AIRE

Asociación Independiente de Registradores
                                 


Ultimas entradas




Archivos



Hipotecas: lo bueno, lo malo y lo sobrevenido

Joaquín Trigo Portela – 18/12/2012 El artículo en El Economista
Gracias a la hipoteca, un 83 por ciento de la población española es propietaria de su vivienda. La ha podido pagar a plazos y a lo largo de muchos años. Probablemente es el país en el que las familias tienen una mayor proporción de propiedad de su casa.
Llegar al retiro con la vivienda pagada es un anticipo de tranquilidad y el seguro de que habrá algo que dejar a los hijos. Así ha sido durante muchos años, y no sólo para familias españolas, sino también para turistas que encontraron el paisaje y reposo que deseaban y que se podían permitir financiar en España porque una hipoteca es más barata que la mortgage que estuvo en el fondo de la crisis de los EEUU.
Es así porque éste es un crédito con garantía real: la vivienda. Mientras que la hipoteca es un crédito personal en el que la vivienda es una garantía adicional al que suele añadirse un fiador, lo que da una seguridad más alta y permite tipos de interés menores. Incluso en plena crisis económica en España, los últimos datos anualizados desde marzo de 2011 a marzo de 2012, a pesar de la reducción de operaciones, el número de compraventas de viviendas registradas aún fue 329.735.
Con cifras como las señaladas aparecen todo tipo de circunstancias adversas, como la pérdida del empleo, cambio de residencia, ruptura del matrimonio y otras, que alteran las circunstancias de los titulares de las viviendas, entre las que suele estar la caída de ingresos y la dificultad de atender a los pagos concertados. En estas raras situaciones apenas un 1 por ciento, las entidades financieras suelen avenirse a reducir los pagos hasta que el titular recupere su capacidad de pago. Pero cuando no es posible se recurre, a falta de otra opción, a ejecutar la hipoteca en subasta pública ante el juez.
El proceso se alarga más de dos años, no permite a los interesados ver las viviendas -y al adjudicatario sólo después de la subasta la toma de posesión-, y exige la aportación de un 20 por ciento antes de la subasta y el 80 por ciento restante a los 20 días de la adjudicación. En este entorno, casi siempre es la entidad financiera la que termina por ser la adjudicataria. Por más que se culpe a la crisis y cantidad, las sugerencias de agilización y simplificación de los procedimientos merecen atención.
En busca de opciones
Se han sugerido otras opciones que pueden dar celeridad a la eliminación de las dificultades de los hipotecados. La más mencionada es la dación en pago, que es la garantía que tiene una mortgage. Efectivamente es rápida y sencilla, lo que agiliza los procesos ? incluso, como ocurrió en los EEUU, donde desarboló a parte de la banca y de los mercados, el valor de las viviendas y la mismísima economía de un país cuando se usan de manera inapropiada.
La dación en pago haría más cara la compra de la vivienda porque la posibilidad de dejarla sería más elevada, con lo que la proporción de familias que fueran titulares de su vivienda se reduciría. La promoción podría ser diferente porque tendría una relación dilatada con los compradores. El cuidado que se tiene con lo que -con presunción de continuidad- es propio se reduce si es transitorio.
El aumento de este coste reduciría la intensidad de la propiedad, que siempre ha sido un valor en España y que sigue vivo. Los problemas futuros pueden venir de cambios en el tratamiento de los desahucios en la ley hipotecaria, porque la moratoria de los desahucios alarga significativamente el plazo de recuperación de los inmuebles en caso de impago. Ello equivale a reducir la parte de inversión hecha en el piso del cliente, cuando pueda venderse. Las agencias de rating ya han avisado.
Los problemas actuales en torno a la vivienda, en su mayor parte, provienen de decisiones inapropiadas de vendedores apresurados con compradores que incumplen con sus pagos alegando desconocimiento, al que no pueden recurrir después de pasar por la notaría. Por otra parte, es difícil que se vuelva a presentar una situación de financiación excedente y, por tanto, barata, como la que se dio con la adopción del euro. Los cambios para adaptarse a lo que ya no va a ocurrir serían inapropiados.
Sin embargo hay personas que, con las secuelas del mal uso del exceso de financiación, tienen dificultades con su vivienda no sólo por haberla comprado, sino también por falta de empleo, y que no pueden pagar el alquiler de su piso. Estos casos podrían arreglarse con ayudas para retornar al país de origen. También sería útil acabar las viviendas cuya construcción está parada por falta de medios y que se habilitasen para acoger, durante un plazo fijo, a las familias necesitadas de quienes tienen posibilidades de reencontrar empleo a corto plazo.
Joaquín Trigo Portela, director general del Instituto de Estudios Económicos


  Imprimir Imprimir

Deje un comentario

Debe identificarse para enviar un comentario.