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De “la vivienda ya ha tocado suelo” de Zapatero a “todavía tiene que caer un 40%” del Economist

E. Sanz Cotizalia – 25/04/2011
¿Ha tocado suelo la vivienda?, ¿es suficiente la caída del 15% de los precios desde los máximos?, ¿están todavía sobrevalorados los inmuebles?, ¿cuánto deben caer todavía los precios?…
Las respuestas a todos estos interrogantes son muchas y muy variadas, aunque en líneas generales el consenso es que los precios todavía no han caído lo suficiente en España y todavía se esperan fuertes ajustes.
Instituciones, expertos y operadores del mercado inmobiliario observan caídas adicionales a los descensos entre el 15% y 20% registrados desde los máximos de 2007.
Opiniones contrarias en el Gobierno
La CNBC planteaba hace meses alguna de estas cuestiones al presidente, José Luis Rodríguez Zapatero. Su respuesta entonces fue contundente: “El precio de la vivienda ha tocado fodo y no va a bajar más”. Y añadía que «en los dos o tres últimos meses, se ha visto que el nivel (de precios) no sólo no ha caído, sino que en ciertas zonas de España, donde la gente compra su primera vivienda, los precios están subiendo».
Y no le faltaba razón, según la consultora CB Richard Ellis, aunque los precios de los inmuebles seguirán cayendo de manera generalizada en toda España durante este año, no lo harán en los núcleos urbanos de Madrid y Barcelona. La explicación: la falta de oferta en estas zonas, mientras que la patronal de los promotores españoles (APCE) cifra el ajuste desde que estalló la crisis en el 20% y ha repetido en numerosas ocasiones que no se puede ir más allá.

Desde el Ejecutivo, sin embargo, las opiniones han llegado a ser bastante dispares. La titular de Economía, Elena Salgado, aseguraba un mes después de la entrevista a Zapatero, que «no nos corresponde a nosotros decir si el precio de la vivienda debe de seguir bajando», mientras que José Blanco, ministro de Fomento, aseguraba poco después (tras recuperar las competencias del Ministerio de Vivienda), que las entidades financieras tenían que ajustar «mucho más» los precios de los inmuebles para dar salida al ‘stock’. «Hay una diferencia muy importante entre los salarios y lo que se paga, por tanto, tiene que haber todavía un ajuste mayor que acerque mucho más salarios y precios», aseguraba.
El sentir general del sector es que la burbuja inmobiliaria española, que estalló ya hacer más de cinco años, todavía no se ha desinflado del todo como en otros países como Estados Unidos o Irlanda. Este año, por lo pronto, se ha registrado un descenso cercano al 5%, según los últimos datos de Fomento, que sitúan los precios en niveles de 2005.
The Economist, el FMI o la ex ministra Trujillo, los más agresivos
De hecho, para que esto ocurriera, los precios deberían caer incluso otro 40%, según las previsiones más agresivas. Para el diario The Economist, por ejemplo, la vivienda en nuestro país sigue sobrevalorada y lo está, nada menos, que en un 43,7%. Sólo en Australia (56,4%), Hong Kong (53,7%) y Francia (48%), los precios están más inflados, según el índice de precios del semanario británico que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres. El porcentaje, a pesar de ser bastante llamativo contrasta con el 55% del año pasado.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) también maneja estimaciones similares a las de la publicación británica. En su último informe sobre la economía mundial y en su apartado dedicado a nuestro país, aseguraba que la española es una de las mayores burbujas inmobiliarias del mundo y que a pesar de que los precios hayan bajado entre un 10% y un 20% hasta ahora, todavía cuentan con margen para caídas adicionales. El organismo cifra estos descensos en el 40% desde los niveles actuales.
Por su parte, el Financial Times también cifra en otro 40% adicional la caída que deben experimentar los precios. En su opinión, la pérdida de valor de los inmuebles y la subida de los tipos de interés en la eurozona, perjudicarán especialmente a España, ya que favorecerán un incremento de la morosidad y de las ejecuciones, lo que tendrá un impacto directo en el sistema financiero.
Más agresiva se ha mostrado, sin embargo, la que fuera ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, que aseguraba recientemente en una entrevista a idealista.com que desde que se tocaron máximos a finales de 2006, el precio de la vivienda apenas ha bajado y cifraba la caída en el 50% desde esos máximos. «Todavía tienen recorrido a la baja. De lo contrario no se va a vender nada en este país y como no hay posibilidades de generar empleo por otros negocios, o se ajusta por las buenas o lo hace por las malas», ha asegurado al portal inmobiliario.
Los más moderados
Algo más moderadas, aunque también significativas son las valoraciones, por ejemplo, de la Comisión Europea, que alertaba en octubre de 2010 de que «España es uno de los países de la Unión Europea donde, tres años después del estallido de la crisis financiera y económica, el precio de la vivienda sigue más sobrevalorado un 17% frente al 3% de media en la eurozona». Apuntaba a que la burbuja inmobiliaria persiste en España «pese a haber experimentado la segunda mayor caída del precio de la vivienda en la eurozona (-18%) desde el máximo que se alcanzó 2007. Sólo le supera Irlanda, donde el precio se ha desplomado un 37%, mientras que la bajada media en la eurozona se sitúa en el 8,3%».
Por su parte, R.R. de Acuña y Asociados apuntaban en su último informe que los precios de la vivienda descenderán un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, situándose a niveles de 2003 y 2004, y que lo harán de forma escalonada hasta 2015. La caída en las áreas metropolitanas se situarán en torno al 15%, mientras que en las áreas no metropolitanas los descensos pueden alcanzar hasta un 30%.
«Esta caída podrá ser mayor o menor dependiendo de cómo se desarrolle la situación económica dada la incidencia que los empleos y los salarios tienen en la demanda», explicaba hace unos meses su presidente Fernando Rodríguez.
Fitch aseguraba a principios de año que la crisis del ‘ladrillo’ en España se prolongará aún durante 2011, cuando los precios de la vivienda podrían registrar caídas de entre el 10% y el 15% y justificaba sus pronósticos basándose en el impacto sobre los precios del exceso de ‘stock’ y el creciente número de viviendas procedentes de embargos puestas a la venta por los bancos. La agencia apuntaba también como posibles detonantes de la caída de precios el efecto del elevado desempleo y las previsiones de una débil recuperación económica, así como las medidas de austeridad adoptadas por el Gobierno y la falta de confianza.
Morgan Stanley también señalaba en un informe que los precios todavía pueden caer un 10% este año, aunque señalaba que la burbuja en la construcción ya se ha corregido. En su informe, el banco de inversión apuntaba, una vez más a que el ajuste de precios ha sido menor en comparación con otros mercados europeos donde la vivienda también ha subido con fuerza en los últimos años.
También desde el Banco de España se apuntan hacia nuevos descensos, aunque no se concreta cuál será la caída. El organismo que preside Miguel ángel Fernández Ordóñez aseguraba en su último Boletín económico que el precio de la vivienda seguirá cayendo, «en línea con el patrón de la crisis inmobiliaria de la década de los setenta».
Precisamente los expertos creen que los precios seguirán cayendo durante este ejercicio por las presiones del Banco de España para que los bancos se deshagan de los inmuebles que acumulan en sus balances. Tanto el Banco de España como el Ejecutivo llevan meses lanzando mensajes para que se reduzcan aún más los precios de los inmuebles para poder dar salida al ”˜stock”™ de vivienda que hay sin vender.
Por otra parte, el último sondeo realizado por Reuters En el que han participado trece compañías entre las que se encuentran idealista.com, Aguirre Newman, Caja Madrid y BBVA, entre otras, señala que los precios acabarán cayendo en términos nominales (sin tener en cuenta la inflación) un 29% desde máximos, un 9% desde los niveles actuales. Para este año se espera un descenso del 5%, del 3% en 2012 y del 1,2% en 2013. Ninguno de los encuestados espera una estabilidad de precios en los próximos seis meses.
También los índices privados de vivienda -IESE/Fotocasa, Tinsa y Cotizalia/Idealista (Inmo50)-, adelantan más caídas de precios, según Barclays. La variación comparativa interanual en los índices de precios de la vivienda española desde 2006 muestra que los resultados ofrecidos por los tres índices privados del sector van por delante de los datos presentados por el Ministerio de Vivienda y el Instituto Nacional de Estadística (INE), de carácter público.
Las asociaciones de consumidores desaconsejan comprar
También se han pronunciado sobre la evolución de los precios las asociaciones de consumidores.
Para Facua, por ejemplo, la bajada del 2,5% del precio de la vivienda libre en relación al cierre de 2010 aún es «ridícula» y realiza un llamamiento a los consumidores a no comprar más viviendas o, en todo caso, a negociar al máximo los precios para propiciar un descenso «mucho más radical» que, a su juicio, el sector se resiste a aplicar en favor de sus márgenes de beneficio.
Por su parte, para la OCU, «el precio de la vivienda no ha bajado lo suficiente como para encontrarse con la demanda y no lo hará hasta que las entidades financieras no adapten la valoración de su patrimonio inmobiliario a la realidad actual. Muchos vendedores particulares se guían por la tónica marcada por los bancos y no rebajan los precios. Ello provoca que muchos consumidores se abstengan de comprar, alargando innecesariamente la paralización que sufre el sector de la construcción», aseguraba ayer la OCU.
Por último, para el jefe de Estudios de idealista.com, Fernando Encinar, al igual que para otros expertos, la subida de los tipos de interés provocará descensos adicionales en los precios ya que puede «despertar del letargo a miles de vendedores» y llevarles a «ajustar precios», con la consecuente aceleración de las operaciones de compraventa a partir del verano. Según Encinar, los vendedores llegarán a «romper las franjas rojas» de precios y a aplicar esos descensos que hasta ahora no habían querido asumir.


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