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La crisis cambia las reglas de juego de los tasadores

Precios | Los pisos han caído entre un 17% y un 20% en tres años
Las tasaciones han caído a la mitad en cuatro años: de 1,4 millones a 720.000
Mientras que en 2007 «valía todo», ahora las valoraciones son más rigurosas
Los profesionales rastrean el mercado mediante simulaciones de compra
25/06/2010 – El Mundo
Desde septiembre de 2007 el precio de las viviendas ha caído entre un 17% y un 20% de su valor, según diferentes firmas de tasación. Hasta entonces, cuando todo se vendía y el trabajo desbordaba las oficinas, quienes las valoraban reconocen que «todo valía» y que se tasaba «casi con apenas medir los metros cuadrados».
Ya nada es así. «Ahora empleamos el doble de tiempo en realizar un informe de valoración de una casa», señala Isabel Segarra, tasadora de Tinsa en Madrid capital. «Antes valía con que la vivienda en cuestión se comparara con otras similares en tamaño y en ubicación», afirma. Ese «antes», remite a los años 2005 y 2006, cuando en España se tasaban más de 1,4 millones de viviendas anuales. En 2009 las tasadoras españolas, unas 40, valoraron 720.000 casas, según Atasa, la patronal que agrupa al 98% de ellas. Entre ellas no comparten datos.
Segarra retira el láser con el que hace sus mediciones de la pared, anota los datos en el croquis que se ha dibujado del piso de la calle Bravo Murillo donde atiende a El Mundo.es, e insiste: «todos nos hemos vuelto más exigentes, por eso las tasaciones tienen que ser más certeras». La escasa demanda -que aprieta- y la voluntad del sector por contener los precios complican la ponderación de las variables. Por eso, aunque las plantillas de las tasadoras han menguado el volumen de trabajo sigue siendo alto.
Distribución, habitaciones exteriores, reformas… «a todos esos factores ahora les damos más importancia, mientras que en 2007 todo valía»
Nadie podía pensar, hace 24 meses, que gran parte del valor de tasación de una casa vivienda iba a depender tanto de simulaciones de compra telefónicas, trabajo de calle en busca de datos fiables sobre operaciones recientes y comparaciones rigurosas con viviendas realmente similares a la que está siendo objeto de la tasación.
El mercado -los precios de oferta y de operaciones cerradas- dicta su ley más que nunca, pero conseguir la información es, hoy por hoy, el trabajo más duro, más aún cuando la tasación fidedigna de una casa debe compararse, por norma, con al menos otros seis ‘testigos’ o pisos ‘comparables’.
Rastreando la calle
A pie de calle, los tasadores buscan información sobre operaciones recientes, pues donde antes se cruzaban ‘comparables’ similares casi únicamente en superficie y zonas fáciles de encontrar, ahora se añaden requisitos como distribución o si la casa tiene una reforma reciente.
Nadie podía pensar, hace 24 meses, que gran parte del valor de una casa vivienda iba a depender tanto de simulaciones de compra telefónicas
Segarra explica que ahora se fija más «en el aprovechamiento de la superficie, es decir, si en 110 metros hay más dormitorios -cuatro mejor que tres- o que la cocina sea exterior y que todas las habitaciones sean exteriores… Hace un tiempo, casi no me hubiera importado tanto que una casa tuviera una habitación interior o no, si tenía ascensor o si era un edificio singular», añade. «A todos esos factores ahora les estamos dando más importancia, mientras que en 2007 ‘todo valía’, que decíamos».
Tampoco se miran con los mismos ojos que años anteriores las reformas realizadas en una vivienda. «A mí no me vale que en la reforma sea de hace 15 años y las calidades estén obsoletas», comenta la tasadora. Esa vivienda estará para renovar. Es importante que la reforma tenga menos de 10 años». Sólo así, la vivienda mantiene su precio o se revaloriza.
La información no está a la vista
En un momento en que las compraventas escasean -se cierran unas 34.000 al mes en toda España- tomar el pulso al mercado es más difícil. En las oficinas de Sociedad de Tasación, por ejemplo, un equipo de 10 personas se dedica a solamente a simulaciones de compra y validación de los datos que entran en el sistema.
«La forma de tasar es la misma que hace tres años o que hace 10. Lo que han cambiado son los precios de mercado»
«No pueden ser datos cogidos de un portal inmobiliario», matiza su presidente, sino contrastados. «Sabemos que si hay descuentos, o te regalan los muebles de la cocina, o el trastero, hay que descontarlos del valor de la oferta», explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.
«Tenemos una base de datos donde entran cada año 450.000 registros nuevos que incorporan nuestros colaboradores», añade. Esa base de información -el activo más preciado de una entidad tasadora- y la herramienta de medición están vivas y son las que explican la corrección del precio del metro cuadrado a la baja, ya que, añade, «la forma de tasar es la misma que hace tres años o que hace 10, lo que han cambiado son los precios de mercado».
Una tasación sólo es válida si está hecha en los últimos seis meses. Su coste ronda los 200 euros y se completa en unos cuatro días. La actividad y procedimientos de una tasadora tienen como principio «la independencia y el secreto profesional, condiciones necesarias para que una tasadora obtenga la homologación que concede el Banco de España», explica Leandro escobar, gerente de Atasa, que añade que «las tasadoras están supervisadas, además de por el banco central, por la CNMV y por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones».
Una tasación sólo es válida si está hecha en los últimos seis meses y su coste ronda los 200 euros
«Cuando decimos que las casa han caído un 17% desde diciembre de 2008 estamos comparando dos tasaciones», explica Fernández Aceituno, que aclara que cuando se habla de que la vivienda ha caído un 40%, el cálculo hace referencia a «lo que se pedía entonces por una casa y a lo que se tasa hoy», algo muy diferente.


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