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La vivienda despertará del ‘coma’ en 2010

Las ventas empezarán a animarse
El año 2010 arrojará algo de luz al negro túnel que atraviesa el sector inmobiliario desde hace dos años. Los expertos creen que se producirá una tenue reactivación del mercado residencial que no se normalizará hasta dentro de tres o cuatro años. Prevén que las ventas de viviendas aumenten lentamente ante los ajustes de precios y una cierta apertura del crédito, lo que permitirá contener el ‘stock’ y empezar a reducirlo paulatinamente.
Miriam Calavia Rogel – Madrid – 18/12/2009 – Cinco Días
El sector inmobiliario iniciará durante el año 2010 una tímida recuperación que se intensificará en 2011, cuando el importante ‘stock’ de viviendas comience a remitir y la construcción empiece a levantar cabeza, según la mayoría de los expertos consultados, que no sitúan la total normalización del mercado residencial hasta dentro de tres o cuatro años.
Si bien la recesión económica parece estar llegando a su fin, el ‘ladrillo’ tardará más tiempo en corregir sus desequilibrios, al menos hasta que se resuelva una de las piezas clave de la recuperación: el ‘stock’ de alrededor de un millón de viviendas sin vender, que, según ha dicho el presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, no crecerá en 2010 y se empezará a absorber en 2011 para quedar liquidado en 2015.
El presidente del G-14, el grupo de las principales inmobiliarias, Pedro Pérez, afirma que «por la pura inercia del mercado, el sector inmobiliario va a culminar su ajuste en 2010». Explica que durante la primera mitad del año «se cruzará la línea entre ventas y producción», de manera que «a partir de ese momento el ‘stock’ comenzará a disminuir, lo que marcará el fin del ajuste».
Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, cree que la situación de recesión económica se abandonará a comienzos de 2010, aunque pilares fundamentales para la economía como son el empleo y la construcción «tardarán bastante más» en ver la luz al final del túnel. «En ambos casos, el desajuste ha sido muy marcado y corregir esos desequilibrios lleva tiempo», asegura. Y precisa: «La construcción es un claro ejemplo de sobrecapacidad y es necesario que el sector corrija su sobredimensión». De hecho, Carbó advierte que parte de la futura recuperación pasa por reducir el excedente de vivienda y por «asumir que no se podrá crecer como en el pasado», lo cual no resulta «factible ni recomendable».
Según el ‘Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’ de la consultora Aguirre Newman, España tiene en la actualidad alrededor de 610.000 viviendas nuevas terminadas vacías y otras casi 380.000 en fase de construcción, además de unas 520.000 casas de segunda mano en venta y/o alquiler, y «el gran reto del sector es absorber este masivo ‘stock'». El Servicio de Estudios del BBVA cifra en un millón el excedente de pisos, mientras que el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero calcula que el ‘stock’ relativo a 2008 es de 600.000 casas.
Lento ritmo de construcción
En opinión de Alfonso Arnaiz Eguren, director del área de asesoramiento y gestión inmobiliaria de Arnaiz Consultores, la construcción se mantendrá en 2010 «con un ritmo muy bajo de nueva producción en tanto continúe la lenta absorción del ‘stock’ actual». Considera que los promotores deben «adecuar sus previsiones» de futuros proyectos al nuevo escenario inmobiliario y a «la alta competencia que se presume para los próximos años».
Por su parte, el director de promociones de Foro Consultores, Valentín Fernández, prevé que en 2010 se inicien más viviendas que en 2009, aunque «continuará a un ritmo muy lento», mientras que Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento de suelo, urbanismo y residencial de la consultora Jones Lang LaSalle, considera «difícil» que en los próximos dos o tres años se lleven a cabo nuevos proyectos de vivienda, «salvo casos aislados de cooperativas o vivienda protegida», lo cual, junto a la tendencia a la baja de los precios durante el primer semestre de 2010, «motivará» la paulatina absorción del ‘stock’.
El ajuste de precios no ha terminado
Según los expertos, el ajuste de precios es necesario para reducir la bolsa de viviendas que todavía no han encontrado comprador. Además, mientras los potenciales compradores no descarten la reducción de precios, seguirá habiendo una demanda retenida. Con alguna excepción, la opinión general es que los precios de los inmuebles todavía no han tocado fondo y aún queda margen para más bajadas, aunque más suavizadas que las que se han producido en 2008 y 2009.
Santiago Carbó sostiene que, aunque «buena parte de las bajadas de precios ya se han producido, todavía queda margen», sobre todo en las zonas de segunda residencia, como la costa, o de «mayor acumulación relativa de ‘stock’ sin vender». Explica que la oferta debe «asumir que la inversión en vivienda también entraña riesgos y que los precios no siembre suben, y ahora toca que bajen para que se vuelva a alcanzar el equilibrio en el mercado».
BBVA mantiene que los precios de los pisos sólo han bajado un 10% y deberían haberse ajustado un 30%. Por tanto, augura que durante 2010 y 2011 se ajustará esa diferencia del 20%. Por su parte, Aguirre Newman asegura que la vivienda está sobrevalorada y los precios de venta deben caer un 27% en términos medios.
Las perspectivas de Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle, apuntan a un descenso del índice general de precios de la vivienda durante el primer semestre de 2010 «de manera mucho más suave» y a un agotamiento de las rebajas después del verano.
Arnaiz afirma que «es posible» que el año que viene continúe el ajuste de precios, «pero a mucho menor ritmo y de mucha menor cuantía, ya que el margen de reducción ha alcanzado en muchos casos el límite posible para los promotores». Además, descarta el encarecimiento de las viviendas a corto plazo, al igual que Carbó y Ferrer-Bonsoms. Éste último matiza que «en muchas promociones que han tocado suelo los precios no bajarán» y que es posible que haya subidas «en casos muy puntuales».
Por su parte, el experto de Foro Consultores se atreve a pronosticar que «en determinadas zonas la vivienda subirá» debido a la paralización de la construcción. Fernández asevera que «los precios han tocado fondo y no van a bajar más», lo que coincide con la opinión de la patronal de los promotores y constructores, que sostienen que la vivienda «ya se ha ajustado» y por eso «cada vez están vendiendo más viviendas».
Las ventas subirán ligeramente
En este sentido, la mayoría de los analistas consultados apuestan porque las ventas de casas se animarán en 2010, aunque de forma sostenida por la dificultad de acceder al crédito, que, no obstante, experimentará una cierta apertura. «Es previsible que las compraventas se vayan animando progresivamente aunque de forma lenta», dice Carbó. «Mientras continúe el incremento del paro las operaciones de compraventa podrán evolucionar muy lentamente», apunta Arnaiz, que añade que «la demanda se encuentra retenida por la dificultad del crédito, la falta de confianza en el futuro y el riesgo de reducción de precios».
Más optimista se muestra Fernández, que apuesta por una apertura en la concesión de préstamos hipotecarios y confía en que «el año próximo las ventas fluyan de manera regular». Precisa: «El comprador se ha dado cuenta que los precios han llegado a su punto más bajo y además cuentan con una buena financiación».
En esta misma línea se manifiesta Ferrer-Bonsoms: «Entendemos que los ritmos de venta irán aumentando a lo largo de 2010, sobre todo a partir del segundo semestre, debido a que los precios se irán ajustando y a que las entidades darán más facilidades para obtener hipotecas». Prevé que la oferta y la demanda se irán «encontrando» y que serán las entidades financieras las que protagonicen más ventas, ya que tiene la «llave de la financiación».
Por su parte, la patronal y el G-14 alertan de los peligros de la restricción del crédito y reclaman más financiación. El presidente del ‘lobby’ piensa que el Gobierno debe actuar porque, a su juicio, la previsión de aumento del crédito hipotecario «es nula».
En cualquier caso, la demanda, que según el consenso irá en aumento, será también en parte responsable de la reactivación del sector. Además, los cambios que se avecinan en la fiscalidad de la vivienda (la eliminación de la desgravación para las rentas superiores a 24.107, 2 euros a partir del 1 de enero de 2011) pueden ayudar a impulsar las transacciones inmobiliarias.


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