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Archivo del 29 de septiembre de 2014

Jura del nuevo Ministro de Justicia Don Rafael Catalá Polo

lunes, 29 de septiembre de 2014

Jura del nuevo Mnistro de Justicia 29 septiembre 2014

El Tribunal Constitucional avala en su totalidad la Ley de Suelo de 2007

lunes, 29 de septiembre de 2014

     Incluida la fórmula prevista en la ley impugnada para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa
     Redacción 26-09-2014 inmodiario.com
     El Pleno del Tribunal Constitucional ha avalado en su práctica totalidad la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que fue impugnada por los gobiernos de la Comunidad de Madrid, La Rioja y Canarias, así como por el Grupo Parlamentario Popular del Congreso.

     La sentencia, de la que ha sido ponente el Magistrado Fernando Valdés Dal-Ré, declara contrario a la Carta Magna sólo un inciso del art. 22 de la norma recurrida, relativo a la tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación. Han redactado voto particular discrepante los Magistrados Juan José González Rivas y Pedro González Trevijano. A este último se han adherido Andrés Ollero y Encarnación Roca.

     El Tribunal recuerda que, según su propia doctrina, “la competencia autonómica en materia de urbanismo ha de coexistir con aquella que el Estado ostenta en virtud del art. 149.1.1ª CE, en cuyo ejercicio puede condicionar, lícitamente, la competencia de las Comunidades Autónomas sobre el mencionado sector material”.

     El citado precepto de la Constitución “reconoce al Estado la competencia, también exclusiva, sobre las condiciones básicas de ejercicio de derechos constitucionales o la legislación sobre expropiación forzosa, o el sistema de responsabilidad o el procedimiento administrativo común”.

     La sentencia analiza, por lo tanto, si las previsiones de la ley recurrida están amparadas por las competencias que la Constitución atribuye al Estado tanto en el mencionado artículo 149.1.1ª, como en el 149.1.13ª, 18ª y 23ª.  Partiendo de una definición según la cual el urbanismo es “la determinación del cómo, cuándo y dónde deben surgir o desarrollarse los asentamientos urbanos”, el TC afirma que el Estado “no puede imponer un determinado modelo territorial o urbanístico a las Comunidades Autónomas, pero sí incidir o encauzar el mismo mediante directrices y normas básicas que éstas han de aceptar”.

     Así, considera plenamente constitucional la previsión de la norma recurrida según la cual el uso de los recursos económicos y naturales (como es el suelo) debe realizarse “conforme al interés general” y guiarse por el “principio de desarrollo sostenible”.

     También encaja en la Constitución el precepto que consagra como principio básico, y por tanto válido por igual en todo el Estado, “el carácter público de la actividad urbanizadora”. Esta regulación implica límites a los derechos de propiedad y libre empresa en relación con el suelo, pero que el Estado puede imponer al amparo del art. 149.1.1ª. A partir de esas líneas básicas, será cada Comunidad Autónoma “la que, en su legislación, concrete tanto los supuestos en los que la Administración deba o pueda realizar la urbanización de forma directa como aquellos otros en los que proceda o pueda ejercerse el derecho de iniciativa de los particulares, sean éstos propietarios o no del suelo”.

     El TC avala también la previsión de que se destine a la urbanización sólo el suelo “preciso para la satisfacción de las necesidades que lo justifiquen, impidiendo la especulación”. La preservación del suelo rural de la urbanización como “norma común o directriz de la política de ordenación territorial y urbanística” tiene su justificación, afirma la sentencia, en la competencia del Estado en materia de medio ambiente (art. 149.1.23ª CE).

     Además, añade, aun cuando “condiciona o limita la política de ordenación territorial y urbanística de las Comunidades Autónomas, no las vacía de contenido”, pues éstas siguen teniendo “un amplio margen para la configuración del modelo concreto de ordenación del territorio y la ciudad”.

     Lo mismo ocurre con el establecimiento de una reserva de un 30 por ciento de la “edificabilidad residencial contemplada por la ordenación urbanística del suelo” para vivienda asequible. Según el TC, la competencia en materia de vivienda asumida por las Comunidades Autónomas se encuentra limitada “por las normas que, con fines de dirección general de la economía, establezca para este sector el Estado”. Fijar una reserva mínima del 30 por ciento del suelo de uso residencial para vivienda de protección pública “ni excede del alcance legítimo de las bases del art. 149.1.13ª CE, ni vulnera o vacía de contenido las competencias en materia de vivienda y urbanismo de las CC.AA”.

     El TC considera también constitucional el precepto de la norma que exige un informe de impacto medioambiental y otro de sostenibilidad relativos a las actuaciones de urbanización. Respecto del primero, señala el TC que se trata de exigencia básica por cuanto establece “un mínimo de protección medioambiental que admite desarrollo y concreción en la legislación autonómica y que condiciona, de forma parcial pero legítima (…) el ejercicio de las competencias urbanísticas”. En cuanto al segundo, el Pleno afirma que la norma “se limita a establecer una garantía de clara finalidad económica”.

     Por último, el TC avala la fórmula prevista en la ley impugnada para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa. Con el fin de evitar “tensiones especulativas” y de determinar el valor “real” u “objetivo” del suelo, la norma recurrida busca un método de valoración que se aleje de su valor de mercado. Es decir, la ley recurrida pretende que “la valoración se lleve a cabo conforme a lo que haya y no a lo que. dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto’. Por ello, la ley distingue entre el suelo rural (“aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana”) y el suelo urbanizado (“el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización”). Es decir, la expectativa urbanística no se tiene en cuenta a efectos de tasación, salvo que se cumplan una serie de circunstancias previstas en la ley.

     En cuanto al método para calcular el valor del suelo, la ley adopta el de la “capitalización de rentas”. El TC declara que se trata de un método conforme con la Constitución, con la excepción del inciso que prevé la capacidad del Estado para modificar “hasta un máximo del doble” el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación en los casos en los que “el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”.

     Según el TC, el tope máximo fijado por la ley “no se halla justificado” y “puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real”. El Pleno argumenta que, conforme a su propia doctrina, para realizar la valoración del bien se ha de atender “a la existencia de un proporcional equilibrio entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida”, y el método de capitalización responde a esta exigencia.

     En su voto particular, Juan José González Rivas considera que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación “vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (art. 33 CE), incurren en arbitrariedad (art. 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (art. 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización”.

     Los Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca entienden, por su parte, que el art. 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de “indemnidad” en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora. Frente a ello, los preceptos de los que se discrepa establecen un método de valoración del suelo rural –por mera capitalización de rentas- que no tiene en cuenta el rendimiento económico del bien, de acuerdo con el destino que le asigna el planeamiento urbanístico, y en consecuencia, no garantiza la indemnidad del expropiado, produciéndose una vulneración del citado precepto constitucional.
 

 

Nuestro peor enemigo

lunes, 29 de septiembre de 2014

nuestro peor enemigo

Reino Unido presiona para salvar más viviendas ilegales de británicos

lunes, 29 de septiembre de 2014

     Manuel Planelles   Sevilla  19 septiembre 2014 elpais.com
     La embajada aplaude la regularización anunciada por la Junta, pero reclama una salida para las casas con órdenes de derribo o inmersas en procesos judiciales
     El Gobierno de la socialista Susana Díaz apenas había echado a andar cuando hace casi un año —a finales de octubre de 2013— surgieron los primeros problemas por el flanco del descontrol urbanístico. En Cantoria, un municipio almeriense, las piquetas acabaron con dos casas propiedad de ciudadanos británicos. El derribo de estas construcciones ilegales levantó el interés de la prensa británica. Y la embajada del Reino Unido solicitó a la Junta una reunión para abordar este conflicto. «El embajador [Simon Manley] ha planteado este asunto en conversaciones con diferentes autoridades, tanto nacionales como autonómicas», reconoce el Gobierno británico.

     En febrero de este año se produjo el primer encuentro con la Consejería de Medio Ambiente. El 27 de agosto se reunieron la presidenta andaluza y el embajador. Fuentes presentes en ese encuentro sostienen que el representante del Ejecutivo británico destacó el «problema» de sus compatriotas que son dueños de edificaciones ilegales en la costa andaluza. La presidenta de la Junta respondió que la consejería ya estaba trabajando en buscar una salida, apuntan las mismas fuentes.

     Díaz ha anunciado esta semana en el Parlamento una modificación de la ley urbanística andaluza, la LOUA, que permitirá regularizar entre 20.000 y 25.000 casas ilegales. Se trata, principalmente, de construcciones aisladas ubicadas en municipios de Almería y Málaga, donde se concentra el problema con los ciudadanos británicos, que suelen argumentar que desconocían el origen ilegal de los terrenos y las casas cuando las compraron.

     El cambio anunciado no supondrá la legalización de las edificaciones levantadas en suelos no urbanizables, pero la regularización permitirá un reconocimiento de la Administración. Es decir, «tendrán la seguridad de que las casas no se van a demoler», apunta Nieves Masegosa, secretaria general de Ordenación del Territorio de la Junta. Además, las casas podrán acceder con garantías al suministro de agua y luz, algo que deberán costear los propietarios. Podrán también inscribirlas en el registro, con lo que se admitirá legalmente la venta o donación.

     El cambio normativo —que aún no se ha aprobado— ha despertado las críticas feroces de la organización Ecologistas en Acción, que acusa a la Administración andaluza de apostar «por el urbanismo ilegal». IU, socio de gobierno del PSOE en la Junta, se negó a apoyar el jueves esta modificación en el Parlamento. Pero no se descarta que la coalición de izquierdas acabe respaldando el cambio. «No pretendemos tirar todas las casas ilegales de Andalucía, no se puede hacer», reconoce José Antonio Castro, portavoz de IU en el Parlamento autónomo.

     La embajada del Reino Unido, que ya conocía que iba a haber cambios, acoge con cautela el anuncio. «Esperamos que eso permita a muchos más propietarios beneficiarse del decreto de regularización [aprobado por la Junta en 2012], además de potencialmente abrir el camino para que puedan obtener la propiedad legal sobre sus inmuebles», sostiene una portavoz. «Sería un primer paso muy sensato», añade.

     Pero el Gobierno británico pide más: quiere que la Junta «aborde la grave situación en que se encuentran algunos propietarios de nacionalidad británica, cuyos inmuebles están inmersos en actuaciones judiciales en los tribunales o que ya se enfrentan a órdenes de derribo». Esta petición no va a encontrar respuesta en la Junta, entre otras cosas, porque supondría invadir competencias de los jueces, apuntan fuentes de la Administración regional.

     En verdad, lo anunciado ahora por la Junta no es más que una ampliación del decreto aprobado por el Gobierno andaluz a principios de 2012. Esa norma suponía el indulto de unas 250.000 viviendas levantadas sin permisos. El decreto, que aún tiene una aplicación muy baja, afectaba, principalmente, a las grandes urbanizaciones ilegales repartidas por toda la comunidad. Pero dejaba fuera a las construcciones aisladas en terrenos parcelados, que seguían en un «limbo jurídico», como lo ha calificado la Junta. Lo que se hará ahora es que la parcelación de un terreno en zona no urbanizable —es decir, su división para la venta o construcción de varias casas— también prescriba y así puedan regularizarse las edificaciones. Pero esta modificación, recalca la Consejería de Medio Ambiente, sólo afectará a las casas aisladas que se quedaron fuera del decreto de hace algo más de dos años y medio. «No es una amnistía ni una legalización», recalca Nieves Masegosa.

Final de año de vértigo inmobiliario: vende ya o paga más

lunes, 29 de septiembre de 2014

     A partir del uno de enero de 2015 la plusvalía a pagar por una vivienda comprada antes de 1994 será hasta un 55% más elevada y la bajada de precios será generalizada
     Fernando Encinar 23 septiembre 2014 – elpais.com
     Seguramente usted aún no lo sabe, pero si tiene una casa en venta y la compró antes de 1994, se le avecinan unos meses de vértigo. Será protagonista de una aventura contrarreloj, en la que necesita encontrar un comprador para su casa antes del 31 de diciembre. Usted y todos los que, como usted, venden pisos adquiridos con anterioridad a esa fecha van a tener problemas para dormir.
     Por si aún no se ha enterado, estamos a las puertas de un nuevo rally inmobiliario: una competición por vender la casa antes de que llegue una fecha concreta. Provocará un aluvión de operaciones cerradas y una bajada aún mayor de precios. Parece contradictorio, pero no lo es.
     ¿La razón? El uno de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. Dicho de otro modo, a partir de ese momento Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año.
     Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble, se aplicaba un coeficiente reductor (llamado coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
     A raíz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar más por ello hasta un 55% más, a no ser que… a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.
     Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación (la medida se anunció en julio, pero ha pasado inadvertida entre los calores veraniegos) comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja. Antes que pagar más a hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar.
     No es el primera vez que una decisión política relacionada con la fiscalidad dispara puntualmente el número de operaciones. Sucedió cuando en diciembre de 2012 desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los últimos meses de ese año el número de compraventas se disparó un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron su decisión de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales.   Los precios, incluso, lograron frenar temporalmente su caída y en algunos lugares se registraron pequeñas subidas puntuales.
     En esta ocasión la presión es inversa. Ahora son los vendedores los que tienen que competir brutalmente entre ellos para cerrar la venta antes de una fecha concreta. Los precios, lejos de repuntar, tendrán que ajustarse rápidamente a las exigencias de la demanda. El factor tiempo corre en contra de los vendedores.
     No olvidemos, asimismo, que la demanda en España ha adquirido grandes aptitudes negociadoras en los últimos años. Saber que el vendedor necesita vender rápido para ahorrarse una cantidad importante provocará que los precios aceleren su caída hasta, por lo menos, final de año. La caída afectará a todos los segmentos del mercado (incluidas las viviendas que no están afectadas por esta medida).
     ¿Y luego qué pasará? Cuando llegue el uno de enero de 2015 el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, y a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales. El precio, en cambio, no recuperará los niveles actuales ni vivirá un repunte simétrico al número de operaciones. Será la cara más positiva de la medida, ya que nos habrá acercado más al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario español.
     Fernando Encinar es jefe de estudios de idealista.com

 

La reforma de casas revive tras la crisis

lunes, 29 de septiembre de 2014

     El negocio crece porque las rentas bajas y medias que no logran acceder a una nueva vivienda
     Sandra López Letón Madrid 21 septiembre 2014 – elpais.com
     Las cuentas empiezan a salir para muchos propietarios que tenían pendiente hacer algún arreglo o mejora en casa. “Es un buen momento porque con el parón de la nueva construcción hay más profesionales dedicados a la reforma, lo que ha hecho que los precios hayan bajado en torno a un 30% de media”, indica Jesús Lasso, de Tenders, portal de reformas y servicios del hogar.
     “Las empresas que han sobrevivido a la travesía en el desierto han reducido sus márgenes [los costes de construcción han bajado entre un 10% y un 15%, según los oficios], y pueden hacer buenas ofertas”, apunta Carlos Sanz, de Xaloc Arquitectos.
     Los materiales también se han abaratado, algo que se nota mucho más si el cliente compra sin intermediarios. Lo sabe bien Paloma, una madrileña de 37 años, que ahorrará unos 1.500 euros en la reforma del baño. Decidió comprar por su cuenta los azulejos y sanitarios. “El ahorro mínimo está entre el 10% y el 15%”, dice Paloma, que por fin va a hacer realidad su deseo de poner gresite en el baño. Pidió tres presupuestos y se quedó con el intermedio, de 3.800 euros.
     A pesar de esta depreciación, el sector está remontando tras unos años difíciles. Los expertos creen que las reformas son y serán el balón de oxígeno de la construcción. El 80% de las ventas de materiales son por rehabilitación y reforma, frente a la obra nueva.
     Durante 2013 se reformaron más de 22.000 casas y 27.000 edificios, según la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco). Hasta marzo de este año, 5.364 casas se han arreglado, un 1,9% más que en el mismo periodo del año anterior.
     Las subvenciones estatales, los planes renove autonómicos y el IVA reducido del 10% (siempre que los materiales no excedan el 40% del total), han hecho que el sector de la reforma crezca.
     Huir de las gangas y pedir factura
     La reforma de una vivienda puede ser una de las peores experiencias. Antes de empezar, hay que saber “qué queremos hacer, cómo y cuánto nos va a costar”, dice Víctor Rubio, de Xaloc Arquitectos. Aconseja pedir, al menos, cuatro presupuestos comparables, descartar los muy altos y muy bajos, y decidir entre el resto. Las referencias de amigos y conocidos son fundamentales.
     “Tenemos que tener un presupuesto desglosado, que nos permita controlar al céntimo los costes, contar con profesionales, evitar gangas, pedir al menos un seguro de responsabilidad civil…Y huir de ofertas tipo la reforma de tu casa por 5.000 euros”.
     Los trámites y licencias los suele gestionar la empresa de reformas. Hay que firmar un contrato, pedir factura con IVA para poder reclamar si hay problemas y “guardar los muebles e irte de alquiler mientras dure la obra”, aconsejan en Tenders. Algo muy importante que casi nunca se tiene en cuenta es el servicio posventa de las reformas, recuerda Iván Gómez, director general de SabiMad. Tratar de visitar la obra a diario para controlar todos los detalles es básico.
     El último consejo de los expertos: paciencia con los vecinos, porque durante unos meses nos dejarán de hablar.
     Ante la imposibilidad de cambiar a una casa más grande —parejas de entre 30 y 40 años que esperan un hijo—, la falta de financiación y la pérdida de valor de los inmuebles, “los españoles optamos por hacer mejoras en nuestra casa para poder vivir durante más años en ella”, explica Lasso. Como dice Víctor Rubio, de Obrasreformas.com, “reformar una vivienda es darle nueva vida para otros 40 años”.
     El alquiler es otro aliado perfecto de las obras. En este caso, se opta por lavados de cara no muy costosos. “Es el mejor momento para arreglar grifos que gotean o humedades. Creemos que acelera el alquiler”, indica Iván Gómez, director general de SabiMad Proyectos y Obras.
     Al sector no le ha quedado otra que renovarse y plantar cara a la crisis de la mano de Internet. Junto con la búsqueda de referencias y el boca a boca, nace una nueva generación de clientes. “El 66% de las personas contactan con empresas que han encontrado a través de Internet”, según Verónica Rosselló, responsable de comunicación del portal Habitissimo, empresa que conecta oferta y demanda en España, Brasil, Italia y Turquía. Aquí los propietarios publican gratis una solicitud de presupuesto para que hasta cuatro profesionales de su zona los puedan contactar.
     Solo en este portal hay más de un millón de personas buscando empresa. Esto evidencia que siempre hay algo que hacer en casa. Finalizado agosto, toca la puesta a punto. “Se han recibido solicitudes para pintar paredes, tapiceros y carpintería de aluminio, entre otras”, explican en este sitio web, donde el gasto medio en reformas se situó en 7.502 euros en 2013.
     Hoy en día la obra más frecuente es el lavado de cara. Se trata de adecentar los baños (cambiar bañera por plato de ducha), acuchillar el parquet, y pintar las paredes. Pero también es muy habitual la renovación de los cuartos húmedos —cocina y baños—, “ya que estas estancias son las que más instalaciones tienen en cuanto a fontanería, saneamiento y electricidad y sufren más deterioro por el paso del tiempo y el uso”, según SabiMad.
     Los presupuestos para un lavado de cara suelen ir desde los 5.000 a los 15.000 euros. “En un piso de A Coruña se ha ejecutado por 5.300 euros (2.800 del baño y 2.500 para quitar el gotelé y pintar)”, cuenta Lasso.
     En cambio, una reforma integral implica modificar la estructura, tirar baños y cocina, cambiar las ventanas por unas de PVC o de aluminio con rotura de puente térmico, actualizar la instalación de electricidad y fontanería, cambiar la iluminación por leds, suelos y puertas, mejorar el aislamiento acústico y térmico, quitar el gotelé y la tarima flotante…
     El precio ronda los 650 euros por metro cuadrado. Para unos 80 metros partiría de unos 30.000 euros, según las calidades finales. “No es lo mismo una tarima laminada de madera sintética de 8 o 10 euros el metro, que una tarima de madera natural, que va desde 32 hasta más de 100 euros”, calculan en Habitissimo.
     Cuando la obra es mayor, es imprescindible un arquitecto. “Nuestros packs van desde un simple levantamiento de los planos a una gestión integral del proyecto, con tramitación de la licencia y vistas en 3D”, explican en Xaloc Arquitectos, un joven estudio que ha introducido los proyectos low cost. El precio no suele superar el 2% del coste de la obra.
     Las partidas que más encarecen una obra son las ventanas (unos 5.000 euros), tirar paredes, cambiar tuberías, instalación eléctrica y calidad de los acabados.
     Y, a la hora de elegir materiales, hay que despedirse de la tarima flotante, el parquet y los alicatados hasta el techo. Se tiende a materiales cerámicos en pavimentos y paredes. También a las baldosas hidráulicas (que recuerdan a los suelos antiguos) y a las maderas exóticas (por ejemplo, las de Zebrano). El gresite sigue de moda y se combinan los azulejos y la pintura. Han regresado los papeles pintados y vinilos en paredes y triunfan las duchas extraplanas.