03/04/2024 | Registradores
El número de compraventas de vivienda registradas en 2023 ha experimentado un cambio de tendencia, dando lugar a un descenso del 9,8% con respecto al año precedente, alcanzando las 583.042 inscripciones. Este resultado supone alcanzar doce compraventas por cada mil habitantes. La vivienda usada, con 474.658 compraventas, descendió el 10,7% anual, mientras que la vivienda nueva, con 108.384 operaciones, experimentó una caída inferior, del 5,5%.
Estos datos forman parte del Anuario 2023 de la Estadística Registral Inmobiliaria presentado por el Colegio de Registradores.
Precio medio por vivienda comprada
El precio medio de vivienda, ha registrado un incremento anual del 1%, alcanzando un importe medio de 1.963 €/m², nivel máximo desde 2008. En vivienda nueva el crecimiento ha sido del 3,5%, con 2.161 €/m², y en vivienda usada del 0,2%, situándose con un precio medio de 1.917 €/m².
El precio medio por vivienda comprada, en cambio, ha descendido ligeramente, el 1,1% anual en 2023, rompiendo la tendencia alcista iniciada en 2014, situándose la media nacional en 185.980 euros por vivienda. Las diferencias territoriales son notables, tanto en precio por metro cuadrado como en superficie media transmitida. Destacan Baleares y Madrid, por encima de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros.
Nuda Propiedad
Por segundo año consecutivo, se incorpora en este anuario el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda. En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más demandada, debido al alargamiento de la esperanza de vida, constituyendo una clara vía para la obtención de recursos económicos manteniendo a la vez el uso de la vivienda.
En 2023 se inscribieron 1.845 compraventas de nuda propiedad de vivienda, que supone un incremento anual del 11,3%, moderándose con respecto al incremento del año anterior (23,7%), pero acumulando tres años de crecimientos desde los mínimos de 2020, cuando cayeron el 25,7% debido a la pandemia. Por CC.AA. los mayores crecimientos fueron para Castilla y León (72,7%), Cataluña (35,0%) y Cantabria (31,6%). En sentido contrario, descendieron más en La Rioja (-30,0%) y Extremadura (-18,5%).
Superficie de las viviendas compradas
Por segundo año consecutivo, en 2023, la compra de viviendas con mayor superficie pierde ligeramente su peso relativo respecto a viviendas más pequeñas, confirmando esta tendencia contraria a los meses de la pandemia, cuando se buscaban viviendas de mayor tamaño. En este contexto, los pisos con superficie media de más de 80 m2 se sitúan en el 50,4% de las compraventas del último año, frente al 51,6% de 2022. Los pisos con superficie entre 60 y 80 m² supusieron el 28,8%, los pisos con superficie entre 40 y 60 m² el 17,3% y los de superficie inferior a 40 m² el 3,5%.
Compraventas extranjeras
Las compraventas de vivienda por extranjeros han seguido registrando un comportamiento excelente durante el año 2023, acumulando dos años consecutivos con intensos crecimientos, después de cinco años de caídas, aunque en los últimos diez años su peso se mantiene por encima del 10%. Mientras que a nivel nacional, se ha producido el descenso en compraventas de vivienda antes citado, este comportamiento más positivo en la tasa de extranjeros ha provocado, en términos relativos, un dato más favorable. Han supuesto el 15,0% del total de las compras de vivienda (13,8% de 2022), alcanzado cerca de 88.000 operaciones. Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario.
Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística, encabezada por Baleares, con el 31,7%, seguida de la Comunidad Valenciana (29,3%), Canarias (28,5%), y Murcia (23,8%).
El 9,7% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros presentaron un importe igual o superior a los 500.000 euros (10,1% en 2022). El 50,4% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 42,3% de 2022.
En el mapa anterior, se analiza la nacionalidad extranjera compradora mayoritaria en cada una de las diferentes provincias españolas. En las provincias andaluzas, predominan los marroquíes y británicos, y estos últimos destacan en Murcia y Alicante; los alemanes predominan en Baleares y los italianos en Canarias; los chinos son los extranjeros mayoritarios en la provincia de Barcelona; y los portugueses en las provincias de Galicia, excepto Lugo. Si el análisis se centra en el número de provincias donde predomina una nacionalidad concreta, los rumanos, con 20 provincias, son los extranjeros más compradores, localizados en muchas provincias de la España interior y también del Norte. Les siguen los marroquíes, con 11 provincias, como es de esperar situados principalmente en el sur, pero también distribuidos en varias provincias del centro y del norte.
Período medio de posesión de la vivienda
Analizando la utilización de la vivienda transmitida como bien de inversión para compra/venta o como bien residencial, a través del tiempo medio de posesión de sus propietarios cuando la vendieron, un año más, continuó el constante incremento del período medio de posesión, llegando a 17,3 años en 2023, máximo de la serie histórica, con un incremento del 2,4% con respecto a 2022.
Desde el mínimo histórico de 2009, 7,3 años, el período medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado notablemente.
Hipotecas
En 2023 se han constituido mediante su inscripción registral 383.738 hipotecas sobre vivienda, un descenso del 17,2% sobre el año anterior, después de acumular dos años consecutivos con notables crecimientos (el 14,5% en 2022), aunque este dato se mantiene por encima de los valores registrados en 2019 (361.414 hipotecas). Esta reducción está relacionada con la caída en el número de compraventas y los efectos derivados del incremento de los tipos de interés.
En todas las Comunidades Autónomas se han registrados descensos anuales, con tasas de dos dígitos en la práctica totalidad. Sobre todo en La Rioja (-36,5%), Cantabria (-21,4%), Galicia (-20,9%) y Aragón (-20,8%).
El 7,5% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2023 han sido formalizadas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (6,6%). En cuanto al volumen total de hipotecas sobre vivienda de extranjeros, se han registrado 28.919 operaciones, reduciéndose un 5,2% respecto al año anterior, en línea con las reducciones observadas a nivel nacional, aunque con una caída más moderada. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue mayor en Baleares (15,9%), Comunidad Valenciana (12,4%), Murcia (12,0%) y Cataluña (11,0%).
La hipoteca media de los extranjeros en 2023 ha sido de 157.637 €, con un descenso del 7,8% sobre el año anterior, después de nueve años consecutivos de ascensos. En nacionales, la hipoteca media general, fue de 140.509 euros, con un descenso del 2,0% sobre el año anterior, con lo que se reduce ligeramente el diferencial respecto a extranjeros.
El tipo medio de interés en 2023 ha sido del 3,3% y el plazo medio de contratación fue de 24,5 años, un 0,3% más que el año anterior. La cuota hipotecaria media para vivienda en 2023 fue de 706 euros, frente a los 647 de 2022, mostrando pues un significativo incremento aunque lejos todavía de los máximos de 2008, cuando se alcanzaron los 830 euros. El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 32,2%. Por CC.AA. destacó la situación de Baleares (54,0%), seguida de Madrid (39,0%), Canarias (34,1%) y Cataluña (33,3%).
El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, también se puede consultar en el Portal de Precios de Vivienda (http://www.preciosdevivienda.es/registradores.html),