AIRE

Asociación Independiente de Registradores
                                 


Ultimas entradas




Archivos



La importancia de cancelar una hipoteca

En los últimos días ha saltado la noticia de una denuncia de la OCU contra notarios y registradores acusándoles de cobros indebidos en las cancelaciones de hipotecas.

Gruesa acusación ciertamente aunque de escaso recorrido judicial en cualquier caso, que busca titulares y que obvia cuanto no le interesa.

El tema, sin embargo, es más profundo. Dicen que los registradores, al cancelar una hipoteca deben tomar como base la cantidad cero, pues todo se ha pagado. Argumento que revela un profundísimo desconocimiento del arancel registral y, lo que es peor, de la trascendencia de la actuación profesional del registrador al cancelar una hipoteca.

Me explico: si un registrador cancela indebidamente una hipoteca de un préstamo de cien mil euros de principal y con responsabilidad garantizada total de doscientos mil, la pregunta es: ¿que hará el acreedor que se ha visto injusta e indebidamente privado de su garantía por una actuación indebida del registrador si el deudor no paga?. Parece claro que le reclamará directamente a él, no irá contra el Estado, no, actuará – porque así lo prevé la legislación – directamente contra el registrador, por la pérdida patrimonial sufrida como consecuencia de esa actuación indebida. Es decir, reclamará cuando menos los cien mil euros sino la total responsabilidad garantizada.

Y ello porque la cancelación de una hipoteca significa la pérdida de la protección registral de sus derechos por parte del acreedor, así como la pérdida de la posibilidad de la ejecución directa y privilegiada prevista en la ley.

¿Se conformará entonces el acreedor con la respuesta del registrador siguiendo las tesis de la OCU: como la deuda era cero he cobrado sobre cero euros y mi responsabilidad civil es, igualmente, por cero euros ? Está claro que no.

¿Y que pasaría con una reclamación quizás millonaria por una actuación profesional que ha devengado 2,40 euros?

El arancel, su cuantía, las bases sobre las que se aplica, etc. está íntimamente vinculado – entre otras cosas como el mantenimiento de un servicio público cada vez más oneroso pues mayores son sus prestaciones – a la responsabilidad personal y directa de los registradores en su actuación profesional. Y si es cero, la responsabilidad es cero y al perjudicado no le queda más recurso que ir contra el Estado: ¡ largo me lo fiáis! ¿eso queremos?.

Sucede también que tenemos un arancel antiguo, destripado y enturbiado por múltiples y sucesivos retoques parciales consistentes en bonificaciones o reducciones de todo tipo incluidas en normas de lo más dispares y redactadas por quienes desconocen casi todo del arancel registral. Y que necesita de una reforma, de una actualización y clarificación que permita a todos, todos, conocer anticipadamente el coste de cada operación sin tener que acudir a intérpretes que pueden ser tan desatinados como los de la OCU.

Reforma, clarificación y actualización que no pocos registradores llevamos demandando, sin ningún éxito, desde hace ya unos cuantos años.

Francisco Javier Gómez Jené – Expansión


  Imprimir Imprimir

2 comentarios sobre “La importancia de cancelar una hipoteca”

  1. Bonifacio dijo:

    Añadiría que entender que el saldo de la hipoteca es cero, porque ya está pagada, supone desconocer la diferencia entre crédito e hipoteca. La hipoteca tiene la cuantía que publica el Registro de la Propiedad, con independencia de la situación del crédito por más que impropiamente se hable de «dar hipotecas» o deber «hipotecas» en el lenguaje de la calle. Probablemente haya que explicárselo a la OCU. ¿O acaso lo sepan perfectamente y solo pretendan justificarse en este momento de recortes presupuestarios?

  2. damian esclarmonda dijo:

    Lo realmente cierto es la inseguridad, por no decir indefensión, en la que nos encontramos los consumidores ante las facturas de notarios y registradores, provocada por los diferentes criterios que utilizan para la aplicación de sus respectivos aranceles, la dispersión de la normativa aplicable, la falta de transparencia (por que no son publicas las Resoluciones de la DGRN en materia de aranceles?). Todo lo anterior no implica que si estos pofesionales-funcionarios deben percibir una retribución por el desempeño de sus funciones y responsabilidades, así sea, pero siempre con sujección a la ley.

Deje un comentario

Debe identificarse para enviar un comentario.