AIRE

Asociación Independiente de Registradores
                                 


Ultimas entradas




Archivos



Parcelación urbanística y licencia previa

11.11.2009 – Ana Elisa de Gregorio – registradora de la propiedad – larioja.com
Por parcelación urbanística se entiende toda división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, que se lleve a cabo en los terrenos clasificados como urbanos o urbanizable. La Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja (LOTUR) trata el tema de las parcelaciones en los artículos 206 y siguientes, en el citado art. 206 añade a la definición antes citada que la finalidad de la parcelación es la realización de actos de edificación o uso del suelo o subsuelo sometidos a licencia urbanística. Así podemos afirmar que para que exista una parcelación será preciso que se trate primero de terrenos urbanos o urbanizables; segundo, en los que se produzca o vaya producir una serie de divisiones o segregaciones de los terrenos en dos o más lotes; tercero, con la finalidad de realizar actos de edificación o uso del suelo o subsuelo, y cuarto, que es necesaria una previa licencia administrativa.
La necesidad de la previa licencia es exigida en el art. 208 de la LOTUR. Esta licencia supone una aprobación previa por parte de la Administración a cualquier actuación, mediante al concesión de la misma se verifica que el proyecto de parcelación que se acompaña a la instancia por la que se solicita la licencia se acomoda al planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate.
Una vez presentada la solicitud de licencia, ésta se debe otorgar en el plazo de tres meses desde la solicitud si no hubiera defectos subsanables que dieran lugar a la interrupción del plazo. Transcurrido dicho plazo sin notificación expresa, la licencia se entiende concedida por silencio administrativo (art. 195 LOTUR). El mismo artículo añade que no se entenderán adquiridas en ningún caso por silencio administrativo las licencias contrarias a la legislación o planeamiento urbanístico. En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 nº 1 letra b del Texto Refundido de la Ley del Suelo y la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de este año.
Este otorgamiento por silencio administrativo positivo pone de relieve las consecuencias urbanísticas que puede tener la inacción por parte de la Administración local. Bien es verdad que si la parcelación se realiza en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, el art. 195 establece, como hemos visto, una excepción al silencio administrativo positivo por ejemplo si se realiza en terreno no urbanizable; pero, ¿qué ocurre en los demás casos? No debemos de olvidar que si la licencia se ha conseguido mediante silencio administrativo positivo, ésta no se podrá acreditar. Esta falta de acreditación hace que la doctrina mantenga diferentes opiniones al respecto: M. Fuertes y Quintana Redondo mantienen la nulidad de pleno derecho de la parcelación; otra parte de la doctrina defiende la anulabilidad de la misma y una tercera postura defiende la irregularidad de la actuación por lo que los actos son plenamente válidos y eficaces, son irregulares desde el punto de vista urbanístico pero no desde el civil (Arnaiz Eguren, García García, etc.).
Ante esta situación, se debe exigir al legislador tanto estatal como autonómico una mayor precisión en las consecuencias que la inactividad de la Administración puede tener en la actuación de los particulares en el ámbito urbanístico. Precisión que debe hacerse no sólo desde el punto de vista de la responsabilidad de la misma Administración por su desidia voluntaria o involuntaria, sino también como desde el punto de vista de la actuación de los particulares en este punto; a lo que habría que añadir que la solución legislativa al respecto debía de ser uniforme en todo el territorio nacional.
Con el fin de garantizar el cumplimiento de la Ley, el legislador prevé ya en el RD 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban las normas complementarias para la inscripción en el Registro de actos de naturaleza urbanística que los Registradores de la Propiedad exijan «para inscribir la división o segregación de terrenos que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento».


  Imprimir Imprimir

Deje un comentario

Debe identificarse para enviar un comentario.