de sus titulares sin que la misma haya tenido un adecuado y correcto acceso al Registro. Esta situación es la que trata de ser corregida con el proyecto de ley que estamos comentando.
     Como se dice en la Exposición de Motivos, para el Registro es esencial, a efectos de la seguridad jurídica de los derechos inscritos, determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Y para el Catastro es fundamental conocer y reflejar en la cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.
     No vamos a hacer aquí un estudio detenido de este proyecto de ley pero si destacaremos algunos puntos que se nos antojan interesantes. Así la representación gráfica catastral del inmueble se incorporará al folio registral donde aparezca inscrita la finca lo que supone que el Registro ya no sólo amparará los derechos sino también los contenidos físicos de los muebles inscritos. Es interesante a estos efectos conocer que los Registradores deberán valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada con el inmueble inscrito. Para ayudarles en esta tarea se suministrará una aplicación informática que permita relacionar las representaciones gráficas con el folio real de la finca de la que se trate y previendo especialmente la invasión de dominio público o consultas de las limitaciones del dominio que se deriven de clasificaciones urbanísticas, medioambientales o administrativas.
     Otro punto interesante de la reforma es que otorga las competencias para los procedimientos de coordinación entre el Registro y la realidad física a los Notarios y Registradores. Con esta ley, Notarios y Registradores serán los responsables de los expedientes de inmatriculación de fincas, rectificación de superficie, incorporación de bases gráficas, deslinde, reanudación del tracto, duplicidad de inscripciones y liberación de cargas. Hasta ahora estas competencias estaban ejercitadas por los Jueces a través de los conocidos expedientes de dominio. De todas maneras se mantiene el principio constitucional de tutela judicial efectiva ya que en caso de oposición por parte de algún interesado en el expediente de coordinación, la cuestión será decidida en sede judicial.
     Cuestión a señalar también es la eliminación de los privilegios de la Iglesia Católica en las inmatriculaciones ya que pasará a equipararse al resto de la sociedad y las inscripciones de sus propiedades se adecuarán al procedimiento normal de inmatriculación. El artículo 206 de la actual Ley Hipotecaria y bajo el título “inscripción de bienes inmuebles de las administraciones públicas y la Iglesia Católica” otorga a esta última la facultad de inmatricular cualquier inmueble a su favor bastando a tales efectos con un certificado expedido por el Obispo competente. Ya hubo una sentencia del Tribunal Constitucional del año 1993 declarando inconstitucional el artículo 76.1 de la ley de arrendamientos urbanos que establecía privilegios en favor de la Iglesia para el desalojo de sus inquilinos. Muchos juristas estimaron que esta sentencia era aplicable al comentado artículo 206 pero hasta la fecha la cuestión no había sido elevada al Tribunal Constitucional

 

La ruinosa privatización del NCG Banco se convierte en un gran negocio para Bandesco, el comprador venezolano

miércoles, 10 de septiembre de 2014

     01-09-2014 Gonzalo Garteiz lacelosia.com
     El rescate de NCG Banco ha costado a los ciudadanos españoles más de 8.000 millones de euros, que es la diferencia entre el dinero inyectado en la entidad procedente de la fusión de las cajas de ahorros gallegas, y el obtenido, 1.003 millones, con su venta al grupo venezolano Bandesco. Sin embargo, el comprador parece que ha hecho un gran negocio, teniendo en cuenta que NCG ha presentado un magnífico resultado en el primer semestre de este año, con un beneficio neto de 314 millones de euros.
     La transimisión de las acciones se formalizó el pasado 25 de junio, tras conseguir las aprobaciones pertinentes de Bruselas, aunque la decisión de vender el banco gallego al grupo venezolano que preside Juan Carlos Escotet se tomó por parte del FROB, organismo dependiente del ministerio de Economía, en diciembre de 2013 tras una subasta. Las condiciones en las que fue adquirido NCG Banco, que operará bajo el nuevo nombre de Abanca, fueron el pago en cómodos plazos de 1.003 millones, 913 millones por el banco y 90 millones por créditos fallidos.
     El beneficio semestral del banco gallego es superior al desembolso realizado por los venezolanos
     La primera entrega se formalizó en los primeros días de julio, y consistió en el desembolso de 313 millones, es decir uno menos que el beneficio del banco, y los 90 millones de los préstamos fallidos, un activo este último que despertó en su momento el interés de bastantes fondos. El grupo del venezolano Escotet tiene que desembolsar otros 100 millones antes de julio de 2016, 200 millones un año después y los últimos 300 millones pendientes, antes de julio de 2018.
     El ministro de Economía, Luis de Guindos, el presidente de la Comisión Rectora del FROB, Fernando Restoy, que es también subgobernador del Banco de España, y el director general del FROB, Antonio Carrascosa, tendrán que explicar las razones por las que se ha vendido un banco, cuyo rescate ha costado más de 8.000 millones de euros al contribuyente, en unas condiciones en las que el comprador ya obtiene un beneficio del 30% en seis meses, que cubre además el desembolso del primer plazo. No sirve como defensa alegar que gran parte del beneficio conseguido se debe a la plusvalía de la cartera de deuda pública.
     De Guindos tenía hasta finales de 2016 de plazo para la venta pero la anticipó dos años
     Hay que tener en cuenta que no corría ninguna prisa la venta de esta entidad, ya que el plan de resolución del banco gallego, según los términos que impuso la Unión Europea en el Memorando de Entendimiento, por el cual se prestaron a España 100.000 millones de euros para sanear las entidades financieras insolventes, establecía que el Gobierno tenía de plazo hasta mediados de 2015 (es decir el próximo año) para iniciar los contactos para una venta, y le daba de plazo hasta finales de 2016 para concluirla.
     El ministro Luis de Guindos se pasó de listo y requirió al FROB que agilizase al máximo la venta. Como siempre se pidió dictámenes privados, que obviamente justificaron la necesidad de acelerar el proceso. En este caso fueron McKinsey y Nomura quienes ofrecieron las justificaciones que servirán de coartada. La asesoría en la búsqueda de compradores y posterior venta se concedió a BNP Paribas, entidad que había fracasado estrepitosamente en la previsión de la estafa de la gallega Pescanova.
     Se metieron 9.000 milones de dinero público para venderlo rapidamente solo por 1.000
     Nadie entiende, excepto los más listos de McKinsey y el cerebro De Guindos, que se inyecten más de 9.000 millones en rescatar un banco para venderlo rápidamente por 1.000. En su momento, José María Castellano, ex consejero delegado de Inditex y ex presidente del banco privatizado, ofreció a Economía que fondos de la gestora Guggenheim compraran el 51% y el Estado mantuviera el resto hasta conseguir al cabo de unos años que se revalorizase adecuadamente la entidad rescatada, pero su oferta se desechó. Tampoco se entiende la venta a un grupo bancario venezolano, justo ahora que el país caribeño está en bancarrota, y cuyos activos en moneda local sufren devaluaciones brutales.

 

Los registradores detectan el primer avance del precio de la vivienda en la crisis

miércoles, 10 de septiembre de 2014

     Descienden las compraventas pero aumenta el peso de los extranjeros. La cuota hipotecaria y los plazos disminuyen
     El País Madrid 2 septiembre 2014 – elpais.com
     Suben los casos de inicio de ejecución hipotecaria (19.000), con un avance superior al 2% durante el segundo trimestre de este año, y baja un 5,5% el número de compraventas de viviendas (78.500) respecto al primer trimestre del año. Dos datos de un mercado inmobiliario con problemas y dependiente sobre todo del que hoy se publica sobre afiliación a la Seguridad Social. Lo que sí aumenta es lo que se paga por la vivienda. Ha subido un tímido 1% interanual, según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR).
     Este índice está basado en la metodología Case y Shiller, un método que tiene la ventaja de comparar los precios de sucesivas ventas de un mismo inmueble cuando se trata de un bien tan dispar. Y el dato, el valor de que es la primera subida registrada por el Colegio de Registradores tras seis años de bajada en los precios de las casas.
     Según los registradores entre junio de 2013 y junio de 2014 lo que se pagaba por la misma vivienda sube en un 0,97%. Si lo que se compara son los precios del primer y segundo trimestre de este año, la subida es del 1,5%. La casa que se compró en la cresta de la ola, hace unos ocho años, vale hoy un 32% menos pero un 1% más que hace un año y tiene el mismo precio que presentaba en 2003.
     El Índice de Precios de la Vivienda del INE ya había detectado aumentos en algunas Comunidades como la de Madrid, al igual que, centrándose en segunda mano, el portal idealista.com.
     La tendencia que habla de que ya se habría tocado suelo en la bajada del precio medio de la vivienda viene apuntándose desde hace tres trimestres, según los Registradores. No puede decirse lo mismo en cuanto a compraventas de vivienda nueva. Solo se vendieron 30.605 entre abril y junio, lo que supone que baja la actividad del mercado un 19% respecto al trimestre anterior.
     En cambio, las 47.859 casas vendidas de segunda mano suponen un aumento en torno al 6%. Un dato con mayor peso ya que la usada supone el 61% del total de las transacciones inscritas en los Registros de la Propiedad.
     El punto que marcó el mínimo histórico en volumen de compraventas se produjo en el cuarto trimestre de 2013: solo se inscribieron 72.560 compraventas, mientras que de abril a junio de este año han sido 78.464 las registradas, sumando nueva y usada. Un 5,5% menos que de enero a marzo.
     La VPO sigue diluyéndose en el paisaje de la crisis: supuso el 3% de las compraventas frente al 5% del trimestre anterior.
     Andalucía fue la comunidad autónoma con mayor número de compraventas registradas, con 15.583, seguida de Cataluña (11.980), la Comunidad Valenciana (11.591) y la Comunidad de Madrid (10.522).
     Los extranjeros más activos
     El 13% de todas las compras registradas lo han sido por extranjeros, lo que marca un nuevo máximo histórico. A la cabeza, los británicos con el 16% del total de viviendas adquiridas por foráneos. Les siguen, por orden decreciente, los franceses, con el 10%; los rusos, con 8%; los alemanes y belgas, con más del 7% y los suecos, con el 6%.
     Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador. Trimestral 2T 2014
Nacionalidades   %    % s/extranjeros
Reino Unido 2,05% 15,77%
Francia 1,32% 10,11%
Rusia 1,05% 8,08%
Alemania 0,98% 7,53%
Bélgica 0,95% 7,26%
Suecia 0,77% 5,93%
Italia 0,62% 4,72%
Noruega 0,55% 4,25%
China 0,44% 3,40%
Rumanía 0,34% 2,62%
Argelia 0,34% 2,58%
Marruecos 0,32% 2,48%
Holanda 0,30% 2,31%
Ucrania 0,19% 1,42%
Suiza 0,18% 1,40%
Finlandia 0,16% 1,23%
Dinamarca 0,14% 1,06%
Polonia 0,14% 1,05%
Irlanda 0,12% 0,92%
Resto 2,07% 15,89%
Extranjeros 13,03% 100,00%
Nacionales 86,97% 
TOTAL 100,00% 
     Las ejecuciones siguen creciendo
     El Colegio de Registradores publica también un informe sobre Impagos Hipotecarios, según el cual, el número de certificaciones expedidas por inicio de procedimiento de ejecución hipotecaria de la vivienda por impago durante el segundo trimestre ha sido de 18.921, incrementándose el 2% respecto al primer trimestre. El 64% son personas físicas.
     Si los nacionales son los que adquieren vivienda en el 87% de los casos también protagonizan el 88% de inicios de ejecución hipotecaria de sus casas.
     Y también coinciden las comunidades donde más vivienda se vende con aquellas en las que más ejecuciones hipotecarias se producen: Andalucía (4.067), Cataluña (4.028) y la Comunidad Valenciana (3.241).
Créditos más accesibles y cortos
     Desciende el endeudamiento hipotecario medio por vivienda algo más del 2%, hasta los 101.553 euros. En 13 comunidades autónomas está por debajo de los 100.000 euros.
     La cuota hipotecaria mensual media en el segundo trimestre es de 561 euros, tras bajar un 4% respecto al primer trimestre. Tal cuota no llega al 30% del coste salarial y además, bajan los plazos de contratación a 22 años y cinco meses, uno menos que en el primer trimestre. Dos notas de cordura en mitad de la sequía.
     El tipo medio de contratación inicial en los nuevos créditos hipotecarios se situó en 3,80%, frente al 3,97% del primer trimestre. Sigue bajando la contratación a interés fijo y el euríbor triunfa en más del 91% de los casos.