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El teléfono móvil que hundió el sector inmobiliario

28-12-2008 , José Sánchez Arce. Expansión
«Aquella llamada a su teléfono móvil marcó el principio del caos en todo el sector inmobiliario español. Al finalizar aquella conversación, nos adentramos en terra incognita». Estas palabras, pronunciadas por un ex consejero de la inmobiliaria Colonial, hacen referencia al ultimátum realizado por un alto ejecutivo de una de las principales entidades financieras españolas al presidente de Colonial, Luis Portillo, pocos días antes de la Nochevieja de 2007, hace exactamente un año.
El banco exigía vía telefónica al empresario la aportación de avales personales con los que garantizar los préstamos que había suscrito para comprar sus acciones en Colonial, empresa de la que era señor feudal con un 40% del capital. Los títulos de la inmobiliaria sufrían desde el verano de 2007 una severa corrección bursátil, no mayor que la de sus competidoras (con la excepción de la malograda Astroc), y las acciones que Portillo había dejado en prenda ya no representaban una garantía fiable para nadie.

Los bancos, inmersos en una carestía de liquidez sin precedentes, trataban urgentemente de minimizar los riesgos y tapar las vías de escape que empezaban a multiplicarse. A esas alturas, los antiguos vínculos de sangre entre la banca y el ladrillo no eran más que un nostálgico recuerdo del pasado.

Una leyenda, no se sabe si verdadera o apócrifa, cuenta cómo la entidad financiera recibió con celeridad las garantías requeridas pero, a pesar de todo, fue inmisericorde con Luis Portillo. Las recibiera o no, lo cierto es que el 27 de diciembre de 2007 los títulos de la inmobiliaria se desplomaron un 17% ante la estupefacción de un mercado que no dejaba de interrogarse sobre las causas de la debacle. Cundió el pánico.

El día de los Santos Inocentes, en medio de una desordenada avalancha de ejecuciones de títulos pignorados por parte de los bancos, Colonial se hundió un 24% en el parqué, acumulando unas pérdidas del 37,7% en dos sesiones de infarto y forzando al presidente de la inmobiliaria a convocar una sesión de alto voltaje del consejo de administración.

365 días después
En la medianoche del 28 al 29 de diciembre de 2007, la cabeza del presidente de Colonial, el Luis XVI del ladrillo, rodó por el patíbulo de la crisis, poniendo punto y final a la época versallesca del sector inmobiliario.
Cuarenta y ocho horas después, en el día de Nochevieja, Expansión informaba del inicio del proceso de venta de la primera inmobiliaria española, que se prolongaría hasta el verano de 2008.

Vista retrospectivamente, la destitución de Luis Portillo representó el derrumbamiento simbólico del último cordón sanitario erigido por los grandes magnates del sector frente a la crisis, cuya propagación después de aquel suceso dejaría un largo reguero de víctimas de sangre azul inmobiliaria.

Un año después, la industria de la construcción se asemeja al desolador panorama que deja el combate en el campo de batalla. Colonial está en manos de sus bancos acreedores, un camino que ya recorre Metrovacesa, cuyo primer accionista, Román Sanahuja, sigue la senda trazada por Luis Portillo, devolviendo la empresa de sus sueños a los mismos bancos que financiaron despreocupadamente su adquisición.

Martinsa Fadesa, la que orgullosamente se presentaba como la mayor promotora europea, trata de que el concurso de acreedores en el que se halla inmersa desde el pasado julio no desemboque en una disolución empresarial que se antoja inevitable.

En la misma situación concursal, figuran Habitat, Tremón, Cosmani, Lábaro o el grupo inversor Global Cartera de Valores por citar sólo las empresas más emblemáticas caídas en desgracia. King Sturge anunció hace dos semanas el primer concurso de acreedores de una consultora inmobiliaria, al tiempo que cientos de firmas de mediano y pequeño tamaño se agolpan a las puertas de unos juzgados mercantiles colapsados, sin medios humanos, ni presupuestarios, para tramitar los expedientes concursales que se acumulan diariamente sobre la mesa.

Con unos inversores fuera de juego, las cotizaciones bursátiles de las empresas inmobiliarias acumulan desplomes superiores al 80% desde principios de año, y del 90% al 95% desde mediados de 2007. Sacyr Vallhermoso trata desesperadamente de vender su 20% en Repsol para evitar el desastre, mientras que otras compañías con más suerte han podido firmar in extremis un acuerdo viable para refinanciar su deuda, que les asegura dos años de difícil supervivencia bajo las bombas.

En esta situación, figuran Afirma o Reyal Urbis, mientras otras, como Nozar y San José, intentan persuadir estos días a sus bancos de que les dejen seguir respirando con ventilación asistida.

Los peores augurios se han cumplido. La catástrofe financiera internacional y la debacle inmobiliaria made in Spain han desembocado en una recesión económica caracterizada por un desempleo galopante que amenaza con elevarse a la categoría de depresión.

Los próximos 365 días
La patronal del sector calcula que el volumen de construcción residencial en el próximo año se limitará a 150.000 viviendas, frente a las 700.000 de hace dos años. ¿Para qué construir si el stock actual de viviendas de nueva construcción a la venta oscila entre las 800.000 y el millón de unidades?.

Las principales consultoras trabajan ya en la tasación de los activos inmobiliarios que se adjuntará en las cuentas de resultados anuales de las empresas a partir de enero. Hay unanimidad entre todas las consultoras: la caída del valor de los activos, particularmente las viviendas, alcanza, de momento, un 30%, mucho más de lo que indican unas estadísticas oficiales que nadie cree. Se desconoce si la caída ha tocado fondo.

En medio de la incertidumbre, sí hay consenso en torno a un hecho incontestable: los bancos volverán a ser las principales inmobiliarias del país. Empiezan a serlo, de hecho. Para evitar provisiones multimillonarias en el balance, las entidades financieras canjean masivamente deuda de promotoras, el verdadero subprime español, a cambio de todo tipo de inmuebles.

Los bancos españoles acumulan un riesgo crediticio con promotores de más de 300.000 millones de euros, según datos del Banco de España. Credit Suisse (ver Expansión del pasado 5 de diciembre) estimaba recientemente que las principales entidades españolas han adquirido 5.000 millones de euros en activos. En la mayoría de los casos no se trata de propiedades residenciales de primera calidad, sino de suelo, parques industriales, propiedades comerciales y activos de este tipo, señalaba el demoledor informe del servicio de análisis de la entidad suiza.

Todos los indicadores y previsiones apuntan a una larga travesía en el desierto, precedida de una mayor profundización de la crisis. Parafraseando a Julio César en su demoledora sentencia sobre la República, la demanda no es más que una palabra.


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