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Lo que su banco no le cuenta cuando cambia de hipoteca

La letra pequeña de las subrogaciones
14-11-2009 , Expansión
La banca está apostando por la captación de nuevos clientes mejorando las condiciones de préstamos hipotecarios ya contratados con la competencia. En un momento en el que el mercado de compra y venta de inmuebles está congelado y la morosidad va en aumento, las entidades se han lanzado a la caza de clientes solventes interesados en mejorar sus condiciones en la hipoteca.
Quienes se plantean subrogar su préstamo buscan, principalmente, una rebaja en el diferencial que se les aplica sobre el euribor (en el caso de las hipotecas a tipo de interés variable) o un contrato sin “suelo”, nivel a partir del cual el cliente ya no se beneficia de las bajadas del euribor.
Aunque cambiar la hipoteca de entidad puede suponer un ahorro interesante para el prestatario, en ocasiones, las nuevas condiciones no son tan atractivas como parecen a primera vista. Se han de tener en cuenta los gastos que conlleva el cambio de entidad y calcular el importe de los productos que la nueva firma obliga a contratar. Junto al habitual seguro de vida, muchas firmas exigen suscribir planes de pensiones, seguros de vida o de protección de pagos o aportaciones anuales a fondos de inversión.
La primera gran traba que encuentra el cliente al intentar cambiar su hipoteca de banco es el valor de tasación del inmueble. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el precio de la vivienda ha caído en picado y, la mayor parte de las entidades sólo acepta subrogaciones de préstamos cuyo importe no supere el 65% – 80% del precio de tasación actual. Esta condición pone las cosas muy difíciles a quienes han adquirido su casa en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital (en los primeros ejercicios se pagan más intereses) y su bien se ha devaluado.
En cualquier caso, las entidades ofrecen alternativas a esta situación, como poner un inmueble libre de cargas como garantía adicional del préstamo a subrogar o incluir avalistas, para lo que se tendría que formalizar un nuevo contrato. Mención aparte merecen los gastos en concepto de comisiones de subrogación y otros trámites burocráticos.
La comisión de cancelación tiene que ser asumida, en la mayor parte de los casos, por el cliente. Generalmente, oscila entre el 0,25% y 0,5% del principal pendiente de pago, pero en ocasiones llega al 1%. Ello significa que, si el préstamo susceptible de subrogarse es de 120.000 euros, el cliente tendrá que pagar a la antigua entidad entre 300 y 1.200 euros por dicha comisión.
En total, para una hipoteca de 120.000 euros, los gastos de tasación, notaría, registro, gestoría y cancelación o subrogación del préstamos se sitúa en torno a los 3.000 euros, según estimaciones de Banesto. Esta entidad corre con todos estos gastos. Barclays, por su parte, no cubre la comisión de subrogación, y Deutsche Bank contribuye con 1.000 euros a sufragar parte de estos costes. En general, las financieras no asumen gastos que excedan los 3.000 euros.
Junto a ello, muchos bancos exigen una antigͼedad del préstamos de entre tres y cinco años. Ello limita el acceso a quienes hubiesen constituido su hipoteca recientemente.
Además, algunas entidades exigen rebajar el plazo del viejo préstamo con el fin de que la edad del titular (o uno de los titulares) y la vida de la hipoteca no superen los 75 años.


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