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Comprar casa requiere más esfuerzo de lo que indican las estadísticas oficiales

Expansión
La adquisición de una vivienda sigue requiriendo un gran esfuerzo financiero para los españoles, a pesar de que los datos oficiales del Banco de España aseguren que se ha vuelto a la situación previa a la burbuja inmobiliaria. De hecho, en la práctica comprar una casa requiere casi el doble de esfuerzo que a principios de esta década.

A esta conclusión llega José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, en un artículo que forma parte del último informe de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). Pero, ¿cómo se explica esta divergencia?
Es cierto que el indicador del esfuerzo financiero que calcula el Banco de España, teniendo en cuenta la deducción o no, ha descendido en los últimos meses e incluso se han alcanzado niveles cercanos al boom inmobiliario (ver gráfico). Así los últimos datos publicados, que hacen referencia al primer trimestre de este año, indicaban que las familias españolas sólo tenían que destinar el 27% de sus ingresos, tomando en consideración la deducción, al pago de la hipoteca. Nada más y nada menos, que 8 puntos porcentuales menos que en el mismo periodo de 2009 (35%).
El esfuerzo teórico para comprar vivienda suponía en marzo el 27% de la renta familiar, según BdE
De hecho, la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha utilizado con frecuencia estas cifras para animar a los ciudadanos a comprar casa. Corredor ha dicho en más de una ocasión que es un buen momento para realizar una adquisición siempre que el esfuerzo para comprar no supere el 30% de los ingresos familiares, ya que esto es lo que se considera «razonable» para poder pagar un crédito sin problemas.
Muy coyuntural
Sin embargo, García Montalvo defiende que esa ratio no es adecuada para tomar una decisión en estos momentos, ni para los particulares a la hora de plantearse una compra ni para los bancos en el momento de dar un crédito. Para este economista, la principal pega de este indicador es que se utiliza una visión muy coyuntural, dado que se mide como la proporción de renta familiar necesaria para pagar una hipoteca media al tipo de interés corriente, para tomar una decisión a largo plazo en la que la situación de los tipos puede variar profundamente.
«Gran parte de la caída [del esfuerzo teórico] se debe a una reducción no sostenible de los tipos de interés», explica García Montalvo. Por ello, «no parece que los bancos estén dispuestos a aceptar como un cliente solvente a un potencial comprador de vivienda cuyo esfuerzo teórico es sólo del 30% con tipo del Euribor cercano al 1%», añade.
A juicio de García Montalvo, «en una situación de vuelta a los estándares prudentes de concesión de créditos, el indicador de la capacidad de pago de las familias no puede ser el esfuerzo teórico al tipo de interés corriente sino un indicador de largo plazo como el precio de la vivienda dividido por la renta familiar».
Una familia española necesita casi siete años de su renta frente a los cuatro que requería antes del ‘boom’
Este indicador que propone este experto muestra una realidad muy diferente en cuanto al esfuerzo que supone en la práctica todavía la compra de un inmueble. Ha caído algo desde el máximo, pero todavía está muy lejos de la situación anterior a la burbuja. Entonces, una familia española debía destinar alrededor de cuatro años completos de su renta para pagar la casa, mientras que ahora todavía se necesitan casi siete años de ingresos.
Por tanto, para García Montalvo «a diferencia de la interpretación obtenida del análisis del esfuerzo teórico, el ajuste todavía estaría muy retrasado según la ratio de precio sobre renta».
Además, la falta de ajuste se nota más si se compara con otros países en los que también ha habido crisis inmobiliaria. En el caso de Estados Unidos y Reino Unido, este indicador aumentó significativamente durante los años de la burbuja, aunque sin llegar a los niveles de España, para retomar su nivel en los últimos años y colocarse alrededor de los cuatro años de ingresos para pagar una vivienda. Claramente, la corrección de los precios ha sido muy diferente entre estos países y España. Ahora, queda por ver si aquí se profundiza en el ajuste. Según García Montalvo, lo que está claro es que todavía no es el momento ideal para comprar.